Einfamilienhaus in repräsentativer Lage
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Renovierungsbedürftiger Zustand: -15% (im Datensatz ausdrücklich genannt; deutlicher Investitionsbedarf gegenüber markttypischem Bestand)
- Baujahr 1947 ohne belegte Sanierung / einfache Haustechnik: -5% (relativ unterdurchschnittlicher technischer Standard mit Gas-Etagenheizung)
- Sehr große Grundstücksfläche / großzügiger Garten: +10% (über 10.000 m², im lokalen Markt klar überdurchschnittliche Außenfläche und Privatheit)
- Begehrte Grün- und Villenlage Salmannsdorf: +6% (repräsentative Wohngegend, Nähe Wienerwald, hochwertige Wohnadresse)
- Schwächere Alltagsanbindung laut GIS: -3% (unterdurchschnittliche ÖV-/Nahversorgungswerte)
Lage
Salmannsdorf ist eine der schönsten Wohngegenden Döblings. In unmittelbarer Umgebung befindet sich die American International School. Es handelt sich um eine sehr gute Grünlage, nahe dem Wienerwald.
Die öffentliche Anbindung ist durch die Buslinie 35A gegeben, die Endstation „An der Zwerchwiese“ liegt in Gehdistanz.
Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in der Krottenbachstraße (Spar, Merkur, Markt am Sonnbergplatz) bzw. gibt es für tägliche Einkäufe einen Billa in Neustift am Walde.
Schulen, Kindergärten, Ärzte sind in der Umgebung.
Zahlreiche Heurigenlokale sind fußläufig erreichbar.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Für den Erwerber der Liegenschaft gibt es 2 mögliche Varianten:
Variante 1 - Erhaltung der Bausubstanz und Sanierung
Wohnflächen:
- Keller ca. 89 m²
- Erdgeschoß mit Ausgang in den Garten ca. 119 m²
- Obergeschoß ca. 68m²
Variante 2 - Abbruch und Neubau
Bauklasse: W I 7,5 m ogk
Beschreibung
Eine Liegenschaft mit enormem Entwicklungspotenzial – geeignet als Familienwohnsitz, für generationsübergreifendes Wohnen oder als Verbindung von Arbeiten und Wohnen. Dieses Grundstück mit über 10.000 m² Größe bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten.
Das Gebäude kann individuell nach persönlichen Bedürfnissen angepasst werden und eröffnet Platz für die Realisierung des eigenen Wohntraums. Der große Garten mit alten Obstbäumen bietet viel Platz um die Grünruhelage und die Privatheit in vollen Zügen zu genießen.
In malerischer Lage in Salmannsdorf befindet sich diese Liegenschaft in einer der begehrtesten Wohngegenden Wiens.
Wir weisen darauf hin, dass unsere Kanzlei als Doppelmakler tätig ist.
Ein Energieausweis wurde vom Verkäufer/Vermieter nach Aufklärung über die generelle Vorlagepflicht ab 01.01.2009 noch nicht vorgelegt. Im Falle der Nichtvorlage gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes bzw. Wohneinheit entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Der vermittelnde Makler übernimmt keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz des Gebäudes bzw. der Wohneinheit .
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 1.865.000 bis 2.145.000
- Schätzwert pro m²
- € 10.700/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein Einfamilienhaus in Salmannsdorf mit rund 187 m² Wohnfläche, 6 Zimmern, Keller und einem außergewöhnlich großen Grundstück von über 10.000 m². Positiv hervorzuheben sind die repräsentative Wohnlage, die ausgeprägte Grünruhelage, die Privatheit sowie das erhebliche Entwicklungspotenzial der Liegenschaft. Wertmindernd ist jedoch, dass das Haus ausdrücklich als renovierungsbedürftig beschrieben wird; zudem gibt es keinen Hinweis auf eine umfassende Sanierung, und die vorhandene Gas-Etagenheizung spricht eher für einen älteren technischen Standard.
Die Lage in 1190 Wien ist grundsätzlich sehr gefragt, insbesondere im Bereich Salmannsdorf mit Nähe zum Wienerwald und hochwertigem Wohnumfeld. Gleichzeitig ist die Alltagsanbindung laut Lageprofil bei öffentlichem Verkehr und Nahversorgung nicht überdurchschnittlich, was den Wert etwas dämpft.
Für die Ableitung wurde der durchschnittliche Marktwert vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung als Ausgangspunkt herangezogen und anschließend um die individuellen Merkmale dieses Hauses angepasst. Der sehr große Grund und die gute Wohnlage rechtfertigen Zuschläge, der Sanierungsbedarf führt jedoch zu einem spürbaren Abschlag.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 2.000.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 1.865.000 EUR bis 2.145.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.