Kalsdorf bei Graz: Niedrigenergiehaus mit Wellnessgarten und Wohnkeller
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/GIS: +6% (ruhige Wohnsiedlungslage, guter GIS-Score 0,78 und GIS-Preisanpassung 5,7%)
- Ausstattung Wellnessbereich: +8% (Whirlpool, Holzblock-Saunahaus mit Ruheraum, Outdoor-Küche, hochwertig gestalteter Garten)
- Niedrigenergiehaus/Technik: +5% (Baujahr 2010, 18 cm Dämmung, thermische Solaranlage, Fußbodenheizung, zentrale Staubsaugeranlage, Entkalkungsanlage)
- Wohnkeller voll nutzbar: +6% (dritte nutzbare Ebene mit Schlafzimmer, Bad und Fitnessraum erhöht die Marktgängigkeit deutlich)
- Stellplätze/Außenanlagen: +3% (Carport für zwei PKW, zwei weitere Stellplätze, elektrisches Einfahrtstor, überdachte Terrasse)
- Grundstücksgröße: -2% (493 m² für ein Einfamilienhaus funktional, aber nicht großzügig über Marktniveau)
- Geh- und Fahrrecht: -4% (grundbücherlich gesicherte Zufahrt als Dienstbarkeit, leicht wertmindernd)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Zum Verkauf steht ein gepflegtes Einfamilienhaus in ruhiger Wohnsiedlungslage in Kalsdorf bei Graz. Das im Jahr 2010 als Niedrigenergiehaus errichtete Objekt bietet auf drei Ebenen rund 160 m² Wohnfläche für Familien und überzeugt durch hochwertige Ausstattung, einen voll nutzbaren Wohnkeller und einen liebevoll gestalteten Garten mit Whirlpool, Saunahaus und Outdoor-Küche.
Erdgeschoß: Vorzimmer, separates WC, Küche, Essbereich und Wohnzimmer mit direktem Ausgang auf die überdachte Terrasse (18 m²). Die Terrasse wird durch eine elektrische Markise mit Windsensor beschattet und führt in den Garten.
Obergeschoß: drei Schlafzimmer, ein begehbarer Kleiderschrank sowie ein Badezimmer mit Badewanne, Dusche und WC.
Wohnkeller: ein weiteres Schlafzimmer, ein Bad, ein Fitnessraum und der Technikraum mit Waschbecken und Entkalkungsanlage. Damit steht eine dritte, voll nutzbare Ebene zur Verfügung – als Gästebereich mit eigenem Bad, als Zimmer für den Nachwuchs oder als ruhiges Homeoffice.
Außenbereich: Whirlpool, Outdoor-Küche, Holzblock-Saunahaus mit Ruheraum, Gartenhütte, überdachte Terrasse, Carport für zwei PKW sowie zwei weitere Stellplätze und ein elektrisches Einfahrtstor. Die Zufahrt ist grundbücherlich als Geh- und Fahrrecht gesichert.
Technik und Energie: Gasheizung mit Fußbodenheizung im gesamten Haus, thermische Solaranlage zur Warmwasserbereitung, 18 cm Wärmedämmung, zentrale Staubsaugeranlage und Entkalkungsanlage.
Der Außenbereich lädt zum Entspannen und Genießen ein und bietet mit Whirlpool, Saunahaus und Outdoor-Küche einen hohen Freizeit- und Erholungswert direkt zu Hause. Was andere erst nachrüsten müssen, ist hier eingespielt und in Betrieb.
Lage: Kalsdorf bei Graz, Ortsteil Südsiedlung – gewachsene Einfamilienhauslage am südlichen Ortsrand ohne Durchzugsverkehr. Nahversorger, Kindergärten, Volks- und Mittelschule, Ärzte und Gemeindeamt im Ort. Mit der S-Bahn S5 ab Bahnhof Kalsdorf in rund einer Viertelstunde am Grazer Hauptbahnhof; A9-Anschluss Kalsdorf und Flughafen Graz in wenigen Fahrminuten. Mur, Murradweg und Auwälder in Radfahrdistanz.
Besichtigungen sind nach Terminvereinbarung möglich.
Sämtliche Angaben beruhen auf Auskünften und Unterlagen des Eigentümers. Flächenangaben sind keine Naturmaße. Irrtum, Zwischenverkauf und Änderungen vorbehalten. Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt. Der Makler ist Doppelmakler.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 475.000 bis 535.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.150/m²
Gesamte Einschätzung
Das bewertete Objekt ist ein gepflegtes Einfamilienhaus aus dem Jahr 2010 mit rund 160 m² Wohnfläche auf drei gut nutzbaren Ebenen. Besonders positiv wirken die Niedrigenergie-Bauweise, die Fußbodenheizung, die thermische Solaranlage sowie der als Wohnkeller ausgebaute Unterbereich mit zusätzlichem Bad und Zimmer. Dazu kommt ein für den Markt klar überdurchschnittlicher Außenbereich mit Whirlpool, Saunahaus, Outdoor-Küche, überdachter Terrasse, Carport und weiteren Stellplätzen.
Die Lage ist für ein Familienhaus als gut einzuschätzen: ruhige Siedlungslage ohne Durchzugsverkehr, gute Erreichbarkeit von Nahversorgung, Schulen und regionaler Verkehrsanbindung. Es handelt sich nicht um eine klassische Premiumadresse, aber um eine gefragte und alltagstaugliche Wohnlage.
Der rechnerische Ausgangswert aus den Vergleichsverkäufen liegt hier ungewöhnlich niedrig und wurde laut Steuerungshinweis nur sehr eingeschränkt verwendet. Ausschlaggebend war daher die Einordnung in das bezirkstypische Preisniveau und die klare Aufwertung durch die im Vergleichspool nicht erfassten Objektmerkmale. Daraus ergibt sich ein marktgerechter Ansatz von rund 3.150 EUR/m².
Ich schätze den Verkehrswert daher auf 504.000 EUR. Eine realistische Wertspanne liegt bei 475.000 EUR bis 535.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.