Viel Haus. Viel Garten. 7,5 Zimmer auf 1.120 m² in Waltendorf.
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Großes Grundstück/Außenbereich: +8% (1.120 m² Eigengrund sind für diese Grazer Stadtlage deutlich überdurchschnittlich)
- Ausstattung/Flächenreserve: +6% (Doppelgarage, bis zu 3 weitere Stellplätze, großer Kellerbereich, Rohdachboden, Alarmanlage, Kamin, hochwertige Einbauten)
- Zustand/Sanierung relativ: +4% (Vollwärmeschutz 2015, erneuerte Bosch-Geräte 2018, Heizungssteuerung 2025; damit über markttypischem Bestand, aber nicht neuwertig)
- Lagequalität Waltendorf/GIS: +4% (gefragter Wohnbezirk mit guter Infrastruktur und positivem GIS-Profil)
- Mikrolage/Immissionen: -7% (Lage an der Waltendorfer Hauptstraße spricht für Verkehrs- und Geräuschimmissionen)
- Nachbarbebauung: -3% (begonnene Wohnbebauung am westlich angrenzenden Grundstück reduziert Privatheit und Freiraumqualität leicht)
Lage
Die Liegenschaft befindet sich in Graz-Waltendorf, einem etablierten und gefragten Wohnbezirk östlich des Grazer Stadtzentrums.
Die Lage an der Waltendorfer Hauptstraße bietet eine direkte Anbindung in Richtung Innenstadt und ermöglicht kurze Wege zu zahlreichen Einrichtungen des täglichen Lebens. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kinderbetreuung, öffentliche Verkehrsmittel sowie Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten befinden sich im näheren Umfeld.
Waltendorf verbindet städtische Infrastruktur mit einem gewachsenen Wohnumfeld und zählt seit vielen Jahren zu den etablierten Grazer Wohnlagen.
Eine besondere Qualität dieser Liegenschaft liegt dabei in der Kombination aus urbaner Lage und einem 1.120 m² großen Grundstück – ein Flächenangebot, das innerhalb des Grazer Stadtgebiets zunehmend selten geworden ist.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
OBJEKTBESCHREIBUNG
Eine Villa für Menschen, die in Graz vor allem eines suchen: außergewöhnlich viel Platz.
Auf einem 1.120 m² großen Grundstück präsentiert sich diese großzügige Villa mit rund 165 m² Wohnfläche, 7,5 Zimmern und einem weitläufigen, gewachsenen Garten.
Das außergewöhnliche Raumangebot setzt sich weit über die eigentliche Wohnfläche hinaus fort: Rund 167 m² Untergeschoss inklusive Doppelgarage sowie ein weit über 100 m² großer Rohdachboden als zusätzliche Flächenreserve bieten viel Platz für Familie, Arbeiten, Hobby und persönliche Rückzugsbereiche.
HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK
- 1.120 m² Grundstück
- ca. 165 m² Wohnfläche
- 7,5 Zimmer
- ca. 167 m² Untergeschoss inkl. Doppelgarage
- weit über 100 m² Rohdachboden als zusätzliche Flächenreserve
- weitläufiger, gewachsener Garten
- ca. 36 m² Terrassen
- offener Kamin
- Doppelgarage + bis zu 3 weitere Stellplätze
- Widmung WA 0,3–0,6
WOHNEN MIT VIEL PLATZ
Der großzügige Grundriss bietet viel Raum für gemeinsames Wohnen und gleichzeitig ausreichend Möglichkeiten für persönliche Rückzugsbereiche.
Zur Verfügung stehen ein großzügiger Wohnbereich mit offenem Kamin, drei Schlafzimmer, ein Büro, Essbereich, Küche und Ankleide. Insgesamt umfasst das Haus 7,5 Zimmer und ermöglicht damit eine flexible Nutzung für Familie, Homeoffice, Gäste oder individuelle Wohnbedürfnisse.
Große Fensterflächen schaffen einen schönen Bezug zum Garten und verbinden die Innenräume mit den großzügigen Außenbereichen.
1.120 m² GRUNDSTÜCK & WEITLÄUFIGER GARTEN
Eine der besonderen Qualitäten dieser Immobilie ist das für eine Grazer Stadtlage außergewöhnlich großzügige Grundstück.
Auf 1.120 m² erstreckt sich rund um das Haus ein weitläufiger, gewachsener Garten mit altem Grünbestand, großzügigen Rasenflächen und unterschiedlichen Aufenthaltsbereichen.
Die Terrassen mit insgesamt rund 36 m² erweitern den Wohnbereich ins Freie und bieten viel Platz für Familie, Gäste und entspannte Stunden im eigenen Garten.
UNTERGESCHOSS, DOPPELGARAGE & FLÄCHENRESERVE
Auch abseits der eigentlichen Wohnfläche steht außergewöhnlich viel Platz zur Verfügung.
Das rund 167 m² große Untergeschoss inklusive Doppelgarage umfasst unter anderem Lager- und Hobbyräume, Waschküche, Technikbereich und Schutzraum.
Zusätzlich stehen in der privaten Auffahrt Stellplätze für bis zu drei weitere Fahrzeuge zur Verfügung.
Der weit über 100 m² große Rohdachboden stellt darüber hinaus eine großzügige zusätzliche Flächenreserve dar.
AUSSTATTUNG & DETAILS
Das um 1980 errichtete Haus verbindet seine großzügigen Dimensionen mit zahlreichen Ausstattungsdetails. Dazu zählen Parkett- und Marmorböden, Mahagoni-Tischlereinbauten, eine Alarmanlage an Fenstern und Zugängen sowie eine Entkalkungsanlage.
Die Bosch-Geräte wurden 2018 erneuert, das Gebäude erhielt 2015 einen Vollwärmeschutz und die Steuerung der Fußbodenheizung wurde 2025 erneuert.
Glasfaser liegt an der Grundstücksgrenze.
DAS GRUNDSTÜCK
Das Grundstück umfasst 1.120 m² und weist die Widmung WA mit einer Bebauungsdichte von 0,3–0,6 auf.
Auf dem westlich angrenzenden Grundstück wurde bereits mit den Arbeiten für eine Wohnbebauung begonnen. Gerne erläutern wir Ihnen die uns hierzu vorliegenden Informationen im persönlichen Gespräch.
Eine großzügige Villa, 1.120 m² eigener Grund und ein Raumangebot, das innerhalb des Grazer Stadtgebiets nur noch selten zu finden ist.
Gerne zeige ich Ihnen diese besondere Immobilie persönlich und nehme mir ausreichend Zeit für eine ausführliche Besichtigung.
Laufende Kosten
Die derzeitigen laufenden Kosten belaufen sich laut Eigentümer auf:
- Grundsteuer, Kanal und Abfall: ca. € 106,00 pro Monat
- Wasser: ca. € 30,00 pro Monat (verbrauchsabhängig)
Hinweis zu den Heizkosten:
Der durchschnittliche Heizölverbrauch lag laut Eigentümer in den vergangenen Jahren bei rund 3.000 Litern pro Jahr. In diesem Verbrauch sind sowohl die Beheizung des Hauses als auch die Warmwasseraufbereitung enthalten. Der tatsächliche Verbrauch ist vom individuellen Nutzungs- und Heizverhalten sowie vom jeweiligen Heizölpreis abhängig.
Die angeführten Betriebskosten beruhen auf den Angaben des Eigentümers. Verbrauchsabhängige Kosten können je nach Haushaltsgröße, individuellem Nutzungsverhalten sowie den jeweiligen Energie- und Versorgungstarifen variieren.
Hinweis zur Nachbarliegenschaft
Auf dem westlich angrenzenden Grundstück wurde bereits mit den Arbeiten für eine Wohnbebauung begonnen. Gerne erläutern wir Ihnen die uns hierzu vorliegenden Informationen im persönlichen Gespräch.
Alle Angaben beruhen auf Informationen der Eigentümerseite, den vorliegenden Planunterlagen und/oder Dritter. Für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen. Irrtümer und Änderungen bleiben vorbehalten.
Es besteht kein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 746.000 bis 858.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.860/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein großzügiges Einfamilienhaus in gefragter Grazer Stadtlage mit 165 m² Wohnfläche, 7,5 Zimmern, zwei Bädern, großem Untergeschoss, Doppelgarage und einem für das Stadtgebiet außergewöhnlich großen Eigengrund von 1.120 m². Das Haus stammt aus etwa 1980, wurde aber in wesentlichen Punkten verbessert, insbesondere durch den Vollwärmeschutz 2015, erneuerte Küchengeräte und die jüngst modernisierte Heizungssteuerung. Die Ausstattung mit Parkett, Marmor, Tischlereieinbauten, Alarmanlage und offenem Kamin liegt über dem üblichen Durchschnitt. Positiv wirken außerdem die großen Terrassen, der gewachsene Garten sowie die zusätzlichen Flächenreserven im Keller und Dachboden.
Die Lage in Waltendorf ist grundsätzlich gut bis sehr gut: gute Anbindung, Nahversorgung, Schulen und Grünraum sind vorhanden. Leicht wertmindernd habe ich jedoch die Situierung an einer Hauptstraße sowie die bereits begonnene Nachbarbebauung auf dem westlich angrenzenden Grundstück berücksichtigt.
Ausgehend von einem durchschnittlichen Vergleichswert von 4.340 EUR/m² wurde das Objekt wegen seiner überdurchschnittlichen Grundstücks- und Ausstattungsqualität nach oben angepasst, die Mikrolagenachteile wurden gegengerechnet. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 802.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei rund 746.000 EUR bis 858.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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