Traumhaftes Haus am oberen Mühlwasser - wenige Minuten zur U2
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Wasserbezug: +6% (unmittelbare Nähe zum oberen Mühlwasser, hoher Freizeit- und Erholungswert)
- Zustand/Erstbezug: +7% (Neubau 2025, klar über markttypischem Durchschnitt nur soweit als hochwertiger Erstbezug beschrieben)
- Ausstattung/Haustechnik: +5% (Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Klimaanlage in Wohnräumen, elektrische Rollläden)
- Außenanlagen/Stellplätze: +2% (Terrasse, sonniger Garten, zwei Stellplätze bzw. Carport-Möglichkeit)
- Lageprofil GIS: -2% (schwächere Nahversorgung und nur mäßige ÖV-Anbindung relativ zur Wiener Durchschnittslage)
Lage
Das Doppelhaus befindet sich in unmittelbarer Nähe zum oberen Mühlwasser, welches zum Entspannen einlädt. Zusätzlich bietet das Erholungsgebiet Lobau sowie die Alte Donau, welche ebenso in unmittelbarer Nähe liegen, genügend Möglichkeiten für sportliche Aktivitäten. In unmittelbarer Nähe befindet sich eine Bushaltestelle. Mit diesem Bus erreichen Sie in wenigen Minuten die U2 Station Donaustadtbrücke. Die U-Bahn ist allerdings auch fußläufig gut erreichbar.
Öffentlicher Verkehr
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnen wie im Urlaub. Direkt am oberen Mühlwasser gelegen, finden Sie den Zugang zum Wasser nur wenige Schritte entfernt.
Dieses wunderschöne Doppelhaus mit Westausrichtung bietet Ihnen auf einer Wohnfläche von 124,48m² und einer separaten Abstellfläche (Heizraum) von 10,37m² genügend Raum für Ihre individuellen Wohnträume. Mit 4 Zimmern, einer Terrasse und einen toll angelegten, sonnigen Garten lässt dieses Haus keine Wünsche offen.
Es handelt sich um ein Doppelhaus, welches aufgrund seiner Architektur wirkt wie ein Einfamilienhaus.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Im Erdgeschoss befindet sich die ca. 44,01 m² große Wohnküche mit direktem Zugang auf die Terrasse bzw. in den Garten sowie einer Gästetoilette. Im Vorraum ist genügend Platz für eine Garderobe. Im Abstellraum befindet sich der Anschluss für die Waschmaschine.
- Im Obergeschoss finden sich 3 Schlafzimmer (ca. 13,44 m² bis ca. 17,47 m²) und zwei Badezimmer samt Toilette. Das größte Schlafzimmer ist mit einem Bad en suite ausgestattet
- Anschließend zum Parkplatz befindet sich ein von außen begehbarer Abstellraum/Heizraum mit insgesamt ca. 10,37m². Hier besteht auch die Möglichkeit für einen Carport
- Außenwände mit hochwertigem STO-Wärmedämmverbundsystem mit mineralischer Steinwolle
- Hochwertige flügelüberdeckende Sicherheits-Eingangstüre der Marke Hörmann oder gleichwertig
- Zusätzliche Sicherheit bietet das robuste Wendeschlüssel-Schließsystem der Marke Evva
- Holz-Alu-Fenster mit 3-fach Isolierverglasung vom österreichischen Markenhersteller Hrachowina
- Klimafreundliche Klimaanlage in alle Wohnräumen. Im Wohnzimmer ein Deckenklimagerät.
- Elektrisch bedienbare Rollläden der Marke Roma oder gleichwertig
- Heizung mit moderner Luft-Wasser-Wärmepumpe der Marke Stiebel Eltron
- Fußbodenheizung in allen Geschossen
Ein Haus muss man fühlen, vereinbaren Sie gerne einen unverbindlichen Besichtigungstermin und überzeugen Sie sich von diesem einzigartigen Haus.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Sollte dieses Haus nicht Ihren Vorstellungen entsprechen, zögern Sie dennoch nicht uns zu kontaktieren. Wir verfügen über ein breites Angebot an weiteren Häusern in Wien und Umgebung und sind uns sicher, dass auch für Sie das Richtige dabei ist.
Wir können keine Gewähr für die Objektangaben übernehmen, da wir diese nicht selbst ermitteln. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass die Objektangaben nicht auf Ihre Richtigkeit überprüft wurden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit ist der Auftraggeber verantwortlich. Änderungen und Irrtürmer vorbehalten. Bitte beachten Sie, dass dieses Exposé ausschließlich für Ihre persönliche Nutzung gedacht ist. Eine Weitergabe an Dritte bedarf unserer ausdrücklichen Zustimmung und beeinträchtigt nicht unseren Provisionsanspruch.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.080.000 bis 1.194.000
- Schätzwert pro m²
- € 9.130/m²
Gesamte Einschätzung
Bei dem bewerteten Objekt handelt es sich um eine neu errichtete Doppelhaushälfte in 1220 Wien mit 124,48 m² Wohnfläche, 4 Zimmern, 2 Bädern, Terrasse, sonnigem Garten und zwei Stellplätzen. Das Haus ist als Erstbezug anzusehen und verfügt über eine für das Marktsegment überdurchschnittliche technische Ausstattung, insbesondere Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Klimaanlage in den Wohnräumen, elektrische Rollläden sowie hochwertige Fenster- und Türsysteme. Das spricht klar für einen Zuschlag gegenüber einem bloßen Durchschnittsobjekt.
Die Lage am oberen Mühlwasser ist aus Wohn- und Freizeitsicht attraktiv, weil Wasser- und Grünraumbezug einen echten Mehrwert schaffen. Gleichzeitig ist die Nahversorgung und die öffentliche Anbindung laut Standortanalyse nicht auf innerstädtischem Spitzenniveau, weshalb der Lagevorteil nicht uneingeschränkt anzusetzen ist.
Die Wertermittlung wurde vom durchschnittlichen lokalen m²-Niveau vergleichbarer Doppelhaushälften abgeleitet und anschließend um die konkret belegten Mehrwerte des Hauses angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 1.137.000 EUR. Als realistische Wertspanne sehe ich 1.080.000 EUR bis 1.194.000 EUR. Der angesetzte Quadratmeterpreis beträgt rund 9.130 EUR pro m² Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.