360° TOUR // REPRÄSENTATIVES EINFAMILIENHAUS in GERSTHOFER COTTAGELAGE
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Premium-Mikrolage/Cottage-Villenlage: +12% (exklusive Wohngegend in Gersthof/Pötzleinsdorf, sehr gutes Umfeld, Parks, internationale Schulen)
- Grundstücksgröße und Außenflächen: +6% (für 1180 Wien großzügiger Grund mit 967 m², Garten sowie 2 Terrassen/Balkon)
- Altbaucharme/Ausstattungsmerkmale: +4% (Fischgrätparkett, über 3 m Raumhöhe, klassische Fenster und Flügeltüren)
- Saunabereich: +2% (im Untergeschoß vorhanden, werterhöhende Sonderausstattung)
- Renovierungs- und Adaptierungsbedarf: -8% (Beschreibung bietet Objekt nach Renovierung/Erweiterung laut Studie an; aktueller Zustand daher unter modernisiertem Premiumstandard)
- Energieeffizienz unter Marktniveau: -3% (Energieklasse D / HWB 185, im gehobenen Segment wertmindernd)
- Fehlende Garage, nur Stellplätze bzw. Garage erst herstellbar: -2% (im Luxussegment leicht nachteilig)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
KLASSISCHE ALTBAUVILLA mit TERRASSE & GARTEN
Diese wunderschöne Altbauvilla mit großem Garten und sonnigen Terrassen wird - nach Renovierung und Erweiterung entsprechen der vorliegenden Studie - eine stilvolle Kombination von durchdachten Grundrissen, modernster Bauqualität umgesetzt in klassischem Altbestand und somit diese Liegenschaft wie folgt zum Verkauf angeboten.
Raumaufteilung:
Erdgeschoß (ca. 120,62m²):
Vorraum (ca. 10m²), Wohnsalon (ca. 57m²), Eßzimmer (ca. 21m²), Küche (ca. 12m²), Speis, Abstellraum, WC;
Obergeschoß (ca.111,71m²):
Vorraum (ca. 8m²), 4 Schlafzimmer (ca. 12m², 16m², 17m² & 23m²), ostseitige, große Terrasse (ca. 17m²), Badezimmer (ca. 9m²), WC, Abstellraum;
Dachgeschoß (ca. 66,54m²):
großes Masterbedroom (ca. 43m²) oder zweites Wohnzimmer mit einem einzigartigen Weitblick, Küche (ca. 6m²), Badezimmer (ca. 4m²), Kabinett/ Garderobe (ca. 11m²);
Untergeschoß (ca. 101,77m²):
Saunabereich mit Zugang zum großen Garten & sowie eine ostseitige Gartenterrasse, Heiztechnikraum, zwei Lager-/ Kellerräume, ein Stauraum.
Ausstattung:
- typischer Fischgrät–Eichenparkettboden
- klassische Raumhöhen von über 3m
- hohe Altbau-Fenster & Flügeltüren
- großflächige Terrassen
- Zentralheizung (Gas)
Die Villa stellt aufgrund ihrer Größe, dem idyllischen Garten, den Terrassen mit Weitblick und der exklusiven Lage in Pötzleinsdorf ein Objekt mit viel Potenzial für eine traumhafte Familienvilla dar.
Die möglichen Optionen für eine Adaptierung sind durch eine Vorstudie eines Architekturbüros ausgehoben und in Form von zwei exklusiven Varianten konzipiert worden.
Es wurde eine erzielbare Wohnnutzfläche von ca. 440m² und eine Gesamtnutzfläche (inklusive aller Nebenflächen sowie gewichteter Terrassen- und Balkonflächen) von ca. 585m² errechnet.
Bei den beiden Planungsvarianten sind jeweils bis zu 5 Schlafzimmer realisierbar sowie ein großzügiger, luxuriöser Wohnsalon und eine Bibliothek, ein Master-Bedroom im Dachgeschoß mit wunderschönem Fernblick, weiters ein Spa-/ Fitnessbereich, Loungebereich und ein Außenpool herstellbar.
Es besteht die Möglichkeit eine Garage mit Stellplätzen für 2 PKW im Vorgartenbereich zu errichten.
Lage:
Nahe dem Cottageviertel zu den beliebtesten noblen Wohngebieten Wiens.
Die Villengegend ist bestens ausgestattet, mit hervorragenden internationalen Schulen, Privatkliniken und altbekannten "Wiener Straßen" zum Flanieren, wie unter anderem der Pötzleinsdorferstrasse oder der Gersthoferstrasse.
Das Bezirksbild ist von Idylle, edlen Villen, imposanten Botschaftsgebäuden und Parkanlagen geprägt.
Von der Villa sind der Türkenschanzpark und der Pötzleinsdorfer Schlosspark sowie sämtliche Nahversorger, Straßenbahn (Linie 40 & 41) und Busstation (Linie 40A) und eine Vielfalt an Restaurants fußläufig erreichbar.
Die Erstellung eines aktuellen Energieausweises wurde vom Eigentümer beauftragt und wird bei Vorlage nachgereicht.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 3.070.000 bis 3.750.000
- Schätzwert pro m²
- € 9.640/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine große klassische Altbauvilla in sehr guter Wiener Villenlage in Gersthof/Pötzleinsdorf. Das Haus bietet rund 354 m² Wohnfläche, 8 Zimmer, 4 Bäder, mehrere Terrassen, einen großen Garten auf 967 m² Grund sowie einen Saunabereich. Besonders positiv sind die repräsentative Altbausubstanz mit Fischgrätparkett, hohen Räumen und Flügeltüren sowie die für den 18. Bezirk sehr attraktive Cottage-Mikrolage mit guter Nahversorgung, Schulen, Parks und öffentlicher Anbindung.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung abgeleitet und anschließend um die objektspezifischen Merkmale angepasst. Gegenüber dem Durchschnitt sprechen die exklusive Lage, die Grundstücksgröße und der Villencharakter für Zuschläge. Wertmindernd war jedoch zu berücksichtigen, dass der Maklertext ausdrücklich auf Renovierung und Adaptierung abstellt; das Objekt ist daher aktuell nicht auf modernisiertem Premiumstandard. Auch die Energiekennzahl ist eher schwächer, und eine Garage ist noch nicht vorhanden.
Unter Abwägung dieser Faktoren ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 3.412.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei etwa 3.070.000 EUR bis 3.750.000 EUR. Das entspricht rund 9.640 EUR pro m² Wohnfläche und liegt im oberen, für diese Lage aber plausiblen Marktsegment.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.