Moderne High-End-Villa in Traumlage neben dem Lainzer Tiergarten!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Premium-Mikrolage/Aussicht: +15% (ruhiges Villenumfeld in Hietzing, unmittelbare Nähe zum Lainzer Tiergarten, schöner Grün- und Fernblick)
- Neuwertiger Zustand: +10% (Baujahr 2013, ausdrücklich neuwertig, kein Hinweis auf Sanierungsbedarf)
- High-End-Ausstattung innen: +10% (Naturstein, edle Hölzer, hochwertige Küche, Kamin, Wintergarten, Lift)
- Außenanlagen/Freiflächen: +8% (großer Pool, 2 Terrassen mit insgesamt sehr großer Freifläche, gepflegter Garten)
- Garage/Stellplätze: +4% (Tiefgarage mit bis zu vier PKW im Luxussegment klar werterhöhend)
- Energie-/Haustechnik: +4% (Niedrigenergiestandard, Fußbodenheizung, Solar/Pellets laut Ausstattung)
- Großzügiges Grundstück: +5% (1.050 m² Grund in Wiener Villenlage überdurchschnittlich)
Lage
Von der Villa aus überblickt man eine der schönsten Gegenden, die der begehrte Bezirk Hietzing zu bieten hat. Im Osten erstreckt sich ein ruhiges Wohngebiet mit eleganten Villen und Einfamilienhäusern inmitten gepflegter Gärten. Nach Westen hin schweift der Blick über den bewaldeten Saum des angrenzenden Lainzer Tiergartens bis zur Hermesvilla, einem historischen kaiserlichen Sommerschloss. Das in wenigen Gehminuten erreichbare Lainzer Tor öffnet den Zugang zum Lainzer Tiergarten – dem ehemaligen kaiserlichen Jagdrevier und heutigen Naturschutzgebiet im Wienerwald – und lädt zu herrlichen Spaziergängen und Laufrunden ein. Das Café mit Gastgarten bei der Hermesvilla ist ein beliebter Aufenthaltsort in der Umgebung. Direkt von der Haustür aus lassen sich ausgedehnte Radtouren durch den Wienerwald starten. Ein gehobener Heuriger, ein griechisches und ein italienisches Restaurant befinden sich gleich um die Ecke; Supermärkte und eine Apotheke sind ebenfalls in der Nähe. Die Busstation ist in weniger als fünf Minuten zu Fuß erreichbar und bietet eine hervorragende Anbindung an das Zentrum von Althietzing, bekannt für seine beliebten Cafés, Restaurants, zahlreichen Geschäfte und Boutiquen sowie den berühmten Schlosspark Schönbrunn mit Freibad und Zoo. Von dort aus gelangt man mit der U4 in etwa zehn Minuten in die Wiener Innenstadt. Ein umfassendes Angebot an Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen macht das Viertel besonders attraktiv für Familien.
Öffentlicher Verkehr
Nahversorgung
Objektinformationen
Einbauküche, Getrennte Sanitäranlagen, Blick ins Grüne, Yes, außen
Beschreibung
Über die Stufen des Vorgartens – oder barrierefrei mit dem Lift aus der Tiefgarage – gelangt man in das Foyer dieser Villa der Extraklasse. Garderobe, Gäste-WC und eine wunderschöne Treppe ergänzen den Eingangsbereich. Französischer Naturstein und edle Hölzer verleihen der klaren, transparenten Architektur eine Eleganz und Wärme, in der man sich sofort wohlfühlt. Der Wohnsalon mit Kamin vereint auf gut 70 m² harmonisch die Funktionsbereiche Kochen, Essen und Wohnen und öffnet sich nach zwei Seiten hin zum Garten. Auf der einen Seite bilden drei Schiebetüren den Übergang zur Terrasse und zum großen Pool. Auf der anderen Seite verschmelzen Innen- und Grünraum in einem gemütlichen Wintergarten. Die Ausstattung der Küche lässt das Herz von begeisterten Köchinnen und Köchen höher schlagen. Im Obergeschoss gruppieren sich vier schön geschnittene Schlafzimmer um den großzügigen und hellen Vorraum. Dem Hauptschlafzimmer sind ein Bad mit Badewanne und ein Schrankraum zugeordnet. Das zweite Bad verfügt über zwei Duschkabinen. Alle Zimmer sind wunderbar ruhig und bieten einen außerordentlich schönen Grün- und Fernblick. Ein fantastischer Lounge-Bereich mit Panorama-Glasfronten und drei großen Terrassen bietet im Dachgeschoss Raum für Arbeit und Kreativität, Partys und Rückzug oder auch die Möglichkeit zur Schaffung weiterer Schlafzimmer durch Unterteilung. Bad und WC sind ebenfalls vorhanden. Für die Erfüllung höchster Ansprüche an Fitness, Wellness, Hobby und Hauswirtschaft ist das Untergeschoss (drei Räume davon mit Wohnqualität) bestens ausgestattet. Die Tiefgarage bietet Platz für bis zu vier PKW. Der Niedrigenergiestandard, die Fußbodenheizung und zahlreiche bautechnische Details unterstreichen die beeindruckende Qualität dieses Objekts.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 4.070.000 bis 4.730.000
- Schätzwert pro m²
- € 11.140/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um eine neuwertige Villa im 13. Bezirk mit rund 395 m² Wohnfläche, 532 m² Nutzfläche und einem für Wien sehr großzügigen Grundstück von 1.050 m². Die Beschreibung und die Ausstattungsmerkmale sprechen klar für ein Haus im gehobenen bis luxuriösen Segment: Lift von der Tiefgarage, Platz für vier PKW, Pool, Wintergarten, große Terrassen, hochwertige Naturstein- und Holzoberflächen, Kamin sowie moderne Haustechnik mit Niedrigenergiestandard. Auch der Zustand ist als überdurchschnittlich einzustufen, da das Haus 2013 errichtet wurde und ausdrücklich als neuwertig beschrieben ist.
Die Lage nahe dem Lainzer Tiergarten ist für den Wiener Villenmarkt besonders attraktiv. Das Umfeld ist ruhig, grün und von hochwertiger Wohnbebauung geprägt; dazu kommen schöner Grün- und Fernblick sowie hohe Freizeitqualität. Die öffentliche Anbindung ist nicht erstklassig, fällt in diesem Marktsegment aber weniger stark ins Gewicht als die Exklusivität der Wohnlage.
Der rechnerische Durchschnittswert aus den Vergleichsverkäufen liegt hier deutlich zu niedrig, weil diese Daten eher normale Einfamilienhäuser als eine High-End-Villa abbilden. Daher wurde ein deutlicher Zuschlag für Lage, Zustand, Ausstattung, Außenanlagen und Grundstücksqualität angesetzt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 4.400.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von 4.070.000 EUR bis 4.730.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.