Wohntraum auf Eigengrund – Doppelhaushälfte an der Alten Donau
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Neubau/Erstbezugsnaher neuwertiger Zustand: +10% (Baujahr 2024, klar über markttypischem Bestandsmix)
- Hochwertige technische und innere Ausstattung: +10% (Tischlerküche, Gaggenau/Miele, Quooker, Fußbodenheizung/-kühlung, Klimaanlage, Alarmanlage, elektrische Außenjalousien)
- Mikrolage/Wassernähe/Privatsphäre: +12% (3 Gehminuten zur Alten Donau, verkehrsberuhigte Straße, direkt am unverbaubaren Naturschutzgebiet)
- Außenflächen und Nutzwert: +4% (zwei Terrassen, gut nutzbarer Garten, tagesbelichteter Wohnkeller, 2 Stellplätze)
- Kleiner bis mittlerer Grundanteil für Haustyp: -2% (252 m² Eigengrund für diese Preisklasse nicht großzügig)
Lage
Selten liegt ein Zuhause so nah am Wasser und doch so ruhig: Die ruhige, verkehrsberuhigte Anrainerstraße grenzt direkt an ein unverbaubares Naturschutzgebiet und garantiert damit dauerhafte Privatsphäre – ohne Durchzugsverkehr, ohne störende Einblicke. In nur drei Gehminuten erreichen Sie die Alte Donau mit ihren Bademöglichkeiten und Bootsverleihen, ebenso schnell das Mühlwasser als besonders stiller Rückzugsort zum Baden.
Trotz der naturnahen Lage ist die Stadt jederzeit griffbereit: Die U-Bahn-Station Donaustadtbrücke (U2) ist in acht Gehminuten erreichbar und bringt Sie in nur 15 Minuten direkt ins Wiener Stadtzentrum. Alltägliches wie Nahversorger, Kindergärten und Schulen liegen ebenso in unmittelbarer Nähe wie das Donauzentrum und die UNO-City. Wer Freizeit im Grünen mit urbaner Anbindung verbinden möchte, findet hier eine der wenigen Lagen, die beides tatsächlich einlöst.
Rarely does a home sit this close to the water while remaining this peaceful: the quiet, traffic-calmed residential street borders directly onto a protected nature reserve, ensuring lasting privacy — free from through-traffic and prying eyes. The Alte Donau, with its swimming spots and boat rentals, is just a three-minute walk away, as is the Mühlwasser, a particularly tranquil spot for a swim.
Despite its natural surroundings, the city is always within easy reach: the Donaustadtbrücke U-Bahn station (U2) is an eight-minute walk away, putting Vienna's city centre just 15 minutes away by metro. Everyday amenities — supermarkets, kindergartens, and schools — are close by, as are the Donauzentrum shopping centre and the UNO City complex. For anyone seeking to combine green, waterside living with genuine urban connectivity, this is one of the rare locations that truly delivers both.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Küche
Maßgefertigte Tischlerküche mit Profi-Geräten von Gaggenau und Miele
Flex-Induktionskochfeld mit integriertem Abzug
Dampfbackofen mit festem Wasseranschluss, Kühlschrank mit Perfect-Fresh-Lade
Quooker: kochendes, gekühltes und sprudelndes Wasser direkt aus der Armatur
Bäder
Zwei hochwertig ausgestattete Bäder mit Tischlermöbeln
Familienbad: Badewanne, separate Dusche, Doppelwaschtisch, WC
Privates Master-Bad im Dachgeschoss mit moderner Dusche und Doppelwaschtisch
Zusätzliches Gäste-WC im Erdgeschoss
Klima & Heizung
Fußbodenheizung und -kühlung über STIEBEL-Luftwärmepumpe
Klimaanlage in jedem Raum
Technik & Sicherheit
Elektrische Außenjalousien in allen Räumen
Alarmanlage
Wallbox für Elektrofahrzeuge
Außenbereich
Privater Garten mit 252 m²
Zwei Terrassen, gesamt 39,88 m²
Master-Suite mit eigener Dachterrasse und Rundumblick
Keller & Stellplätze
Wohnkeller mit Tageslicht, 59,62 m² (nutzbar als Fitness-, Kino- oder Hobbyraum)
Zwei Abstellräume
Zwei freie Stellplätze
Kitchen
Bespoke joinery kitchen with professional-grade Gaggenau and Miele appliances
Flex induction cooktop with integrated extractor
Steam oven with fixed water connection, fridge with Perfect Fresh drawer
Quooker tap: boiling, chilled, and sparkling water on demand
Bathrooms
Two high-quality bathrooms with custom joinery fittings
Family bathroom: bathtub, separate shower, double vanity, WC
Private master ensuite on the top floor with modern shower and double vanity
Additional guest WC on the ground floor
Climate & Heating
Underfloor heating and cooling via STIEBEL air-source heat pump
Air conditioning in every room
Technology & Security
Electric external blinds throughout
Alarm system
EV wallbox
Outdoor Areas
Private 252 m² garden
Two terraces, totalling 39.88 m²
Master suite with private rooftop terrace and panoramic views
Basement & Parking
Daylit basement level, 59.62 m² (ideal as home gym, cinema, or hobby room)
Two storage rooms
Two private parking spaces
Beschreibung
Wohnen zwischen Alter Donau und Donauinsel – eine Adresse, die für sich spricht
In einer der begehrtesten Lagen Wiens entsteht mit dieser neuwertigen Doppelhaushälfte (Baujahr 2024) ein Zuhause, das gehobene Ansprüche in jeder Hinsicht erfüllt. Auf 171,34 m² Wohnfläche verteilt sich ein durchdachtes Raumkonzept über drei Ebenen – ergänzt durch einen 59,62 m² großen Wohnkeller mit Tageslicht, einen privaten Garten von 252 m² sowie zwei Terrassen mit insgesamt knapp 40 m².
Im Erdgeschoss bildet der großzügige Wohn-Essbereich mit bodentiefen Verglasungen das Zentrum des Hauses und öffnet sich fließend zum Garten. Die maßgefertigte Tischlerküche – ausgestattet mit Geräten von Gaggenau und Miele sowie einem Quooker für kochendes, gekühltes und sprudelndes Wasser direkt aus der Armatur – setzt hier bewusst ein Zeichen für Qualität statt Beliebigkeit. Das Obergeschoss bietet drei helle Zimmer und ein großzügiges Familienbad, während das Dachgeschoss ganz der Master-Suite vorbehalten ist: ein loftartiger Rückzugsort mit eigenem Dressing Room, Designerbad und privater Terrasse mit Rundumblick.
Fußbodenheizung und -kühlung über eine STIEBEL-Luftwärmepumpe, Klimaanlage in allen Räumen, elektrische Außenjalousien, Alarmanlage und Wallbox runden die technische Ausstattung auf hohem Niveau ab. Ein Haus für alle, die Design, Komfort und Ruhe nicht getrennt voneinander denken wollen.
Living Between the Alte Donau and Danube Island – An Address That Speaks for Itself
Set in one of Vienna's most sought-after residential areas, this near-new semi-detached house (built 2024) delivers refined living at every turn. Spread across 171.34 m² over three levels, the thoughtfully designed layout is complemented by a 59.62 m² daylit basement level, a private 252 m² garden, and two terraces totalling nearly 40 m².
On the ground floor, a spacious open-plan living and dining area with floor-to-ceiling glazing forms the heart of the home, flowing seamlessly into the garden. The bespoke joinery kitchen — fitted with Gaggenau and Miele appliances and a Quooker tap delivering boiling, chilled, and sparkling water on demand — makes an unmistakable statement of quality. The upper floor offers three bright bedrooms and a generous family bathroom, while the entire top floor is reserved for the master suite: a loft-style retreat with its own dressing room, designer bathroom, and private roof terrace with panoramic views.
Underfloor heating and cooling via a STIEBEL air-source heat pump, air conditioning in every room, electric external blinds, an alarm system, and an EV wallbox round out a technical specification of the highest standard. A home for those who refuse to separate design, comfort, and tranquillity.
Für Rückfragen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Alexander Surulo | +43 699 18852295 |[email protected]
Kostenschätzung für die möglichen Betriebskosten:
- Grundbesitzabgaben
- Müllabfuhr
- Wasser/Abwasser
Derzeit noch unbekannt.
Rechtliche Hinweise
Bitte beachten Sie, dass wir in dieser Angelegenheit als Doppelmakler tätig sind.
Nebenkosten beim Immobilienkauf:
Beim Erwerb einer Immobilie fallen die folgenden Nebenkosten an:
Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises
Grunderwerbssteuer: 3,5 % des Kaufpreises
Kaufvertragskosten: 1.5 % zzgl. 20 % MwSt. sowie Barauslagen
Maklerprovision: 3 % zzgl. 20 % MwSt.
Für Rückfragen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Weitere Informationen sowie ein Kurzvideo der Immobilie finden Sie auf unserer Website: www.klasanimmobilien.at
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.230.000 bis 1.387.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.640/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um eine 2024 errichtete, neuwertige Doppelhaushälfte auf Eigengrund in sehr gefragter Lage nahe der Alten Donau. Das Haus bietet 171,34 m² Wohnfläche, zusätzlich einen rund 59,62 m² großen tagesbelichteten Keller, fünf Zimmer, zwei Terrassen, einen Garten sowie zwei Stellplätze. Besonders positiv fallen die hochwertige Ausführung und die technische Ausstattung auf: maßgefertigte Küche mit Premium-Geräten, Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung und -kühlung, Klimaanlage, Alarmanlage, elektrische Außenjalousien und Wallbox.
Die Lage ist aus sachverständiger Sicht klar überdurchschnittlich. Die Kombination aus ruhiger Anrainerstraße, unmittelbarer Wassernähe, angrenzendem Naturschutzgebiet und gleichzeitig brauchbarer U-Bahn-Anbindung ist in Wien selten und marktseitig stark nachgefragt.
Der rechnerische Referenzwert aus den Vergleichsdaten war hier nur eingeschränkt belastbar, weil der Vergleichspool klein und stark streuend ist. Daher wurde der Wert stärker aus dem örtlichen Preisniveau, den plausiblen Vergleichskäufen und den konkret belegbaren Objektmerkmalen abgeleitet. Gegenüber einem durchschnittlichen Haus in der Umgebung waren vor allem Zuschläge für Neubauzustand, hochwertige Ausstattung und die besondere Mikrolage gerechtfertigt.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.309.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 1.230.000 EUR bis 1.387.000 EUR.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.