Einfamilienhaus zum Sanieren – Altbaujuwel in Dornbach
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Zustand/Sanierungsbedarf: -22% (laut Beschreibung umfassende Erneuerung wesentlicher Bauteile erforderlich, sanierungsbedürftig)
- Einfache/ältere technische Ausstattung: -4% (Gas-Etagenheizung, Energieklasse D, keine Hinweise auf Modernisierung)
- Mikrolage ruhig/grün: +4% (ruhige Dornbacher Wohnlage mit hohem Grünanteil)
- Hanglage/zwischen zwei Straßen: -3% (Erschließungssituation und Topografie nicht uneingeschränkt ideal)
- Grundstücksgröße: +3% (für Wien ordentliche Grundstücksgröße von 683 m²)
- Miteigentum: -5% (gegenüber Alleineigentum marktseitig leicht wertmindernd)
- Starke Algo-Korrektur: -6% (Referenzwert wegen heterogenem und teils hochpreisigem Vergleichspool nach oben verzerrt; Objektmerkmale sprechen klar für unterdurchschnittlichen Marktwert)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Das im Jahr 1927 errichtete Einfamilienhaus besticht durch seinen historischen Charme und bietet eine interessante Gelegenheit für Liebhaber stilvoller Altbausubstanz oder Bauträger. Die Liegenschaft befindet sich in sanierungsbedürftigem Zustand und erfordert eine umfassende Erneuerung wesentlicher Bauteile. Ein Abbruch des Gebäudes wurde von der Stadt Wien nicht genehmigt. Das dreigeschossige Haus liegt in Hanglage zwischen zwei ruhigen Straßen, unweit der Dornbacher Straße.
Raumaufteilung
Der Haupteingang befindet sich im untersten Geschoss (Parterre). Auf rund 77 m² stehen eine Küche, ein großzügiges Zimmer, ein Badezimmer mit Dusche und WC, ein Heizraum sowie ein Kellerraum zur Verfügung. Über das Stiegenhaus gelangt man zunächst zu einem Zwischenpodest mit einem großen Fenster zum Garten. Eine weitere, etwas schmalere Treppe führt ins Obergeschoss mit ca. 82m² Wohnfläche. Hier befinden sich zwei großzügige, nach Norden ausgerichtete Zimmer sowie ein kleineres Zimmer mit direktem Zugang zum Garten. Ein separates WC ergänzt diese Ebene. Über das offene Treppenhaus erreicht man das Dachgeschoss, das insgesamt vier Schlafzimmer und ein großzügiges Badezimmer in ca. 69m² beherbergt.
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Zusätzliche Entwicklungsmöglichkeit
Es besteht außerdem die Möglichkeit, das angrenzende Nachbarhaus ebenfalls zu erwerben. Dadurch bietet sich die seltene Gelegenheit, zwei benachbarte Liegenschaften mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 1.291 m² zum Gesamtkaufpreis von € 1.499.000,- zu erwerben.
Die Widmung erlaubt eine Bebauung in Bauklasse I mit einer Gebäudehöhe von bis zu 7,5 m sowie einer bebaubaren Grundfläche von rund 308 m². Auf beiden Grundstücken befindet sich jeweils ein Einfamilienhaus samt Garage. Auf dem Grundstück des Hauses Nr. 33 steht zusätzlich eine Gartenhütte.
Lage
Die Liegenschaft überzeugt durch ihre außergewöhnlich ruhige und dennoch gut angebundene Lage. Sie erstreckt sich zwischen der Andergasse und der Franz-Glaser-Gasse. Entlang der Andergasse verkehrt die Buslinie 44A, die die S-Bahn-Station Hernals in nur rund sieben Minuten erreicht. Mit der geplanten Verlängerung der U5 und der zukünftigen Station Hernals wird die Infrastruktur der Umgebung zusätzlich aufgewertet und die Attraktivität des Standorts langfristig weiter steigen.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 821.000 bis 1.003.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.000/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1927 in Wien-Dornbach mit rund 228 m² Wohn-/Nutzfläche auf einem 683 m² großen Grundstück. Positiv sind die für den 17. Bezirk ruhige, grüne Wohnlage, die großzügige Fläche und der Altbaucharakter. Wertmindernd ist jedoch, dass das Haus laut Beschreibung nicht bloß renovierungsbedürftig, sondern umfassend sanierungsbedürftig ist; wesentliche Bauteile müssen erneuert werden. Auch die technische Ausstattung ist einfach, mit Gas-Etagenheizung und nur durchschnittlicher Energiequalität. Hochwertige Modernisierungen, besondere Außenanlagen oder eine Premiumausstattung sind nicht erkennbar.
Der rechnerische Durchschnitt aus Vergleichsverkäufen liegt zwar bei etwa 6.167 EUR/m², dieser Wert erscheint hier aber zu hoch, weil die Vergleichsfälle den konkreten Sanierungszustand nicht abbilden und der Datenpool relativ breit streut. Deshalb wurde der Referenzwert bewusst nur niedrig gewichtet und mit deutlichen Abschlägen für Zustand und Ausstattung korrigiert. Die ruhige Lage und die ordentliche Grundstücksgröße stützen den Wert, gleichen den Sanierungsbedarf aber nur teilweise aus.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 912.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 821.000 EUR bis 1.003.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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