Hausgefühl statt Wohnung – Ganze Ebene mit eigenem Garten!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Infrastruktur: +5% (GIS-Score 0,77, sehr gute Nahversorgung und gute Anbindung, aber keine Premiumlage)
- Privater Garten: +4% (eigener Gartenbereich mit ca. 50 m² im Innenhof ist in Wien ein klarer Mehrwert)
- Keller/Lagerraum: +2% (zusätzlicher, gut nutzbarer Lagerraum mit ca. 18 m²)
- Renovierungsbedarf/Zustand: -12% (im Inserat ausdrücklich als renovierungsbedürftig bezeichnet; Altbau ohne Sanierungshinweis)
- Energieeffizienz: -3% (Energieklasse E / HWB 173,8 spricht für unterdurchschnittlichen energetischen Standard)
- Grundriss-/Zusammenlegungsaufwand: -4% (derzeit zwei getrennte Einheiten; marktseitig ist die notwendige Adaptierung ein Abschlag trotz Potenzial)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Sie träumen von einer großzügigen Wohnung mit eigenem Garten in Wien? Hier bietet sich Ihnen die besondere Gelegenheit, in einem historischen Wiener Altbau in besonders ruhiger Wohnlage Ihr ganz persönliches Zuhause zu schaffen!
Das gesamte Hochparterre des Hauses steht Ihnen exklusiv zur Verfügung – inklusive eines privaten Gartenbereichs mit ca. 50 m² sowie eines großzügigen Lagerraums im Keller (ca. 18 m²).
Derzeit ist die Etage in zwei separate Wohneinheiten aufgeteilt, wobei die eine Einheit über eine Küche, ein Badezimmer und ein Zimmer verfügt und die andere über einen Vorraum, eine Küche, zwei Zimmer und ein Badezimmer. Mit überschaubarem Aufwand lassen sich die beiden Einheiten zu einer großzügigen Wohnung verbinden und ganz nach Ihren persönlichen Vorstellungen gestalten. Nach der Zusammenlegung ist die Schaffung von insgesamt vier Zimmern möglich.
Ob ein geräumiges Familienzuhause, die Kombination aus Wohnen und Arbeiten oder zwei getrennte Wohnbereiche – hier haben Sie die Freiheit, Ihre eigenen Wohnideen zu verwirklichen.
Das absolute Highlight ist der private Garten!
Ein eigener Garten in Wien ist etwas Besonderes. Der auf dem Foto violett markierte Gartenbereich gehört zur Wohnung und bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihren Morgenkaffee im Freien zu genießen, gemütliche Sommerabende mit Freunden zu verbringen oder sich Ihre ganz persönliche grüne Wohlfühloase zu schaffen.
Raumaufteilung
Die Etage ist derzeit in zwei Wohneinheiten aufgeteilt:
Wohneinheit 1:
- Vorraum
- Küche
- Badezimmer
- Zimmer
Wohneinheit 2
- Küche
- Badezimmer
- Schlafzimmer
- 2 Zimmer
- Abstellraum
Durch die mögliche Zusammenlegung eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten für eine individuelle und großzügige Raumgestaltung.
Highlights
- Gesamtes Hochparterre zur exklusiven Nutzung
- Historischer Wiener Altbau
- Privater Gartenbereich im Innenhof
- Derzeit zwei separate Wohneinheiten
- Möglichkeit zur Zusammenlegung zu einer großzügigen Wohnung
- Zwei Küchen und zwei Badezimmer
- Flexible Raumaufteilung und individuelles Gestaltungspotenzial
- Gute öffentliche Verkehrsanbindung
- Einkaufsmöglichkeiten und Nahversorgung in der Umgebung
Lage und Infrastruktur
Die Immobilie befindet sich in einer gut angebundenen Wohnlage im 21. Wiener Gemeindebezirk und überzeugt durch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln sowie zahlreichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs.
Öffentliche Verkehrsmittel:
- Straßenbahnlinie 27 (Koloniestraße) – ca. 5 Gehminuten
- Bahnhof Floridsdorf (U6, S-Bahn und Regionalzüge) – ca. 5 Minuten mit der Straßenbahn
- Buslinien 36A und 36B in der Umgebung
- Gute Anbindung an die Wiener Innenstadt
Nahversorgung und Infrastruktur:
- BILLA – ca. 4–6 Gehminuten
- Lidl – ca. 5 Gehminuten
- Kindergarten – ca. 2–3 Gehminuten
- Schulen und weitere Kinderbetreuungseinrichtungen in der Umgebung
- Floridsdorfer Markt – bequem mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar
- Zahlreiche weitere Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Dienstleistungen rund um den Bahnhof Floridsdorf
Die Kombination aus guter Infrastruktur, öffentlicher Anbindung und einem privaten Außenbereich schafft ideale Voraussetzungen für ein angenehmes Wohnen in Wien.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 397.000 bis 447.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.430/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um eine bestandsfreie, altbaugeprägte Einheit mit Hauscharakter im 21. Bezirk, die als Doppelhaushälfte klassifiziert ist. Die Wohnfläche beträgt 95,3 m², die Nutzfläche 148,3 m². Besonders positiv sind der exklusive Garten mit rund 50 m², zwei Badezimmer, zwei Küchen sowie ein zusätzlicher Keller- bzw. Lagerraum mit etwa 18 m². Gleichzeitig ist das Objekt laut Inserat renovierungsbedürftig; außerdem ist die Fläche derzeit in zwei getrennte Einheiten aufgeteilt, was für viele Käufer zunächst Adaptierungsaufwand bedeutet. Auch die Energieklasse E wirkt wertdämpfend.
Die Lage ist insgesamt gut: Nahversorgung, Schulen, Grünflächen und öffentliche Verkehrsmittel sind in kurzer Distanz vorhanden. Es handelt sich damit um eine gut funktionierende Wohnlage, jedoch nicht um eine ausgesprochene Premiumadresse.
Für die Bewertung wurde der durchschnittliche Marktansatz vergleichbarer Verkäufe von 4.811 EUR pro m² Wohnfläche als Ausgangspunkt herangezogen. Davon wurden moderate Zuschläge für Garten und Lage sowie Abschläge für Zustand, Energieeffizienz und Grundrisssituation abgeleitet. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 422.000 EUR. Die plausible Wertspanne liegt bei 397.000 EUR bis 447.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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