Neubaujuwel in Dornbach – Exklusive Einfamilienvilla mit Pool & Salettl im Garten
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug/Neubau: +12% (deutlich über markttypischem Bestandsmix, schlüsselfertige Neubauqualität laut Beschreibung)
- Hochwertige Haustechnik/Ausstattung: +8% (Erdwärme, Fußbodenheizung, Klimaanlage, Personenaufzug, hochwertige Ausstattungsmerkmale)
- Pool und Wellnessbereich: +7% (privater Pool und Sauna/Wellnessbereich als klar wertrelevante Sonderausstattung)
- Mikrolage/Grünruhelage: +8% (absolute Grünruhelage in Dornbach mit Villencharakter und hoher Privatsphäre)
- Grundstück und Außenflächen: +5% (705 m² Grund, großer Garten, mehrere Terrassen, für Wien überdurchschnittlich attraktiv)
- Renoviertes Salettl/Nebengebäude: +6% (zusätzlicher nutzbarer Mehrwert als Gästehaus/Homeoffice, in Vergleichsdaten typischerweise nicht abgebildet)
Lage
Wohnen im Grünen in Dornbach
Die Liegenschaft befindet sich im 17. Wiener Gemeindebezirk, einer besonders ruhigen Wohnstraße mit überwiegend Einfamilienhäusern, Villen und kleineren Wohnanlagen. Die Nähe zum Schafberg und zum Erholungsgebiet Neuwaldegg bietet einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Gleichzeitig ist eine gute Nahversorgung gegeben: Ein Supermarkt liegt ca. 300 m, Kindergarten ca. 550 m, Bäckerei ca. 625 m, Apotheke ca. 750 m und Krankenhaus ca. 900 m entfernt.
Auch die öffentliche Verkehrsanbindung ist gut: Bus ca. 200 m, Straßenbahn ca. 550 m entfernt. Damit verbindet die Liegenschaft naturnahes und ruhiges Wohnen mit einer guten Anbindung an die Wiener Innenstadt. Die angegebenen Entfernungen verstehen sich als Luftlinie.
Öffentlicher Verkehr
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Exklusives Neubauprojekt mit Pool & renoviertem Salettl in Grünruhelage
In begehrter Grünruhelage der Pointengasse in 1170 Wien entsteht auf einem ca. 705 m² großen Grundstück ein hochwertiges Einfamilienhaus mit moderner Architektur, großzügigen Außenflächen und viel Privatsphäre.
Das durchdachte Raumkonzept erstreckt sich über mehrere Ebenen und bietet großzügige Wohn- und Schlafbereiche, mehrere Terrassen sowie einen Wellnessbereich. Große Fensterflächen und der direkte Bezug zum Garten schaffen ein helles und offenes Wohnambiente.
Ein besonderes Highlight ist der private Pool im weitläufigen Garten, der gemeinsam mit den Terrassen einen außergewöhnlichen Rückzugsort im Grünen schafft.
Zusätzlich befindet sich auf dem Grundstück ein bestehendes Salettl mit ca. 50 m², das im Zuge des Projekts renoviert wird. Mit zwei Zimmern, Duschbad, WC und Kaminofen eignet es sich ideal als Gästehaus, Homeoffice, Personalbereich oder privater Rückzugsort.
Der angebotene Kaufpreis versteht sich für die schlüsselfertige Ausführung inklusive Pool und renoviertem Salettl.
Highlights:
- privater Pool
- Wellnessbereich
- renoviertes Salettl mit ca. 50 m²
- 2 PKW-Stellplätze
- absolute Grünruhelage
Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 2.138.000 bis 2.363.000
- Schätzwert pro m²
- € 9.000/m²
Gesamte Einschätzung
Bei der vorliegenden Liegenschaft handelt es sich um eine hochwertige Einfamilienvilla in Dornbach mit rund 250 m² Wohnfläche, 280 m² Nutzfläche und 705 m² Eigengrund. Das Haus ist als Neubau in Erstbezugsqualität konzipiert und verfügt laut Beschreibung über mehrere Terrassen, einen großen Garten, Pool, Wellnessbereich mit Sauna, Erdwärme, Fußbodenheizung, Klimaanlage sowie ein renoviertes Salettl mit eigenständiger Nutzungsmöglichkeit. Diese Merkmale sprechen klar für ein überdurchschnittliches Objekt im gehobenen Segment.
Die Lage in der Pointengasse ist innerhalb des 17. Bezirks als sehr gute Grünwohnlage zu beurteilen. Besonders positiv sind die Ruhe, die Nähe zu Erholungsräumen und die villenartige Umgebung. Die öffentliche Anbindung ist nicht Spitzenklasse, für diese Wohnlage aber ausreichend und wertseitig nicht nachteilig.
Der rechnerische Ausgangswert aus den Vergleichsverkäufen liegt bei 6.160 EUR/m², erscheint hier jedoch zu niedrig, weil der Vergleichspool überwiegend Bestandsobjekte ohne gesicherte Neubau- und Premiummerkmale umfasst. Daher wurden nachvollziehbare Zuschläge für Erstbezug, hochwertige Technik, Pool/Wellness, Mikrolage, Grundstücksqualität und das zusätzliche Salettl angesetzt. Daraus ergibt sich ein marktgerechter Ansatz von rund 9.000 EUR/m².
Der geschätzte Verkehrswert beträgt somit 2.250.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von 2.138.000 EUR bis 2.363.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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