Liebenau, Einfamilienhaus bzw. Doppelreihenhaus in ruhiger Lage ca. 94,00 m², 5 Zimmer
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/GIS: -4% (ruhige Wohnlage positiv, aber GIS-Preisanpassung und Gesamtscore unterdurchschnittlich)
- Zustand/Modernisierungsbedarf: -12% (Makler nennt ausdrücklich Renovierungs- und Modernisierungsbedarf)
- Fensterzustand: -4% (Holzfenster laut Beschreibung zu schleifen/lackieren oder zu erneuern)
- Energieeffizienz/Heizung: -5% (Energieklasse G, alter energetischer Standard, Gasheizung markttechnisch nachteilig)
- Grundstück/Garten: +4% (für die Wohnfläche ordentliche Grundgröße mit nutzbarem Garten)
- Garage/Alarmanlage/Keller: +3% (Garage, Alarmanlage und gut nutzbarer Keller als leichter Mehrwert)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Einfamilienhaus bzw. Doppelreihenhaus in ruhiger Lage ca. 94,00 m², 5 Zimmer, Liebenau
Das scharmante Haus liegt in Liebenau (Eichbachgasse) in einer ruhigen urbanen Lage mit familiengerechtem Umfeld. Das Doppel-Eckhaus wurde auf einem Grundstück mit ca. 367 m² im Jahr 1943 errichtet und laufend renoviert. Die Elektrik wurde vor ca.2 Jahren sowie das Bramac Dach vor ca. 10 Jahren erneuert. Das Objekt hat ein Renovierungs- und Modernisierungsbedarf, wobei es für geschickte Handwerker kein Problem darstellen würde. Die Holzfenster (Wienerstöcke) gehören geschliffen und lackiert oder erneuert. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung mit Austragung zu den Heizkörpern. Alternativ ist ein Kamin mit 3 Rohre vorhanden. Pellets, Luftwärmepumpe oder eine andere Heizung wären kein Problem. Die Nutzfläche vom Einfamilienhaus hat gesamt ca.94,00 m². Der Keller ist aus Vollbeton und hat eine Nutzfläche von ca.50,44m². Diesen könnte kann man optimal als Hobbyraum umbauen oder auch für einen Wellnessbereich verwenden... Das Haus selbst ist ein Holzriegelbau. Der Keller ist sowohl von Aussen als auch von Innen erreichbar. Gesamt sind derzeit 5 Zimmer die mit kleinen Umbauarbeiten auf 6 Zimmer erweitert werden könnten (siehe Dachstuhl). Es gibt einen schönen Garten und eine kleine ca.16m² große Garage. Eine Alarmanlage für das Haus ist vorhanden und zusätzlich wurde für eine Klimaanlage schon Kupferleitungen verlegt.
Vom Eingangsbereich im Vorraum sind Erdgeschoss, Dachgeschoß und Keller erreichbar.
Raumaufteilung: Erdgeschoß: ca. 60,00 m²vom Eingangsbereich kommen Sie in das extra WC; vom Vorraum in das Bad mit Wanne, Tageslichtfenster und Waschmaschinenanschluss. Ein kleiner Abstellraum ist auch vorhanden. Weiter geht es in 1 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer mit Essbereich und extra Küche.
Raumaufteilung: ca.34,00 m² Obergeschoß. Vorraum, 3 Schlafzimmer, Zugang zum großen Dachboden mit Treppe zum Spitzboden.
Keller: ca.50,44 m² Der Keller ist von innen/außen zu erreichen. Hier befinden sich die 4 Lagerräume. Unter anderem ist hier die Gasheizung untergebracht.
Eine sehr gute Infrastruktur ist gegeben, in wenigen Minuten erreichen Sie mit dem Auto (Ärzte, Bus, Apotheke, Lebensmittel, diverse Schulen, Kindergarten, Murpark, Autobahnanbindung, Murradweg zu Fuß erreichbar...). Wer Wert auf Ruhe, gute Infrastruktur und Lebensqualität legt ist hier genau richtig! Zögern Sie nicht - investieren Sie in IHRE ZUKUNFT - und vereinbaren Sie gleich einen Besichtigungstermin!
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 290.000 bis 340.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.350/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um eine kleine Doppelhaushälfte in Graz-Liebenau mit rund 94 m² Wohnfläche, 5 Zimmern, Keller, Garage und einem für diese Größenordnung gut nutzbaren Grundstück von 367 m². Positiv zu bewerten sind die ruhige Wohnlage im familiengeeigneten Umfeld, der Garten, die Garage sowie bereits erfolgte Erneuerungen an Elektrik und Dach. Ebenfalls vorteilhaft ist der vollwertige Keller, der zusätzliche Nutzungsreserven bietet.
Wertmindernd ist jedoch, dass im Text ausdrücklich ein Renovierungs- und Modernisierungsbedarf genannt wird. Besonders relevant sind die sanierungsbedürftigen Holzfenster sowie die insgesamt schwache energetische Qualität mit Energieklasse G und Gasheizung. Diese Punkte sprechen dafür, dass das Haus im Vergleich zu einem durchschnittlich gehandelten Objekt im Umfeld unter dem Marktdurchschnitt liegt.
Ausgehend vom durchschnittlichen Preisniveau vergleichbarer Doppelhaushälften von rund 4.081 EUR/m² Wohnfläche wurde daher ein deutlicher, aber noch marktüblicher Abschlag vorgenommen. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von rund 315.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 290.000 EUR bis 340.000 EUR. Der angesetzte Quadratmeterpreis beträgt rund 3.350 EUR/m² Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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