Die Strauss-Villa in Döbling
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Aussicht: +15% (absolute Ruhelage in den Weinbergen, unverbaubarer Blick über Wien, klar premiumtypische Villenlage)
- Grundstücksgröße/Außenanlagen: +12% (außergewöhnlich großes, parkähnliches Grundstück mit 5.631 m², im lokalen Vergleich deutlich überdurchschnittlich)
- Ausstattung Pool/Sauna/Weinkeller/Galerie: +8% (mehrere klar belegte, gehobene Ausstattungsmerkmale)
- Exklusivität/Historischer Zusatznutzen: +5% (historischer Strauss-Anbau als seltenes Alleinstellungsmerkmal mit Repräsentationswert)
- Zustand: +2% (gepflegt, jedoch ohne Nachweis einer jüngeren Kernsanierung nur moderater Zuschlag)
- GIS-/Alltagsanbindung: -3% (schwächere ÖV- und Nahversorgungswerte laut GIS, für Villensegment aber nur leicht wertmindernd)
Lage
Döbling, der 19. Wiener Gemeindebezirk, vereint städtischen Komfort mit naturnaher Idylle. Am Rande des Wienerwaldes gelegen, bietet er eine harmonische Mischung aus eleganten Wohngegenden, traditionsreichen Weindörfern und weitläufigen Grünflächen.
Die hohe Lebensqualität in dieser gefragten Wohnlage zeigt sich in der ruhigen Atmosphäre, der Nähe zur Natur sowie der ausgezeichneten Infrastruktur. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zur renommierten American International School, was den Standort auch für internationale Familien äußerst attraktiv macht.
Döbling – ein Bezirk, der urbanes Wohnen mit Erholung, Kultur und Bildung auf höchstem Niveau verbindet.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
- Baujahr Haupthaus 1994
- Wohnfläche ca. 310m² zzgl. ca. 60m² historischem Haupthaus
- Parkähnlicher Garten
- Pool mit Panoramablick über Wien
- Sauna
- Garage
Beschreibung
Inmitten der idyllischen Weinberge Döblings liegt ein Ort, an dem Wiener Musikgeschichte
geschrieben wurde. Hier komponierte der sechsjährige Johann Strauss Sohn
im Jahr 1831 die ersten Takte seines allerersten Walzers – ein zweiteiliges Stück, das später unter dem Titel „Erster Gedanke“ veröffentlicht wurde. Noch heute steht jener ursprüngliche Anbau, in dem der „kleine Schani“ seine ersten musikalischen Schritte machte – ein einzigartiges Stück Kulturerbe.
Diese einzigartige Villa vereint historischen Charme mit modernstem Wohnkomfort auf über 5.600 m² in absoluter Ruhelage – eingebettet in einen parkähnlichen Obstgarten mit unverbaubarem Blick über ganz Wien. Das liebevoll gestaltete Haupthaus aus 1994 bietet 4 Schlafzimmer, 3 Bäder, Sauna, Weinkeller und eine lichtdurchflutete Galerie. Hier finden Familie und Gäste gleichermaßen Raum zum Entspannen. Die Nähe zur American International School unterstreicht die internationale Lebensqualität. Ein Rückzugsort mit Seele – mitten im Grünen und doch stadtnah, mit Panoramablick bis zum Pool – ein wahres Juwel.
Wir weisen darauf hin, dass unsere Kanzlei als Doppelmakler tätig ist.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 5.800.000 bis 6.400.000
- Schätzwert pro m²
- € 16.450/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine freistehende Villa in 1190 Wien mit rund 370 m² Wohnfläche auf einem außergewöhnlich großen Grundstück von 5.631 m². Das Haus stammt aus 1994 und wird als gepflegt beschrieben. Positiv hervorzuheben sind mehrere klar wertrelevante Merkmale: Swimmingpool, Sauna, Weinkeller, Galerie, vier Schlafzimmer, drei Bäder sowie ein historischer Anbau mit besonderem Seltenheitswert. Insgesamt handelt es sich damit um ein Objekt im gehobenen bis luxuriösen Segment.
Die Lage ist für den Villenmarkt sehr attraktiv: in den Döblinger Weinbergen, in absoluter Ruhelage, mit unverbaubarem Blick über Wien und in Nähe zur American International School. Die alltägliche Infrastruktur ist laut GIS nicht überdurchschnittlich, für dieses Marktsegment überwiegen jedoch Ruhe, Aussicht und Exklusivität deutlich.
Der Wert wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Häuser je m² Wohnfläche abgeleitet und anschließend um die individuellen Objektmerkmale angepasst. Gegenüber dem Durchschnitt waren hier vor allem die außergewöhnliche Mikrolage, die sehr große parkähnliche Liegenschaft und die gehobene Ausstattung wertsteigernd. Deshalb liegt die Einschätzung bewusst über dem algorithmischen Referenzwert.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt 6.087.000 EUR. Eine sachgerechte Wertspanne liegt bei 5.800.000 EUR bis 6.400.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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