Die Strauss-Villa in Döbling
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Premium-Mikrolage/Aussicht: +15% (absolute Ruhelage in den Weinbergen, unverbaubarer Blick über Wien, Villenumfeld)
- Außergewöhnliche Grundstücksgröße: +12% (5.631 m² parkähnlicher Obstgarten, im lokalen Villensegment deutlich überdurchschnittlich)
- Ausstattung Außenanlagen: +6% (Swimmingpool laut Ausstattung/Beschreibung)
- Ausstattung Wellness/Nebenräume: +4% (Sauna und Weinkeller als werterhöhende Sonderausstattung)
- Historischer Zusatznutzen/Exklusivität: +5% (erhaltener historischer Strauss-Anbau als seltenes Alleinstellungsmerkmal)
- Zustand/Ausbau relativ zum Markttypus: +3% (gepflegt, lichtdurchflutete Galerie, insgesamt überdurchschnittlicher Gesamteindruck)
Lage
Döbling, der 19. Wiener Gemeindebezirk, vereint städtischen Komfort mit naturnaher Idylle. Am Rande des Wienerwaldes gelegen, bietet er eine harmonische Mischung aus eleganten Wohngegenden, traditionsreichen Weindörfern und weitläufigen Grünflächen.
Die hohe Lebensqualität in dieser gefragten Wohnlage zeigt sich in der ruhigen Atmosphäre, der Nähe zur Natur sowie der ausgezeichneten Infrastruktur. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zur renommierten American International School, was den Standort auch für internationale Familien äußerst attraktiv macht.
Döbling – ein Bezirk, der urbanes Wohnen mit Erholung, Kultur und Bildung auf höchstem Niveau verbindet.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
- Baujahr Haupthaus 1994
- Wohnfläche ca. 310m² zzgl. ca. 60m² historischem Haupthaus
- Parkähnlicher Garten
- Pool mit Panoramablick über Wien
- Sauna
- Garage
Beschreibung
Inmitten der idyllischen Weinberge Döblings liegt ein Ort, an dem Wiener Musikgeschichte
geschrieben wurde. Der Überlieferung nach soll Johann Strauss Sohn hier im Alter von sechs Jahren seinen ersten Walzer komponiert haben – ein zweiteiliges Stück, das später unter dem Titel „Erster Gedanke“ veröffentlicht wurde. Noch heute steht jener ursprüngliche Anbau, in dem der „kleine Schani“ seine ersten musikalischen Schritte machte – ein einzigartiges Stück Kulturerbe.
Diese einzigartige Villa vereint historischen Charme mit besonderem Wohnkomfort auf über 5.600 m² in absoluter Ruhelage – eingebettet in einen parkähnlichen Obstgarten mit unverbaubarem Blick über ganz Wien. Das liebevoll gestaltete Haupthaus aus 1994 bietet 4 Schlafzimmer, 3 Bäder, Sauna, Weinkeller und eine lichtdurchflutete Galerie. Hier finden Familie und Gäste gleichermaßen Raum zum Entspannen. Die Nähe zur American International School unterstreicht die internationale Lebensqualität. Ein Rückzugsort mit Seele – mitten im Grünen und doch stadtnah, mit Panoramablick bis zum Pool – ein wahres Juwel.
Wir weisen darauf hin, dass unsere Kanzlei als Doppelmakler tätig ist.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 5.500.000 bis 6.400.000
- Schätzwert pro m²
- € 16.000/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine freistehende Villa in 1190 Wien mit rund 370 m² Wohnfläche auf einem außergewöhnlich großen Grundstück von 5.631 m². Das Haus stammt aus 1994 und wird als gepflegt beschrieben. Positiv hervorzuheben sind die hochwertige Freizeitausstattung mit Swimmingpool und Sauna, der Weinkeller, die Galerie sowie der parkähnliche Obstgarten. Zusätzlich wirkt der erhaltene historische Strauss-Anbau als seltenes Exklusivitätsmerkmal wertsteigernd.
Die Lage ist aus sachverständiger Sicht klar dem gehobenen bis luxuriösen Segment zuzuordnen: absolute Ruhelage in den Döblinger Weinbergen, unverbaubarer Blick über Wien und die Nähe zur American International School sind starke Qualitätsmerkmale. Die eher schwächere Nahversorgung und ÖV-Anbindung sind in dieser speziellen Villenlage nachrangig.
Ausgangspunkt der Bewertung war der durchschnittliche Vergleichswert von 11.831 EUR/m² Wohnfläche. Dieser wurde hier bewusst nur eingeschränkt übernommen, weil die verfügbaren Vergleichsverkäufe die besondere Aussicht, die außergewöhnliche Grundstücksgröße und die Exklusivität des Objekts nur teilweise widerspiegeln. Nach sachverständigen Zuschlägen ergibt sich ein marktgerechter Wertansatz von rund 16.000 EUR/m².
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 5.920.000 EUR. Eine realistische Wertspanne liegt bei 5.500.000 EUR bis 6.400.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
Kontaktanfrage
Kreditraten Rechner
Bitte geben Sie einen Kaufpreis ein.
Zinssatz
Kaufnebenkosten
Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
Inserat melden
IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.