Exklusive Villa (2016) in Ruhelag
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Ruhelage: +8% (laut Beschreibung ruhige, grüne Wohngegend nahe Steinhof und Wienerwald)
- Ausstattung Luxusstandard: +12% (Aufzug, maßgefertigte Tischlereinbauten, zwei Miele-Küchen, hochwertige Materialien, BUS-System)
- Wellness/Pool: +8% (Swimmingpool sowie Fitness-, Ruhe- und Saunabereich mit Infrarot-, Dampf- und finnischer Sauna)
- Energie- und Gebäudetechnik: +5% (Luftwärmepumpe, dachintegrierte Photovoltaik, Fußbodenheizung, 3-fach-Verglasung)
- Grundstück/Außenflächen: +5% (1.007 m² Grund, 630 m² Garten, 132 m² Terrassen/Balkone, südseitige Ausrichtung)
- Neubau-/neuwertiger Zustand relativ zum Markttyp: +7% (Baujahr 2016, sehr hochwertig und ohne Hinweis auf Instandsetzungsbedarf)
- Größe im Luxussegment: -3% (sehr große Wohnfläche von 465 m² reduziert den erzielbaren €/m² gegenüber kleineren Luxusvillen leicht)
Lage
Das Einfamilienhaus liegt in einer ruhigen, grünen Wohngegend nahe dem Erholungsgebiet Steinhof und dem Wienerwald. Freizeitmöglichkeiten bieten der Dehnepark und das Hütteldorfer Hallenbad. Trotz Stadtrandlage ist die Innenstadt über die Straßenbahnlinie 49 direkt erreichbar. Die Nähe zum Hanuschkrankenhaus und Klinikum Ottakring sichert optimale medizinische Versorgung.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Exklusive Villa in hochwertiger Massivholzbauweise
Die 2016 von Venture Property Holding GmbH fertiggestellte, unterkellerte Villa vereint moderne Architektur mit luxuriöser Ausstattung und innovativer Gebäudetechnik. Ein Glas-Personenaufzug erschließt alle Ebenen, ein intelligentes BUS-System steuert zentral sämtliche Haustechnikfunktionen.
Fußbodenheizung im gesamten Haus, Kaminofen im Wohnbereich sowie maßgefertigte Tischlereinbauten und zwei hochwertig ausgestattete Küchen mit Geräten von Miele unterstreichen den exklusiven Wohnanspruch.
Ein nachhaltiges Energiekonzept mit Luftwärmepumpe und dachintegrierter Photovoltaikanlage gewährleistet effiziente Betriebskosten auf zeitgemäßem Niveau.
Raumaufteilung
Eingangsebene
- Großzügiger Vorraum
- Abstellraum
- Separates Gäste-WC
- Eigener Stiegenaufgang zur Einliegerwohnung
- Wohn- und Essbereich mit ca. 81 m² WNF
- Direkter Zugang zur ca. 58 m² großen Terrasse
- Südseitig ausgerichteter Garten
1. Obergeschoss
- Zwei Schlafzimmer
- Separates WC
- Badezimmer mit Dusche und WC
- Büro für zwei Arbeitsplätze mit integriertem Besprechungsbereich
- Südseitiger Balkon (ca. 8,45 m²)
Einliegerwohnung (ca. 35,38 m²):
- Wohnküche
- Schlafzimmer
- Badezimmer mit WC
- Abstellraum
- Straßenseitiger Balkon (ca. 5,20 m²)
2. Obergeschoss
- Fitnessraum
- Sauna
- Ruheraum
- Dusche und WC
- Schlafzimmer
- Badezimmer
- Separates WC
- Gartenseitige Terrasse (ca. 60,48 m²)
Kellergeschoss
- Vorraum
- Waschküche
- Technikraum
- Garage mit ca. 70 m²
- Stellplätze für bis zu vier PKW
Ausstattung & Highlights im Überblick
Architektur & Bauqualität
- Massivholzhaus mit vollwertigem Kellergeschoss
- Personenaufzug mit Haltestellen auf jeder Ebene (barrierefreies Gesamtkonzept)
- Holz-Alu-Fenster mit 3-fach-Verglasung
- Sechs Hebe-Schiebe-Glastüren zu Terrassen und Balkonen
- Glasgeländer auf allen Außenflächen
- Gebürsteter Eichenparkettboden
- Flächenbündige Innentüren mit Magnetfallenschlössern
Küchen, Sanitär & Wellness
- Zwei voll ausgestattete Designküchen mit Geräten von Miele (Induktionskochfeld im Erdgeschoss)
- Wellness- und Fitnessbereich mit Infrarot-, Dampf- und finnischer Sauna
- 4 Badezimmer & 6 Toiletten
Smart Home & Sicherheit
- Loxone BUS-System zur Steuerung von Licht, Raffstores, Heizung, Zutritt, Gartenbewässerung und Sauna
- Fingerprint-Zugang für Gartentor und Eingangstür
- Video-Gegensprechanlage
- Alarmanlage (Bewegungs- und Rauchmelder, GSM-gestützt)
Technik & Multimedia
- Flächendeckendes WLAN und CAT 6-Verkabelung
- Serverschrank im Hauswirtschaftsraum
- 6 TV-Geräte (Wohnzimmer-TV um 360° drehbar)
- Satellitenanlage & Wetterstation
- Multiroom-Soundsystem mit Komponenten von Sonos und Bose
- Bodensteckdosen in Büro, Besprechungsraum und Fitnessbereich
Außenbereiche und Garage
- 4 Badezimmer & 6 Toiletten
- Feinsteinzeugbelag auf der Erdgeschoss-Terrasse
- Auf allen Freiflächen: Kemper-Ventil, Außenbeleuchtung und Steckdosen
- Hochbeet mit Bewässerung
- Automatischer Gartenroboter mit integrierten Schleifen
- Regenwasserzisterne mit Pumpe
- Fassadenbeleuchtung
- Separate Mülllösung am Grundstück
- Garage mit Hubparker-System
- Zwei (elektrische) Garagentore
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Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 3.500.000 bis 3.870.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.930/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um eine außergewöhnlich große und hochwertig ausgeführte Villa aus dem Jahr 2016 mit rund 465 m² Wohnfläche auf 1.007 m² Eigengrund in 1140 Wien. Die Ausstattung liegt klar über dem üblichen Marktniveau: Aufzug über alle Ebenen, Smart-Home-System, Luftwärmepumpe, Photovoltaik, Fußbodenheizung, Pool, Wellnessbereich mit mehreren Saunen, hochwertige Tischlereinbauten, zwei Designküchen sowie großzügige Terrassen- und Gartenflächen. Auch die Garage und die zusätzliche Einliegerwohnung sprechen für ein gehobenes bis luxuriöses Nutzungskonzept.
Die Lage ist als gute bis sehr gute Wohnlage zu beurteilen: ruhiges, grünes Umfeld nahe Steinhof und Wienerwald, gute Nahversorgung und solide öffentliche Anbindung. Der rechnerische Durchschnittswert aus Vergleichsverkäufen lag hier zu niedrig, weil die herangezogenen Verkäufe die besondere Qualität dieser Villa nur unzureichend widerspiegeln. Deshalb wurde der Ausgangswert anhand der belegten Mehrwerte bei Ausstattung, Zustand, Energieeffizienz, Außenanlagen und Mikrolage nach oben korrigiert.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 3.690.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 3.500.000 EUR bis 3.870.000 EUR. Das entspricht rund 7.930 EUR pro m² Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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