Einfamilienhaus mit Ausblick und Gartenidylle in Wallern
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Großzügiges Grundstück mit 1.026 m² und viel Gartenfläche
- Erhöhte Wohnlage mit schönem Ausblick auf die Umgebung
- Fassade 2020 mit Vollwärmeschutz erneuert
- Fenster, Bad und Innentüren wurden um 2000 erneuert
- Untergeschoss mit zwei gut nutzbaren zusätzlichen Zimmern
- Südseitiger Balkon und nordseitige Terrasse vorhanden
- Garage mit direktem Hauszugang und zusätzlichem Abstellraum
- Ölheizung und Energieklasse E entsprechen nicht heutigem Standard
Lage
Die Liegenschaft befindet sich in Breitwiesen, einer Wohnlage in der Marktgemeinde Wallern an der Trattnach, die ländliches Wohngefühl mit einer guten Erreichbarkeit der Einrichtungen des täglichen Bedarfs verbindet. Hier genießen Sie ein angenehmes Wohnumfeld abseits des städtischen Trubels und profitieren gleichzeitig von kurzen Wegen zu wichtigen Versorgungseinrichtungen. Auch Bushaltestelle fußläufig erreichbar.
Im Ortsgebiet finden sich Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Gastronomiebetriebe sowie ärztliche Versorgung. Auch Kindergarten und Volksschule sind in Wallern vorhanden und machen den Standort für Familien interessant.
Die öffentliche Verkehrsanbindung ist durch Busverbindungen und den Bahnhof Bad Schallerbach-Wallern gegeben. Auch die umliegenden Gemeinden sowie die regionalen Zentren sind mit dem Auto gut erreichbar. Der nahegelegene Autobahnanschluss bietet zusätzliche Flexibilität für Berufspendler. Eine Lage für alle, die naturnah wohnen und zugleich die Vorteile einer gut erschlossenen Gemeinde nutzen möchten.
Objektinformationen
Beschreibung
Ein Zuhause mit Charme, Ausblick und viel Platz zum Leben
Etwas erhöht gelegen und eingebettet in ein großzügiges, schön begrüntes Grundstück präsentiert sich dieses charmante Einfamilienhaus in Wallern an der Trattnach. Auf einer Grundstücksfläche von rd. 1.026 m² genießen Sie ein angenehmes Wohngefühl, viel Grün rund um das Haus und einen schönen Ausblick auf die Umgebung.
Die Wohnnutzfläche von insgesamt rd. 132 m² - verteilt auf Erd- und Untergeschoss - bietet ausreichend Platz für Familien, individuelle Wohnbedürfnisse und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.
Das Erdgeschoss bildet den zentralen Wohnbereich des Hauses. Hier erwarten Sie ein gemütliches Wohnzimmer, ein Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer, das sich ideal als Kinderzimmer, Gästezimmer oder Büro eignet. Ergänzt wird das Raumangebot durch eine Küche mit angrenzendem Esszimmer, ein Badezimmer, ein separates WC und einen Vorraum. Sämtliche Räume sind zentral vom Vorraum aus begehbar und sorgen damit für eine praktische und gut strukturierte Raumaufteilung.
Ein besonderes Highlight ist der großzügige, südseitig ausgerichtete Balkon mit rd.18,5 m², der sowohl vom Wohnzimmer als auch von der Küche direkt zugänglich ist. Hier lässt sich die Aussicht besonders gut genießen, ob beim Frühstück in der Morgensonne oder bei entspannten Stunden im Freien. Vom Kinderzimmer führt ein direkter Zugang auf die nordseitige Terrasse.
Die Raumhöhen von ca. 2,50 bis 2,55 m unterstreichen das angenehme Raumgefühl.
Das Untergeschoss ist aufgrund der Hangbauweise keineswegs als klassisches Kellergeschoss zu verstehen, sondern bietet weitere gut nutzbare Wohn- und Nebenräume. Zwei zusätzliche Zimmer eröffnen vielfältige Möglichkeiten – ob als Kinderzimmer, Gästezimmer, Homeoffice oder Hobbyräume.
Ein weiteres WC, ein Vorraum mit Garderobenbereich sowie Heiz- und Tankraum ergänzen diese Ebene. Besonders praktisch ist der direkte Zugang zur Garage, an die ein zusätzlicher Abstellraum anschließt – ideal für Reifen, Werkzeug und weitere Lagerutensilien.
Gepflegter Zustand und praktische Ausstattung: Das Haus wurde in Massivbauweise errichtet und laufend gepflegt. Im Jahr 2000 wurde die Fassade mit einem ca. 10 cm starken Vollwärmeschutz erneuert. Die Josko-Fenster mit Zweifachverglasung und manuellen Rollläden stammen aus dem Jahr 2000. Ebenfalls um 2000 wurden das Badezimmer, die Innentüren samt Türstöcken sowie die Fliesen im Vorraum erneuert.
Beheizt wird die Immobilie mittels einer gewarteten und gepflegten Ölheizung. In sämtlichen Wohnräumen sind manuell bedienbare Rollläden vorhanden.
Auch das Dachgeschoss bietet eine interessante Perspektive: Es ist grundsätzlich ausbaufähig und eröffnet damit – vorbehaltlich der baurechtlichen und technischen Voraussetzungen – weiteres Potenzial für zukünftige Wohnideen.
Ein Garten, der Raum für Lebensqualität bietet: Das großzügige Grundstück mit seinen schönen Grünflächen, gewachsenen Pflanzen und Sträuchern lädt zum Entspannen und Genießen ein. Eine Gartenhütte bietet zusätzlichen Stauraum, und auch die Zufahrt über den Gartenbereich ist möglich. Auch ein Rasenroboter ist inbegriffen und erleichtert die Rasenpflege.
Die geräumige Garage verfügt zudem über eine Werkbank und bietet damit auch für Hobbyhandwerker und Bastler einen praktischen Platz.
Im Kaufpreis inkludiert sind Küche, Bad, WCs und alle fix verbauten Möbel.
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Ihr Oliver Gassenbauer, 0699/10 639 105, [email protected]
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Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 350.000 bis 392.000
- Schätzwert pro m²
- € 2.810/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus aus 1972 mit rund 132 m² Wohnfläche auf einem für die Lage sehr großzügigen Grundstück von 1.026 m². Das Haus präsentiert sich als gepflegter Bestandsbau mit solider Massivbauweise, nutzbaren Räumen im Untergeschoss, Balkon, Terrasse, Garage und schön angelegtem Garten. Positiv zu berücksichtigen sind die 2020 erneuerte Fassade mit Vollwärmeschutz sowie die bereits modernisierten Fenster, das Bad und die Innentüren. Dem steht gegenüber, dass die Beheizung über eine Ölanlage erfolgt und die Energiekennzahl mit Klasse E aus heutiger Sicht unterdurchschnittlich ist.
Die Lage ist für ein Familienhaus insgesamt ordentlich bis gut: Nahversorgung und Schule sind in kurzer Distanz vorhanden, das Wohnumfeld wirkt grün und ruhig, zudem wird ein schöner Ausblick beschrieben. Die öffentliche Verkehrsanbindung ist laut Lageprofil eher schwächer, mit dem Auto ist der Standort aber gut erreichbar.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen m²-Wert vergleichbarer Häuser abgeleitet und anschließend um die konkreten Objektmerkmale angepasst. Dabei war auch zu beachten, dass im Vergleichspool teilweise Doppelhaushälften enthalten sind, die tendenziell höhere m²-Preise zeigen. Unter Berücksichtigung aller Faktoren ergibt sich ein Schätzwert von 371.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei 350.000 EUR bis 392.000 EUR.
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