Traumlage in Pötzleinsdorf – Villengrundstück am Schlosspark mit Entwicklungspotenzial
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Grünruhelage: +10% (begehrte Villengegend in Pötzleinsdorf, Schlosspark in unmittelbarer Nähe)
- Grundstücksgröße: +8% (für die Lage außergewöhnlich großes Grundstück mit 1.442 m² und großem Garten)
- Zustand/Sanierungsbedarf: -15% (sanierungsbedürftiger Altbestand laut Inserat, erheblicher Investitionsbedarf)
- Energiezustand: -5% (Energieklasse G, HWB 251,4 als klar unterdurchschnittlicher Gebäudestandard)
- Entwicklungspotenzial nur eingeschränkt wertwirksam: +2% (Planstudien für Ausbau/Neubau vorhanden, aber keine gesicherte Abbruchbewilligung; daher nur geringer Zuschlag)
Lage
Diese Liegenschaft befindet sich in einer der begehrtesten Grünruhelagen Wiens – im Herzen von Pötzleinsdorf im 18. Bezirk Währing. Ein Eingang zum rund 354.000 m² großen Pötzleinsdorfer Schlosspark liegt nur rund 80 Meter entfernt und lädt zu Spaziergängen, Sport und Erholung direkt vor der Haustür ein. Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Ein- und kleinen Mehrfamilienhäusern in ruhiger, grüner Villengegend – ein Rückzugsort mit dörflichem Charakter und dennoch citynah.
Trotz der beschaulichen Lage ist die Anbindung gut: Die Straßenbahnlinie 41 (Haltestelle Pötzleinsdorf, ca. 650 m) verbindet direkt mit dem Schottentor und damit der U-Bahnlinie U2, die Buslinie 41A (Haltestelle Khevenhüllerstraße, nur ca. 200 m bzw. 3 Gehminuten) rundet das öffentliche Angebot ab. Das Wiener Stadtzentrum erreicht man in rund 7 Fahrkilometern, die Donauuferautobahn A22 nach ca. 8 km und die Westautobahn A1 nach ca. 11,5 km.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Auf einem außergewöhnlichen, rund 1.442 m² großen Grundstück in bester Grünruhelage von Pötzleinsdorf bietet sich eine seltene Gelegenheit für Käufer mit Weitblick: ein klassisches Einfamilienhaus aus dem 19. Jahrhundert mit viel Potenzial für die individuelle Verwirklichung eines Traumhauses.
Für die künftige Entwicklung stehen zwei im Rahmen einer Planstudie ausgearbeitete Varianten zur Wahl:
Variante 1 – Bestandssanierung mit Zubau: Sanierung des bestehenden Hauses samt Erweiterung. Erzielbare Wohnnutzfläche gesamt ca. 720 m² (Erdgeschoß ca. 201 m², Obergeschoß ca. 230 m², 1. Dachgeschoß ca. 230 m², 2. Dachgeschoß ca. 59 m²).
Variante 2 – Abbruch und Neubau: Vollständiger Neubau nach Abbruch des Bestandsgebäudes. Erzielbare Wohnnutzfläche gesamt ca. 793 m² (Erdgeschoß ca. 201 m², Obergeschoß ca. 230 m², 1. Dachgeschoß ca. 230 m², 2. Dachgeschoß ca. 132 m²). Hinweis: Da das Bestandsgebäude vor 1945 errichtet wurde, ist für diese Variante bei der MA 19 um Abbruchbewilligung sowie um Bestätigung anzusuchen, dass es sich nicht um ein erhaltenswürdiges Gebäude handelt – diese Bewilligung liegt aktuell noch nicht vor.
Jeweils bis zu 5 PKW-Stellplätze mittels Autolift und Tiefgarage möglich.
Eine einzigartige Chance für Bauträger, Architekten und private Käufer, die von der außergewöhnlichen Lage am Rande des Pötzleinsdorfer Schlossparks profitieren und ihr Wohnprojekt individuell gestalten möchten.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Die im Exposé dargestellten Bilder können teilweise mittels KI bearbeitet oder visualisiert worden sein; für Abweichungen zwischen der bildlichen Darstellung und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie sowie für dargestellte Ausstattungen wird keine Gewähr geleistet.
Die Angaben über das angebotene Objekt erfolgen mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers; für die Richtigkeit solcher Angaben, die auf Informationen der über das Objekt Verfügungsberechtigten beruhen, wird keine Gewähr geleistet. Es gelten die Bestimmungen der Immobilienmaklerverordnung; des Weiteren wird die Übersicht der zu erwartenden Nebenkosten gem. KSchG übermittelt. Gemäß § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG und § 30b KSchG weist der Immobilienmakler auf ein bestehendes familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zu dem Verkäufer aufgrund regelmäßiger geschäftlicher Tätigkeit hin. Dieses Angebot ist ausschließlich für den Adressaten bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte ist nur mit unserer ausdrücklichen, in Schriftform übermittelten, Zustimmung gestattet.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.750.000 bis 2.140.000
- Schätzwert pro m²
- € 9.950/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Altbaucharakter und rund 195 m² Wohnfläche auf einem für Wien außergewöhnlich großen Grundstück von 1.442 m² in Pötzleinsdorf. Die Liegenschaft profitiert klar von ihrer sehr guten Wohnlage: unmittelbare Nähe zum Schlosspark, ruhiges villenartiges Umfeld und dennoch brauchbare Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Das sind deutliche wertsteigernde Merkmale.
Dem gegenüber steht jedoch der Zustand des Hauses. Laut Inserat ist der Bestand sanierungsbedürftig; auch die Energiekennwerte mit Klasse G sprechen für einen erheblichen Modernisierungsbedarf. Das Objekt ist daher weniger als sofort bezugsfertiges Premiumhaus, sondern eher als hochwertige Liegenschaft mit Sanierungs- oder Entwicklungspotenzial zu sehen. Die erwähnten Ausbau- und Neubauvarianten sind positiv, aber mangels gesicherter Abbruchbewilligung nur vorsichtig zu berücksichtigen.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung von rund 9.948 EUR/m² abgeleitet. Die sehr gute Mikrolage und das große Grundstück rechtfertigen Zuschläge, der schlechte Gebäudezustand entsprechende Abschläge. Insgesamt heben sich diese Faktoren weitgehend auf. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 1.940.000 EUR. Die plausible Wertspanne liegt bei etwa 1.750.000 EUR bis 2.140.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.