STILZINSVILLA MIT GESCHICHTE UND ZUKUNFT /// PÖTZLEINSDORF, SCHAFBERG
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Schafberg-Pötzleinsdorf: +10% (sehr gute Villenlage, ruhig, erhöht, sonnig, weiter Gartenblick)
- Grünumfeld/Aussicht: +4% (Nähe Schlosspark, Altbaumbestand, Blick über zusammenhängende Gärten)
- Grundstück/Außenflächen: +3% (für die Lage gut nutzbarer südorientierter Garten mit Entwicklungspotenzial)
- Garage und Freiflächen: +2% (Garage, Veranda, Terrasse/Loggia vorhanden)
- Zustand/Sanierungsbedarf: -18% (laut Inserat sanierungsbedürftig, erheblicher Investitionsbedarf trotz erhaltener Originalsubstanz)
- Grundriss-/Nutzungssituation: -4% (aktuell in vier Einheiten gegliedert, für klassische Eigennutzung zunächst Adaptierungsaufwand)
Lage
SCHAFBERG | PÖTZLEINSDORFER SCHLOSSPARK | COTTAGE TENNISCLUB
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
„Ein Zuhause mit Charme, Raum für Generationen und außergewöhnlichem Potenzial.“
Diese zauberhafte Stilvilla befindet in bester Lage von Pötzleinsdorf - erhöht, sonnig, sehr ruhig und doch in nur kurzer Gehdistanz zur Straßenbahn und allen Geschäften des täglichen Bedarfs. Mitten am Schafberg bietet sich ein weiter Blick über die riesigen zusammenhängenden Gartenflächen und den wunderschönen Altbaumbestand der Nachbarschaft.
Aktuell in vier Wohneinheiten aufgeteilt, bietet sich eine herausragende Flexibilität – ob als repräsentative Familienvilla oder als stilvolles Investment. Der ideal südlich orientierte Garten bietet Sonne von morgens bis abends und ausreichend Platz für verschiedene Zonen und einen eigenen Poolbereich.
Aufteilung:
Erdgeschoss:
- Top 1
- 2,5-Zimmerwohnung straßenseitig
- unbefristet vermietet, keine Gartenmitbenutzung
- ca. 68 m²
- Top 2 (ca. 28 m²)
- kleine 1,5 Zimmerwohnung
- gartenseitig, bestandsfrei
- ca. 28 m²
- Garage
Obergeschoss/Beletage:
- Top 3
- Entrée mit Leseerker
- 3 große Zimmer/Salons
- hübsche verglaste Veranda mit Blick in den Garten
- Küche, ideal erweiterbar mit einer Freifläche mit Gartenzugang
- Dienerzimmer
- Badezimmer
- Toilette
- bestandsfrei
- ca. 120 m²
Dachgeschoss/Terrassengeschoss:
- Top 4
- Entrée
- 3 schöne Zimmer mit tollem Charakter
- straßenseitige Loggia
- große südseitige Terrasse mit Blick über die Gärten
- Kabinett
- Küche
- Schrankraum
- Badezimmer
- Toilette
- bestandsfrei
- ca. 97 m²
Dachboden:
- separat begehbar
- derzeit nicht ausgebaut
Das Haus ist renovierungsbedürftig, bietet jedoch den Vorteil, dass in den vergangenen Jahrzehnten nicht in die zauberhafte Originalsubstanz eingegriffen wurde und keine architektonischen Details entfernt wurden - der wunderbare Charme des Hauses wurde bewahrt.
Der Schafberg gehört zu den besten Lagen Wiens. Die Umgebung ist geprägt von schönen Gärten, gepflegten Häusern und beeindruckenden Villen. Der angrenzende Pötzleinsdorfer Schlosspark ist ein herrlich angelegter Landschaftspark mit Wasserflächen, Wiesen und großem Spielplatz, ideal für Zeit mit der Familie und Freunden, zum Picknicken oder einfach um die Natur zu genießen. Er leitet direkt in den Wienerwald über; traumhaft zum Wandern, Joggen oder Mountainbiken.
Die Anbindung an die Innenstadt und die öffentlichen Verkehrsmittel ist gleichzeitig absolut hervorragend, über die Linie 41 (und 40) erreicht man in 20 Minuten bequem den 1. Bezirk. Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in den näheren Umgebung und sind zu Fuß erreichbar.
Aus Diskretionsgründen bitten wir um Ihr Verständnis, dass wir nur Anfragen mit vollständigem Namen und Wohnadresse bearbeiten können.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 2.820.000 bis 3.165.000
- Schätzwert pro m²
- € 9.550/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine repräsentative Stilvilla aus dem Jahr 1913 in Pötzleinsdorf/Schafberg mit rund 313 m² Wohnfläche, 428 m² Nutzfläche und 635 m² Grund. Das Haus bietet viele für dieses Segment attraktive Merkmale: klassische Altbausubstanz, großzügige Raumstruktur, mehrere Freiflächen, Garage sowie einen südorientierten Garten. Besonders positiv ist die Lage zu beurteilen: ruhig, erhöht, sonnig, mit schönem Grünumfeld und Nähe zum Pötzleinsdorfer Schlosspark. Das ist innerhalb des 18. Bezirks klar überdurchschnittlich.
Wertmindernd ist allerdings, dass das Objekt ausdrücklich als sanierungsbedürftig beschrieben wird. Der Markt honoriert bei Villen in dieser Lage zwar Charme und Originalsubstanz, verlangt bei erheblichem Investitionsbedarf aber einen spürbaren Abschlag. Auch die derzeitige Aufteilung in mehrere Einheiten ist für einen typischen Eigennutzer nicht ideal und kann zusätzlichen Adaptierungsaufwand bedeuten.
Ausgehend vom durchschnittlichen Marktwert vergleichbarer Häuser in der Umgebung wurde daher die sehr gute Mikrolage positiv, der Sanierungsbedarf jedoch deutlich negativ berücksichtigt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 2.989.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei 2.820.000 EUR bis 3.165.000 EUR. Das entspricht rund 9.550 EUR pro m² Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.