Einfamilienvilla am Fuße des Heubergs - stark sanierungsbedürftig
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Villenumfeld: +12% (gefragte Dornbacher Heuberglage mit klassischer Villen- und Einfamilienhausstruktur)
- Grundstücksgröße: +10% (für Wien sehr großzügige 922 m², klar über markttypischem Hausgrundstück)
- Zustand/Sanierungsbedarf: -22% (laut Inserat stark sanierungsbedürftig)
- Wasserschaden: -8% (konkreter zusätzlicher Instandsetzungs- und Risikofaktor)
- Historische Villa/Altbaucharakter: +4% (charakteristisches Erscheinungsbild mit Zielgruppenmehrwert, trotz Sanierungszustand)
Lage
Die Umgebung ist geprägt von klassischen Wiener Villen, gepflegten Einfamilienhäusern und gewachsener Wohnstruktur mit hohem Wohnwert.
Die Lage verbindet naturnahe Freizeitmöglichkeiten mit urbaner Infrastruktur: Der Heuberg, der Schwarzenbergpark sowie der Wilhelminenberg befinden sich in komfortabler Reichweite und bieten zahlreiche Möglichkeiten für Spaziergänge, Sport und Erholung.
Öffentlicher Verkehr
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In gefragter Lage des 17. Wiener Gemeindebezirks, am Fuße des Heubergs in Dornbach, gelangt diese charmante Villa auf einem großzügigen Grundstück mit ca. 922 m² zum Verkauf.
Die Ursprünge des Hauses reichen bis um 1890 zurück. In den darauffolgenden Jahrzehnten wurde die Liegenschaft mehrfach erweitert und baulich adaptiert. Dadurch entstand die heutige architektonische Struktur mit ihrem charakteristischen historischen Erscheinungsbild.
Die Villa verfügt aktuell über eine Wohnnutzfläche von ca. 198 m², ergänzt durch einen Keller mit ca. 28 m² sowie eine Garage mit ca. 20 m².
Die Liegenschaft befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Im Gebäude kam es zu einem Wasserschaden.
Entwicklungsmöglichkeiten:
Neben einer umfassenden Revitalisierung und stilvollen Neugestaltung des Bestands bietet das Grundstück – vorbehaltlich behördlicher Genehmigungen und baurechtlicher Prüfung – auch die Möglichkeit einer architektonischen Neuentwicklung. Seitens der MA19 liegt eine Bestätigung vor, dass an der Erhaltung des Bauwerkes kein öffentliches Interesse besteht.
Die Umgebung ist geprägt von klassischen Wiener Villen und Einfamilienhäusern.
Die Lage verbindet naturnahe Freizeitmöglichkeiten mit urbaner Infrastruktur: Der Heuberg, der Schwarzenbergparksowie der Wilhelminenberg befinden sich in komfortabler Reichweite und bieten zahlreiche Möglichkeiten für Spaziergänge, Sport und Erholung.
Gleichzeitig profitiert die Liegenschaft von einer sehr guten Verkehrsanbindung. Eine Buslinie verläuft direkt entlang der Andergasse und sorgt für eine bequeme Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz sowie an die umliegenden Bezirke und die Wiener Innenstadt.
Die Nahversorgung ist gewährleistet (Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Schulen und Kindergärten, Ärzte und medizinische Versorgung, Gastronomie und Naherholung).
POTERE Immobilien wurde exklusiv mit dem Verkauf beauftragt. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
Wir bitten Sie um Verständnis, dass wir aufgrund der Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer nur Anfragen mit vollständiger Angabe der Anschrift, Email Adresse und Telefonnummer bearbeiten können. Der Interessent wird auf die erweiterten Richtlinien des Konsumentenschutzes im Sinne des FAGG hingewiesen. Es gelten die AGBs der Immobilienwirtschaft.
ALLGEMEINES
Das oben angeführte Objekt wird freibleibend und unverbindlich zum Kauf angeboten. Die Angaben über das angebotene Objekt erfolgen mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers; für die Richtigkeit solcher Angaben, die auf Informationen der über das Objekt Verfügungsberechtigten beruhen, wird keine Gewähr geleistet. Diese Broschüre und die darin enthaltenen Angaben sind unverbindlich. Irrtümer und Änderungen bleiben jederzeit vorbehalten. Eine Haftung ist ausgeschlossen. Die in der Broschüre dargestellten Bilder, Visualisierungen und Pläne können von der Realität abweichen. Die dargestellte Möblierung bzw. Illustrationen dienen nur als Möblierungsvorschlag.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.400.000 bis 1.600.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.600/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine historische Einfamilienvilla in Dornbach am Fuße des Heubergs mit rund 198 m² Wohnfläche auf einem für Wien außergewöhnlich großen Grundstück von 922 m². Positiv ins Gewicht fallen vor allem die gefragte Villenlage, das grüne und gewachsene Wohnumfeld sowie die für dieses Segment sehr gute Grundstücksqualität. Auch der Altbaucharakter und das repräsentative Erscheinungsbild sind grundsätzlich werthaltig.
Dem stehen jedoch erhebliche wertmindernde Faktoren gegenüber: Das Haus ist laut Beschreibung stark sanierungsbedürftig, zusätzlich wird ein Wasserschaden ausdrücklich genannt. Damit liegt der Zustand klar unter dem eines durchschnittlich gehandelten Bestandsobjekts. Diese Nachteile wurden mit deutlichen Abschlägen berücksichtigt.
Die Ableitung erfolgte über den durchschnittlichen Marktwert vergleichbarer Häuser je m² Wohnfläche, der hier aber nur eingeschränkt belastbar ist. Der vorhandene Vergleichspool bildet die besondere Dornbacher Villenlage und die große Grundfläche nur unvollständig ab und liegt deshalb erkennbar zu niedrig. Daher wurde der Referenzwert nur mit niedriger Gewichtung herangezogen und um lage-, grundstücks- und zustandsbezogene Zu- und Abschläge korrigiert.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.505.000 EUR, entsprechend rund 7.600 EUR/m² Wohnfläche. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 1.400.000 EUR bis 1.600.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.