1110 Simmering Gemütliches Holzblockhaus in Gartensiedlung Nähe Schloss Neugebäude
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Zustand/Modernisierung: +6% (gepflegter Gesamtzustand, Erweiterung 2022/23 mit zusätzlichem Wohnkomfort)
- Ausstattung: +4% (Klimatisierung in zwei Schlafzimmern, Fußbodenheizung im Windfang, Einbauküche)
- Außenbereich: +2% (Terrasse ca. 25 m² und separater Abstellraum)
- Grundstücksgröße: -4% (für ein Einfamilienhaus eher kleines Grundstück mit 279 m²)
- Mikrolage/GIS: -2% (laut GIS leicht unterdurchschnittliche Lagequalität trotz ruhiger Siedlungslage)
- Dokumentations-/Grundrissabweichungen: -3% (im Exposé ausdrücklich erwähnte Abweichungen im Grundrissplan erhöhen Marktunsicherheit)
Lage
Das Einfamilienhaus befindet sich in grüner Wohnlage mit guter Verkehrsanbindung, die Straßenbahnlinie 71 ist fußläufig erreichbar und bringt Sie in nur ca. 5 Minuten zur U3-Station/S-Bahn Station Simmering. Eine solide Nahversorgung ist gegeben, das Simmeringer Bad ist gleich um die Ecke.
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Einfamilienhaus Nähe Schloss Neugebäude - 11. Gemeindebezirk
Zum Verkauf steht ein charmantes Einfamilienhaus in einer ruhigen Siedlungsanlage im 11. Wiener Gemeindebezirk – Simmering. Dieses Objekt bietet ideale Voraussetzungen für Familien, die urbanes Wohnen mit eigenem Garten, Ruhe und Komfort verbinden möchten.
- Lage: Simmering, 11. Bezirk, Wien – ruhige Siedlungsanlage mit perfekter Infrastruktur und direkter Nähe zu einem Kinderspielplatz, ideal für Familien.
- Verkehrsanbindung: Die Straßenbahnlinie 71 befindet sich gleich um die Ecke und verbindet Sie in nur 3 Stationen mit der U-Bahnlinie U3, die schnelle Anbindungen ins Stadtzentrum bietet.
- Objekttyp: Einfamilienhaus
- Baujahr: 2001, Erweiterung 2022/23
- Grundfläche: 309 m² laut Grundbuchauszug: Grundstück 279 m², Sonstiges 30 m²
- Wohnnutzfläche: ca. 113 m² (inklusive der im 2022/23 erfolgten Erweiterungen)
- Kellerfläche: ca. 37,54 m²
- Besondere Bauweise: Das Haus wurde als winterfestes Holzblockhaus errichtet, was für ein angenehmes Wohnklima sorgt.
- Erweiterung 2022/23: Im Zuge von Bauarbeiten wurden zwei zusätzliche Räume geschaffen – jeweils einer im Erdgeschoss und einer im Obergeschoss – welche den Wohnraum komfortabel erweitern.
- Zimmeraufteilung im Erdgeschoss:
- Küche: 13,76 m²
- Wohnzimmer: 18,03 m²
- Windfang: 11,37 m² mit Bodenheizung – ein behaglicher Bereich, in dem man sich jederzeit gerne aufhalten kann.
- Vorraum: 8,91 m²
- Separates WC: 1,17 m²
- Bad: 4,73 m²
- Zimmeraufteilung im Obergeschoss:
- Vorraum
- Erstes Schlafzimmer: 18,03 m² klimatisiert
- Zweites Schlafzimmer: 18,12 m² klimatisiert, WC und Dusche vorhanden.
- Weiteres beheiztes Zimmer: 11,84 m²
- Anmerkung: Im Grundrissplan wurden einige Abweichungen festgestellt.
- Aufteilung Kellergeschoß: Heizraum, Abstellraum und ein großer Kellerraum, der auch beheizt ist.
- Außenbereich: Separate Terrasse mit ca. 25 m² im Garten, ideal nutzbar als gemütliche Grillecke, separater Abstellraum mit ca. 4 m².
- Das Haus wird durch Gas beheizt.
- Zustand: Das Haus befindet sich in einem guten Gesamtzustand.
Dieses Einfamilienhaus verbindet ruhiges Wohnen in einer familienfreundlichen Umgebung mit einer ausgezeichneten Infrastruktur und optimaler Verkehrsanbindung. Die Erweiterungen aus dem Jahr 2022/23 schaffen zusätzlichen Wohnkomfort und machen das Haus zu einem idealen Zuhause.
Kontakt
Bei Interesse senden Sie uns bitte eine Anfrage über die Plattform.
Für weitere Fragen oder Besichtigungstermine stehe ich gerne zur Verfügung: Mob. 0699 19 53 14 20, Herr Baris Bölüktas.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Hinweis zu den Bilddarstellungen: Einzelne Abbildungen dieses Exposés wurden digital nachbearbeitet oder unter Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) bearbeitet (z.B. Farbkorrekturen, Anpassungen an Helligkeit und Kontrast, virtuelle Möblierung oder Visualisierungen). Die Bearbeitungen dienen ausschließlich der besseren Veranschaulichung der Immobilie und verändern weder den tatsächlichen baulichen Zustand noch wesentliche wertbildende Eigenschaften der Immobilie. Für die Beurteilung der Immobilie sind ausschließlich der tatsächliche Zustand bei der Besichtigung, die Vertragsunterlagen sowie die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen maßgeblich.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 450.000 bis 510.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.260/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus in Simmering mit rund 113 m² Wohnnutzfläche auf einem eher kompakten Grundstück von 279 m². Das Haus wurde 2001 errichtet, als winterfestes Holzblockhaus ausgeführt und befindet sich laut Beschreibung in gepflegtem Zustand. Positiv wirken die Erweiterungen aus 2022/23, die zusätzliche Räume geschaffen haben, ebenso die Terrasse, der beheizbare Kellerbereich, die Klimatisierung in zwei Schlafzimmern sowie einzelne Komfortmerkmale wie Fußbodenheizung im Windfang.
Die Lage ist für Familien grundsätzlich gut: ruhige Siedlungsanlage, Grünbezug nahe Schloss Neugebäude und brauchbare Anbindung über die Straßenbahn zur U3/S-Bahn. Gleichzeitig ist die Mikrolage nach den verfügbaren Standortdaten nicht als Spitzenlage einzustufen; insbesondere die Nahversorgung erscheint nur durchschnittlich.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Häuser je m² Wohnnutzfläche abgeleitet und anschließend um die objektspezifischen Merkmale angepasst. Zuschläge waren vor allem für den gepflegten Zustand und die jüngeren Erweiterungen gerechtfertigt. Abschläge ergaben sich für die eher kleine Grundfläche, die nur durchschnittliche Lagequalität und die im Exposé erwähnten Grundrissabweichungen.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 481.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 450.000 EUR bis 510.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.