Wolfersberg - gekuppelte Bauweise
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Grünruhelage/Mikrolage: +4% (ruhiges, von Einfamilienhäusern geprägtes Wohnumfeld mit hoher Privatheit)
- Schwache Infrastruktur laut GIS: -5% (sehr niedriger Score bei öffentlichem Verkehr und Nahversorgung)
- Grundstück/Außenbereich: +5% (515 m² Grund, nahezu uneinsehbarer Garten, überdachte Terrasse, Veranda, Salettl)
- Pool: +4% (überdachtes Schwimmbecken samt Pooltechnik als werterhöhendes Außenmerkmal, jedoch ohne geprüfte Funktion)
- Zustand/Modernisierungsbedarf: -12% (explizit renovierungsbedürftig, Modernisierungspotenzial, Energieklasse E)
- Bauliche Risiken: -6% (vorhandene Setzungsrisse und gemeinsame Grenzmauer ohne Feuermauer-Ausführung)
Lage
Wolfersberg
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Hinweis: Beim angegebenen Kaufpreis handelt es sich um einen Fixpreis!
Wohnen im Grünen, die Ruhe genießen und ein Zuhause nach den eigenen Vorstellungen gestalten: Dieses Einfamilienhaus in gekuppelter Bauweise befindet sich in einer besonders reizvollen Grünruhelage am Wolfersberg.
Ein kleiner Teil des Gebäudes geht auf das Jahr 1930 zurück. Im Jahr 1980 wurde das Haus umfassend erweitert und saniert, wodurch zusätzlicher Wohnraum geschaffen und die bestehende Bausubstanz modernisiert wurde.
Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung. Für zusätzlichen Wohnkomfort sorgen eine Fußbodenheizung sowie teilweise vorhandene Radiatoren.
Das Haus präsentiert sich insgesamt ansprechend und ist im Wesentlichen bezugsfertig. Gleichzeitig bietet es Potenzial für individuelle Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen. Vorhandene Setzungsrisse sowie die gemeinsame Grenzmauer mit dem Nachbarn, die nicht als Feuermauer ausgeführt ist, sind dabei zu berücksichtigen.
Raumaufteilung
Erdgeschoss
Der Hauseingang ist über einen einladenden Stiegenaufgang erreichbar. Über den Windfang gelangt man in den zentralen Vorraum, von dem aus sowohl die Küche mit EWE-Einbauküche als auch das großzügige Wohnzimmer zugänglich sind. Eine rund 15 m² große Diele bietet zusätzlichen Platz und führt zum WC sowie in die beheizte, lichtdurchflutete Veranda. Von hier aus gelangt man direkt auf die großzügige, überdachte Terrasse und weiter in den liebevoll angelegten Garten.
Eine offene Treppe verbindet die Diele mit dem Obergeschoss und dem Kellergeschoss.
Obergeschoss
Die Räume sind vom Vorraum aus zentral begehbar:
- 2 Schlafzimmer
- 1 Kabinett
- großzügiges Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche und WC
- praktischer Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss
Kellergeschoss
Das Kellergeschoss bietet überraschend viel Platz und umfasst:
- Hobbyraum mit über 33 m²
- Heizraum
- 2 Lagerräume
Garten & Außenbereich
Ein besonderes Highlight der Liegenschaft ist der liebevoll angelegte, nahezu uneinsehbare Garten. Hier genießen Sie Privatsphäre und Ruhe mitten im Grünen.
Zur Ausstattung des Außenbereichs gehören:
- überdachtes Schwimmbecken 7,9 x 3,9 m, 1,4 m tief (die Funktionalität wurde nicht geprüft)
- Gartenhaus mit Pooltechnik
- überdachte Terrasse
- Salettl
- weiterer Geräteschuppen im Vorgartenbereich
Lage – Wolfersberg
Die Umgebung ist geprägt von Einfamilienhäusern, viel Grün und einer angenehmen Nachbarschaftsatmosphäre. Der Wolfersberg verbindet naturnahes Wohnen mit guter städtischer Infrastruktur. Die Wienerwald-Ausläufer sowie zahlreiche Spazier- und Wanderwege befinden sich praktisch vor der Haustüre.
Gleichzeitig sind Nahversorgung und öffentliche Verkehrsmittel gut erreichbar. Die Buslinien 49A und 50B verbinden den Wolfersberg mit dem Verkehrsknotenpunkt Hütteldorf (U4, S-Bahn, Fernverkehr). Ein kleiner Supermarkt/Feinkostladen befindet sich in unmittelbarer Nähe.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 516.000 bis 603.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.900/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein gekuppeltes Einfamilienhaus am Wolfersberg mit 143 m² Wohnfläche, rund 216 m² Nutzfläche, 515 m² Grund sowie Keller, Veranda, überdachter Terrasse und Garten mit Pool. Positiv sind die ruhige Grünlage, die gute Privatheit des Gartens und die für ein Familienhaus brauchbare Raumstruktur. Das Haus ist jedoch nicht als neuwertig einzustufen: Laut Unterlagen besteht Renovierungsbedarf, die Energiekennzahl ist eher schwach, und insbesondere Setzungsrisse sowie die gemeinsame Grenzmauer ohne Feuermauer-Ausführung sind wertrelevante Risikofaktoren.
Als Ausgangspunkt diente der durchschnittliche Marktansatz vergleichbarer Häuser in der Umgebung von rund 4.342 EUR/m² Wohnfläche. Dieser Wert wurde hier nicht unverändert übernommen, weil die vorliegenden Vergleichsdaten den konkreten Zustand und die baulichen Besonderheiten des Hauses nicht erfassen. Für Garten, Terrasse, Veranda, Pool und die ruhige Wohnlage wurden Zuschläge berücksichtigt; für den Renovierungsbedarf, die schwächere Infrastruktur und die baulichen Risiken wurden Abschläge angesetzt.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 558.000 EUR. Eine angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 516.000 EUR bis 603.000 EUR. Der abgeleitete Marktansatz entspricht rund 3.900 EUR pro m² Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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