"Historisches Dorfhaus mit "U-Bahn-Anschluss" und Garten ohne Zuschauer!"
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Oberlaa-Ortskern: +4% (gewachsener dörflicher Charakter, gute Freizeit- und Grünraumqualität, U1 in Gehdistanz)
- Uneinsehbarer Garten: +3% (seltene, geschützte Außenfläche in Wien laut Beschreibung)
- Eigenständiges Nebengebäude/Garçonnière: +6% (separat nutzbar für Gäste, Familie, Homeoffice; funktionaler Mehrwert)
- Moderne Teilausstattung: +3% (moderne Küche, modernes Bad, klimatisierter Wohnbereich)
- Stellplatz: +2% (eigener Abstellplatz direkt beim Haus)
- Historisches Baujahr ohne belegte Kernsanierung: -5% (relatives Zustands- und Erhaltungsrisiko gegenüber markttypischem Bestand)
- Grundstücksgröße nur durchschnittlich bis eher knapp: -2% (336 m² Gesamtgrund bei 180 m² Wohnfläche, daher kein Zuschlag für großzügigen Grund)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
"Historisches Dorfhaus mit "U-Bahn-Anschluss" und Garten ohne Zuschauer!"
Hinter den Mauern dieses Hauses aus der Zeit um 1900 verbirgt sich, was man in Wien kaum noch findet: ein Zuhause mit Geschichte, ein uneinsehbarer Garten und ein eigenständiges Nebengebäude, und das alles im gewachsenen Ortskern von Oberlaa.
Das Haupthaus (ca. 145 m² Wohnfläche)
Im Erdgeschoss liegen die moderne Küche und das Esszimmer, von dem eine Tür direkt in den Garten führt. Ein Schlafzimmer, ein modernes Bad und ein separates WC ergänzen diese Ebene, sodass sich der Alltag bei Bedarf auch ganz ohne Stiegen leben lässt.
Das nachträglich ausgebaute Dachgeschoss bietet ein klimatisiertes Wohnzimmer und ein weiteres Zimmer, das sich als Büro, Kinder- oder Schlafzimmer eignet. Ein Teil des Dachbodens ist noch unausgebaut und dient als Stauraum oder Reserve für spätere Ideen. Beim Aufgang befindet sich zudem ein Werkstattbereich, der sowohl vom Haus als auch vom Garten aus zugänglich ist.
Das Nebengebäude
Die moderne Garçonnière im Nebenhaus hat einen eigenen Eingang und ist zusätzlich über den Garten erreichbar. Bisher wurde sie an Gäste vermietet. Ebenso gut eignet sie sich für erwachsene Kinder, die Großeltern, ein Au-pair oder als ruhiges Homeoffice. Waschküche, Keller und Abstellraum sind ebenfalls hier untergebracht und halten das Haupthaus frei.
Garten und Stellplatz
Der ca. 140 m² große Garten ist rundum von Mauern umgeben und von außen nicht einsehbar. Er ist groß genug für Esstisch, Hochbeet und Liegestuhl und zugleich pflegeleicht. Ein Stellplatz liegt direkt vor der Tür.
Die Lage
Oberlaa ist einer der letzten Weinorte im Süden Wiens und hat sich seinen dörflichen Charakter bewahrt. Mehrere Heurige, der Dorfwirt und der Liesingbach mit seinen Spazier- und Radwegen sind ebenfalls rasch zu Fuß erreicht. Auch die Therme Wien und der weitläufige Kurpark Oberlaa liegen in Gehdistanz. Die U1-Station Oberlaa erreichen Sie in etwa 10min zu Fuß, von dort fahren Sie ohne Umsteigen zum Hauptbahnhof und ins Stadtzentrum.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 990.000 bis 1.094.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.790/m²
Gesamte Einschätzung
Das bewertete Objekt ist ein historisches Einfamilienhaus in Oberlaa mit insgesamt rund 180 m² Wohnfläche, verteilt auf Haupthaus und ein eigenständig nutzbares Nebengebäude mit Garçonnière. Die Liegenschaft bietet 6 Zimmer, 2 Bäder, einen rund 140 m² großen uneinsehbaren Garten sowie einen Stellplatz. Positiv wirken die moderne Küche, ein modern beschriebenes Bad, die klimatisierte Dachgeschoßebene und vor allem die zusätzliche, separat nutzbare Einheit, die für Gäste, Familie oder Homeoffice einen echten Mehrwert darstellt.
Die Lage ist für ein Haus in Wien gut einzuschätzen: Oberlaa bietet einen gewachsenen, dörflichen Charakter, gute Nahversorgung, viel Grün- und Freizeitqualität sowie eine brauchbare öffentliche Anbindung mit U1 in Gehdistanz. Es handelt sich aber nicht um eine klassische Hochpreislage, sondern um eine solide bis leicht überdurchschnittliche Wohnlage.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Hausverkäufe in der Umgebung abgeleitet und anschließend um die objektspezifischen Merkmale angepasst. Zuschläge waren vor allem für Nebengebäude, geschützten Garten, Mikrolage und moderne Teilausstattung gerechtfertigt; ein Abschlag war wegen des hohen Baualters ohne nachgewiesene Kernsanierung anzusetzen.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.042.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von 990.000 EUR bis 1.094.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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