Ein Stück Wiener Geschichte – Villa mit Panoramablick
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Aussicht: +12% (ruhige Grünlage in Döbling mit unverbaubarem Panoramablick über Wien)
- Grundstücksgröße/Außenflächen: +10% (für 1190 außergewöhnlich großes, parkähnliches Grundstück mit über 5.600 m²)
- Ausstattung Außenanlagen: +8% (Swimmingpool, Sauna, Wintergarten, Garage, Alarmanlage, Weinkeller)
- Exklusivität/Historischer Zusatznutzen: +5% (historisches Nebengebäude und außergewöhnlicher Unikatscharakter, im KV-Pool typischerweise nicht abgebildet)
- Zustand: +2% (gepflegter Gesamtzustand, jedoch ohne Nachweis einer hochwertigen Generalsanierung)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Inmitten der Döblinger Weinberge befindet sich eine außergewöhnliche Liegenschaft, die historische Bedeutung, großzügiges Wohnen und eine besondere Ruhelage miteinander verbindet. Der Überlieferung zufolge komponierte Johann Strauss Sohn hier bereits im Alter von sechs Jahren seinen ersten Walzer. Das zweiteilige Werk wurde später unter dem Titel „Erster Gedanke“ veröffentlicht. Der ursprüngliche historische Anbau, in dem der junge Strauss seine ersten musikalischen Schritte gemacht haben soll, ist bis heute erhalten und verleiht dem Anwesen seinen unverwechselbaren Charakter.
Auf einem weitläufigen Grundstück von über 5.600 m² präsentiert sich die Villa eingebettet in einen parkähnlichen Obstgarten. Die ruhige Lage und der unverbaubare Blick über Wien schaffen ein außergewöhnliches Wohngefühl mit viel Privatsphäre und großzügigen Freiflächen.
Das 1994 errichtete Haupthaus verfügt über rund 310 m² Wohnfläche und bietet viel Platz für Familie und Gäste. Vier Schlafzimmer, drei Bäder, eine lichtdurchflutete Galerie sowie Sauna und Weinkeller sorgen für ein vielseitiges Raumangebot. Ergänzt wird die Liegenschaft durch das historische Gebäude mit rund 60 m².
Ein besonderes Highlight ist der Swimmingpool mit Panoramablick über Wien. Der weitläufige Garten unterstreicht den privaten Charakter des Anwesens und bietet einen außergewöhnlichen Rückzugsort inmitten der Natur – und dennoch in unmittelbarer Nähe zur Stadt.
Auch die Nähe zur American International School macht die Lage insbesondere für internationale Familien interessant.
Die Strauss-Villa verbindet ein Stück Wiener Musikgeschichte mit großzügigem Wohnen, weitläufigem Grün und einem beeindruckenden Ausblick über die Stadt – eine außergewöhnliche Liegenschaft in einer der begehrtesten Wohnlagen Wiens.
Ausstattung & Highlights
- Grundstück mit über 5.600 m²
- Haupthaus, Baujahr 1994
- ca. 310 m² Wohnfläche im Haupthaus
- zusätzlich ca. 60 m² historisches Gebäude
- 4 Schlafzimmer
- 3 Bäder
- lichtdurchflutete Galerie
- parkähnlicher Obstgarten
- Swimmingpool mit Panoramablick über Wien
- Sauna
- Weinkeller
- Keller
- Garage
- Alarmanlage
- Gasheizung
- unverbaubarer Blick über Wien
Lage
Döbling zählt zu den besonders gefragten Wohnlagen Wiens und verbindet die Vorzüge der Stadt mit unmittelbarer Nähe zur Natur. Weinberge, Wienerwald und weitläufige Grünflächen prägen das Umfeld und schaffen eine hohe Wohn- und Lebensqualität.
Die Liegenschaft selbst befindet sich in ruhiger, grüner Umgebung und bietet zugleich eine gute Anbindung an das Wiener Stadtgebiet. Die Kombination aus Privatsphäre, Natur und urbaner Erreichbarkeit macht diesen Standort besonders attraktiv.
Ein weiterer Vorteil ist die Nähe zur renommierten American International School, wodurch sich die Lage auch für internationale Familien hervorragend eignet.
Döbling steht für eine besondere Verbindung aus Wiener Lebensgefühl, Natur, Kultur und hochwertigem Wohnen – ein Umfeld, das dem außergewöhnlichen Charakter dieser historischen Liegenschaft gerecht wird.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 6.500.000 bis 7.600.000
- Schätzwert pro m²
- € 19.130/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Liegenschaft ist eine außergewöhnliche Villa in sehr guter Döblinger Wohnlage mit rund 370 m² Wohnfläche und einem für Wien besonders großzügigen Grundstück von 5.631 m². Das Haupthaus stammt aus 1994 und wird als gepflegt beschrieben; zusätzlich besteht ein historisches Nebengebäude mit rund 60 m². Besonders wertrelevant sind der parkähnliche Garten, der Swimmingpool mit Panoramablick, Sauna, Wintergarten, Weinkeller, Garage sowie die hohe Privatsphäre.
Die Lage ist klar überdurchschnittlich: ruhige Grünlage in den Döblinger Weinbergen, sehr gute Nahversorgung, gute öffentliche Anbindung und ein unverbaubarer Blick über Wien. Diese Kombination ist im Bezirk selten und im üblichen Durchschnittswert nur teilweise enthalten.
Ausgangspunkt der Bewertung ist der durchschnittliche Marktwert vergleichbarer Häuser von rund 13.945 EUR pro m² Wohnfläche. Darauf wurden nachvollziehbare Zuschläge angesetzt, vor allem für die Premium-Mikrolage mit Aussicht, die außergewöhnliche Grundstücksgröße und die hochwertige Freizeit- und Außeninfrastruktur. Da diese Merkmale in den Vergleichsdaten nur unvollständig sichtbar sind, liegt der abgeleitete Wert bewusst über dem reinen Durchschnitt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher rund 7.078.000 EUR. Eine realistische Wertspanne liegt bei etwa 6.500.000 EUR bis 7.600.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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