Mühlwasser-Lobau: Haus in absoluter Ruhelage mit Gestaltungspotenzial
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Ruhelage: +4% (absolute Ruhelage und kein Durchzugsverkehr laut Beschreibung)
- Zustand/Modernisierungsbedarf: -12% (ausdrücklich genannter Adaptierungs- und Modernisierungsbedarf im Innenbereich)
- Lageprofil/Anbindung: -3% (GIS-Preisanpassung wegen unterdurchschnittlicher Infrastruktur- und ÖV-Werte)
- Grundstücksgröße: -2% (411 m² für ein Einfamilienhaus eher kompakt, aber noch marktgängig)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Dieses kleine Haus befindet sich in einer besonders ruhigen und angenehmen Wohnlage nahe dem Mühlwasser sowie dem Nationalpark Donauauen-Lobau.
Die Liegenschaft liegt abseits von Durchzugsverkehr und bietet ein entspanntes Wohnumfeld für alle, die Ruhe und Privatsphäre schätzen.
Trotz der ruhigen Lage ist eine gute Infrastruktur vorhanden.
Nahversorger, Kindergärten und Schulen sind in wenigen Autominuten erreichbar.
Auch eine Busverbindung (93A) befindet sich in der Nähe und bietet eine gute Anbindung zur U-Bahn.
Das Haus selbst verfügt über eine gemütliche Grundsubstanz und bietet zukünftigen Eigentümern die Möglichkeit, die Innenräume nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten.
Im Jahr 2016 erhielt das Haus ein neues Dach und 2019 ein neues Heizgerät der Marke Junkers wurde 2019 installiert.
Im Inneren besteht entsprechender Adaptierungs- und Modernisierungsbedarf, wodurch sich die Immobilie besonders für Käufer eignet, die ihr zukünftiges Zuhause individuell gestalten und den eigenen Bedürfnissen anpassen möchten.
Die ruhige Lage ohne Durchzugsverkehr stellt dabei einen besonderen Vorteil dieser Liegenschaft dar und bietet eine angenehme Kombination aus Ruhe und guter Erreichbarkeit der wichtigsten Einrichtungen des täglichen Bedarfs.
Highlights auf einen Blick:
Absolute Ruhelage
Kein Durchzugsverkehr
Kleine, gemütliche Liegenschaft
Adaptierungs- und Modernisierungspotenzial im Innenbereich
Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten
Nahversorger in wenigen Autominuten erreichbar
Kindergarten und Schulen in der näheren Umgebung
Busverbindung in der Nähe mit Anbindung zur U-Bahn
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 402.000 bis 462.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.650/m²
Gesamte Einschätzung
Das bewertete Objekt ist ein kleines Einfamilienhaus mit 93 m² Nutzfläche, 47 m² Keller und einem 411 m² großen Grundstück in Wien-Donaustadt. Positiv hervorzuheben ist die laut Beschreibung absolute Ruhelage ohne Durchzugsverkehr, was für Eigennutzer ein klarer Standortvorteil ist. Gleichzeitig zeigt das Haus laut Maklertext einen deutlichen Adaptierungs- und Modernisierungsbedarf im Innenbereich, sodass von einem unterdurchschnittlichen Zustand im Vergleich zum marktüblichen Bestand auszugehen ist. Besondere Ausstattungsmerkmale wie hochwertige Sanierung, Garage, Pool oder moderne Haustechnik sind nicht belegt und wurden daher nicht werterhöhend angesetzt.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen Marktpreis vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Umgebung abgeleitet. Dieser Ausgangswert wurde wegen der guten Ruhelage leicht positiv, wegen des klar genannten Modernisierungsbedarfs jedoch deutlich negativ angepasst. Zusätzlich wurde die eher schwächere infrastrukturelle Lagequalität berücksichtigt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 432.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt bei 402.000 EUR bis 462.000 EUR.
Der angesetzte Quadratmeterpreis beträgt rund 4.650 EUR pro m² Nutzfläche. Damit liegt die Bewertung nachvollziehbar unter dem lokalen Durchschnitt, ohne den marktüblichen Rahmen zu verlassen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.