Bregenz | Wohnhaus mit 3 separaten Einheiten in Bodenseenähe
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Bodenseenähe: +4% (gefragte Wohnlage in Bregenz mit Nähe zu Innenstadt und See, aber laut GIS keine Top-Premiumlage)
- Grundstücksgröße/Außenflächen: +6% (für die Lage großzügiges Grundstück mit ca. 861 m², Garten, Terrasse, Balkon und Gartenhaus)
- Garage/Stellplätze: +3% (Garage plus mehrere Außenstellplätze sind über markttypischem Standard)
- Zustand/technische Modernisierung: -4% (Fenster 2012 und Heizung 2020 positiv, aber insgesamt nur vereinzelte Modernisierungen)
- Baujahrs-/Ausstattungsniveau relativ: -6% (Baujahr 1958, Energieklasse D, keine Hinweise auf Kernsanierung oder hochwertige zeitgemäße Gesamtausstattung)
Lage
Die Liegenschaft am Wuhrbaumweg 10 befindet sich in einer gefragten Wohnlage von Bregenz. Die Nähe zum Bodensee sowie zur Innenstadt schafft eine attraktive Kombination aus urbaner Infrastruktur und hoher Lebensqualität.
Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergarten, Ärzte und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind bequem erreichbar. Ebenso befinden sich gastronomische Angebote, Cafés sowie verschiedene Freizeit und Erholungsmöglichkeiten nur wenige Minuten entfernt.
Auch die Verkehrsanbindung präsentiert sich äußerst attraktiv. Der Bahnhof Bregenz, Busverbindungen sowie die Rheintalautobahn sorgen für eine gute Erreichbarkeit innerhalb Vorarlbergs sowie in Richtung Deutschland und Schweiz.
Zusätzlich profitieren zukünftige Bewohner von der Nähe zu Spazier und Radwegen entlang des Bodensees sowie zu verschiedenen Naherholungsgebieten im Umfeld.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit drei eigenständigen Wohneinheiten auf einem Grundstück mit einer Fläche von ca. 866 m². Die gesamte Wohnfläche beträgt ca. 180 m² und verteilt sich auf insgesamt acht Zimmer. Ergänzt wird das Angebot durch eine großzügige Gartenfläche mit ca. 490 m² sowie mehrere Außenstellplätze.
Die Immobilie eignet sich sowohl für Mehrgenerationenwohnen als auch zur Kombination aus Eigennutzung und Vermietung. Durch die Aufteilung in drei separate Wohneinheiten ergeben sich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten.
Erdgeschoss
Die Wohneinheit im Erdgeschoss verfügt über eine Küche mit ausreichend Platz für einen Essbereich. Das helle Wohnzimmer bietet einen direkten Zugang auf die ca. 20 m² große Terrasse.
Ergänzt wird diese Ebene durch ein weiteres Zimmer mit ca. 16 m² sowie ein Badezimmer mit Badewanne, WC und Fenster. Zusätzlich befinden sich auf dieser Ebene der Eingangsbereich sowie das Stiegenhaus mit Zugang zu den weiteren Wohneinheiten.
Obergeschoss
Im Obergeschoss befindet sich eine weitere Wohneinheit mit einer Küche inklusive Platz für einen Essbereich. Das Wohnzimmer verfügt über einen direkten Zugang auf den ca. 8 m² großen Balkon.
Darüber hinaus stehen ein Zimmer mit ca. 15 m² sowie ein weiterer Raum mit ca. 7 m² zur Verfügung, welcher sich ideal als Büro, Gästezimmer oder Abstellraum eignet. Das Badezimmer ist mit Badewanne, WC sowie einem Fenster ausgestattet.
Dachgeschoss
Die Wohneinheit im Dachgeschoss umfasst ebenfalls eine Küche mit Platz für einen kleinen Essbereich, ein separates Wohnzimmer, ein weiteres Zimmer mit rund 11 m² sowie ein kleiner Stauraum. Zusätzlich steht ein Badezimmer mit Dusche, WC und Fenster zur Verfügung.
Kellergeschoss
Im Kellergeschoss stehen mehrere Kellerräume, ein Heizungsraum sowie eine Waschküche zur Verfügung. Zusätzlich befindet sich auf dieser Ebene eine Garage, die Platz für einen Pkw bietet und gleichzeitig auch für Fahrräder, Motorräder oder als praktischer Müll und Abstellbereich genutzt werden kann.
Außenbereich
Der Außenbereich überzeugt durch die großzügige Gartenfläche mit ca. 490 m² und bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Eine Gartenlaube beziehungsweise ein Gartenhäuschen schafft praktische Abstellmöglichkeiten für Gartengeräte und Zubehör und lädt gleichzeitig zum Verweilen im Freien ein.
Mehrere Außenstellplätze stehen direkt bei der Liegenschaft zur Verfügung.
Weitere Informationen
Die Immobilie bietet durch die vorhandenen drei Wohneinheiten eine flexible Nutzung und eignet sich sowohl für größere Familien als auch für Käufer, die Wohnen und Vermieten kombinieren möchten.
Die einzelnen Ebenen verfügen jeweils über eigene Küchen und Sanitärbereiche, wodurch eine klare Trennung der Wohneinheiten gegeben ist.
In den vergangenen Jahren wurden bereits vereinzelte Modernisierungen durchgeführt. Im Jahr 2012 wurden Kunststofffenster mit Doppelverglasung eingebaut. 2020 erfolgte die Erneuerung der Ölheizung. Zusätzlich wurden 2025 in der Wohneinheit im Obergeschoss (TOP 2) der Kühlschrank sowie der Geschirrspüler erneuert.
Highlights
Mehrfamilienhaus mit drei eigenständigen Wohneinheiten
ca. 180 m² Wohnfläche
Grundstücksfläche mit ca. 866 m²
ca. 490 m² Gartenfläche
Terrasse und Balkon
mehrere Außenstellplätze vorhanden
Garage vorhanden
Gartenlaube/Gartenhäuschen
flexible Nutzungsmöglichkeiten
Fazit
Diese Liegenschaft überzeugt durch ihre flexible Nutzbarkeit, die großzügigen Außenflächen sowie die Aufteilung in drei eigenständige Wohneinheiten. Eine interessante Möglichkeit für Eigennutzer, Mehrgenerationenwohnen oder zur Kombination aus Wohnen und Vermieten.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 909.000 bis 1.049.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.800/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein Wohnhaus in Bregenz mit rund 180 m² Wohnfläche auf einem für die Lage großzügigen Grundstück von etwa 861 m². Das Objekt ist in drei getrennte Wohneinheiten gegliedert und eignet sich daher nicht nur für eine große Familie, sondern auch für Mehrgenerationenwohnen oder die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung. Positiv zu berücksichtigen sind der große Garten, Terrasse, Balkon, Garage sowie mehrere Stellplätze. Ebenfalls wertstützend ist die gute Wohnlage mit Nähe zur Innenstadt, zum Bodensee und zu Einkaufsmöglichkeiten.
Ausgangspunkt der Bewertung ist der aus realen Hausverkäufen abgeleitete durchschnittliche Quadratmeterwert von rund 5.799 EUR/m² Wohnfläche. Davon ausgehend wurden die individuellen Merkmale des Hauses relativ zum Marktdurchschnitt eingeordnet. Zuschläge ergeben sich vor allem aus Grundstücksgröße, Außenflächen und der guten Lage. Abschläge waren jedoch für das ältere Baujahrsniveau, die nur teilweise erfolgten Modernisierungen sowie das insgesamt nicht als neuwertig beschriebene Ausstattungs- und Energiestandardniveau anzusetzen.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 979.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 909.000 EUR bis 1.049.000 EUR. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 5.800 EUR/m² Wohnfläche.
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