Wohnen am Mühlwasser · Einfamilienhaus mit Pool & Garten · 5 Min. zur U2 · 4 Zimmer · 128 m² · Grünruhelage in der Donaustadt
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage am Mühlwasser/Grünruhelage: +12% (seltene, sehr attraktive Wohnlage direkt am geschützten Altarm mit hohem Freizeitwert)
- Sehr gute Verkehrsanbindung: +3% (U2 und S-Bahn Stadlau in kurzer Gehweite, für Hauslagen überdurchschnittlich gut)
- Pool und Außenanlagen: +6% (Privatgarten mit Swimmingpool, Außendusche und zwei Terrassen laut Beschreibung)
- Großer Wohnkeller/Nutzwert: +3% (68,65 m² zusätzlicher gut nutzbarer Kellerbereich)
- Guter Ausstattungsstandard: +2% (Einbauküche, außenliegender Sonnenschutz, Doppel-/Mehrfachverglasung, funktionale Familiengrundrisse)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Dieses charmante Einfamilienhaus in absoluter Grünruhelage direkt am Mühlwasser ist ein Ort zum Ankommen, Durchatmen und Wohlfühlen. Auf ca. 128 m² Wohnfläche verteilt auf zwei Ebenen bietet das Haus vier vollwertige Zimmer, ein helles Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse sowie eine Wohnküche mit Essbereich, das perfekte Zuhause für Familien, die naturnahes Wohnen mit urbaner Anbindung verbinden möchten. Der liebevoll gestaltete Privatgarten mit eigenem Swimmingpool, Außendusche und zwei Terrassen ist Ihre persönliche Wohlfühloase mitten in Wien ideal für Sommertage, Grillabende und entspannte Stunden im Grünen. Ein großzügiger Keller mit ca. 68 m² Fläche bietet zusätzlichen Stau- und Nutzraum. Die einzigartige Lage direkt am geschützten Altarm der Alten Donau, kombiniert mit der Nähe zur U-Bahn-Station Stadlau, macht diese Immobilie zu einer echten Rarität am Wiener Markt.
Aufteilung & Ausstattung
- Wohnfläche: ca. 128,42 m²
- Nutzfläche gesamt: ca. 197,07 m²
- Kellerfläche: ca. 68,65 m²
- 4 Zimmer
- Wohnzimmer (ca. 29 m²) mit Terrassenzugang
- Esszimmer (ca. 11 m²)
- Küche mit Einbauküche (ca. 11 m²)
- Vorraum
- Badezimmer mit Fenster, Badewanne & Dusche
- 2 getrennte WCs
- Schrankraum
- Abstellraum
- Hauswirtschaftsraum
- Fliesenböden
- Außenliegender Sonnenschutz
- Doppel-/Mehrfachverglasung
- 2 Terrassen
- Privatgarten mit Swimmingpool & Außendusche
- Großzügiger WohnKeller (ca. 68 m²)
Lage
Die Liegenschaft befindet sich in einer der attraktivsten und ruhigsten Wohnlagen der Donaustadt direkt am Mühlwasser, einem geschützten Altarm der Alten Donau. Hier verbindet sich naturnahes Wohnen mit ausgezeichneter städtischer Anbindung auf einzigartige Weise: Die U2-Station Stadlau erreichen Sie in nur rund 5 Gehminuten und gelangen von dort in kurzer Zeit ins Wiener Stadtzentrum, zum Praterstern oder zum Hauptbahnhof. Auch die S-Bahn und Regionalverbindungen sind über den Verkehrsknotenpunkt Stadlau schnell erreichbar. Schulen, Kindergärten, Ärzte und Geschäfte des täglichen Bedarfs liegen in gut erreichbarer Nähe – auch die Wirtschaftsuniversität Wien ist rasch angebunden. Der Freizeit- und Erholungswert dieser Lage ist außergewöhnlich hoch: Das Mühlwasser liegt direkt vor der Haustür, die Alte Donau, die Donauinsel und die weitläufige Lobau sind schnell erreichbar. Ob Spazieren, Radfahren, Joggen, Schwimmen oder Stand-up-Paddling – naturnahe Lebensqualität in unmittelbarer Nähe zur Stadt ist hier gelebter Alltag.
Kostenübersicht:
- Kaufpreis: € 1.100.000,-
- Grunderwerbsteuer: 3,5 %
- Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 %
- Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt.
Gerne steht Ihnen Herr Michael Hellebrand für weitere Fragen bzw. flexibel gestaltbare Besichtigungstermine unter 0664 / 753 46 995 zur Verfügung.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Irrtum und Änderungen vorbehalten!
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 885.000 bis 1.000.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.340/m²
Gesamte Einschätzung
Das bewertete Objekt ist ein Einfamilienhaus in 1220 Wien mit rund 128 m² Wohnfläche, vier Zimmern, zwei Terrassen, Privatgarten, Swimmingpool und einem großen Keller. Die Ausstattung wirkt ordentlich bis gut, mit Einbauküche, außenliegendem Sonnenschutz, Mehrfachverglasung und funktionaler Familienaufteilung. Ein ausdrücklicher Hinweis auf eine hochwertige Kernsanierung oder Luxusausstattung liegt jedoch nicht vor, daher wurde hier kein überzogener Qualitätszuschlag angesetzt.
Besonders stark wertprägend ist die Lage: direkt am Mühlwasser in Grünruhelage und gleichzeitig nur wenige Gehminuten von U2 und S-Bahn Stadlau entfernt. Diese Kombination aus Naturbezug, Wasserlage und urbaner Anbindung ist in Wien selten und klar überdurchschnittlich. Auch der Freizeitwert ist außergewöhnlich hoch.
Der rechnerische Durchschnittswert aus den Vergleichsverkäufen wurde wegen eines uneinheitlichen Datenpools nur mit niedriger Gewichtung übernommen. Stattdessen wurde der Wert anhand des durchschnittlichen m²-Niveaus vergleichbarer Häuser, der sehr guten Mikrolage und der konkret vorhandenen Außenqualitäten nach oben angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von rund 943.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 885.000 EUR bis 1.000.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.