Wer küsst mich wach?
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Zustand/Modernisierungsbedarf: -18% (Makler nennt ausdrücklich erforderliche Verbesserungsarbeiten; Verlassenschaft, kein Hinweis auf zeitgemäßen sanierten Zustand)
- Grundstücksgröße: +6% (746 m² sind für die Lage überdurchschnittlich und für ein Einfamilienhaus klar werthaltig)
- Wintergarten/Garage: +4% (vorhandene Zusatznutzungen und Stellmöglichkeit, aber kein Luxusniveau)
- Mikrolage Grün-/Erholungsnähe: +3% (Nähe Oberes Mühlwasser/Lobau erhöht Wohnqualität)
- Lage/Anbindung relativ zum Markt: -5% (GIS-Gesamtscore nur 0,36, schwache ÖV-Anbindung, keine ausgewiesene Premiumadresse)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Einfamilienhaus auf Eigengrund
Das Objekt befindet sich im Nahbereich des Oberen Mühlwassers und die Gegend ist geprägt durch Einfamilienhäuser und den Erholungsflächen in der Wiener Lobau. Einkaufsmöglichkeiten und andere Einrichtungen sind im Nahbereich vorhanden. Durch die Busse 93A, 94A und N91 ist das Zentrum von Wien leicht erreichbar. Das Haus kommt aus einer Verlassenschaft und Verbesserungsarbeiten sind erforderlich. Das Objekt könnte „wachgeküsst“ werden um so eine Grünoase mit Pool in der Stadt entstehen zu lassen. Ein neuer Energieausweis ist in Bearbeitung.
Sind Sie neugierig geworden?
Dann vereinbaren Sie einfach einen Besichtigungstermin unter 0660-2061 480
Eckdaten:
Grundstück: ca.746m2
Wohnnutzfläche: ca. 150m2
Gesamtfläche: ca. 199m2
Maklerhonorar 3% plus 20% Ust
Wir bitten um Verständnis, dass auf Grund der Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer nur Anfragen mit vollständigenKontaktdaten (Name, Adresse, Tel., Email) beantwortet werden können. Es wird darauf hingewiesen, dass die angeführten Datenauf Informationen des Eigentümers oder Dritter (z.B. Behörden) beruhen, sodass für die Richtigkeit keine Gewähr übernommenwerden kann.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 675.000 bis 793.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.890/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus in 1220 Wien mit rund 150 m² Wohnfläche, insgesamt ca. 199 m² Nutz-/Gesamtfläche und einem für die Donaustadt sehr ordentlichen Grundstück von 746 m². Positiv zu berücksichtigen sind das Eigentumsgrundstück, die Garage, der Wintergarten sowie die grüne Wohnlage nahe Oberem Mühlwasser und Lobau. Diese Merkmale verbessern die Wohnqualität und machen das Objekt grundsätzlich attraktiv.
Entscheidend wertmindernd ist jedoch der ausdrücklich genannte Verbesserungsbedarf. Die Formulierung des Maklers, das Haus müsse „wachgeküsst“ werden, ist aus sachverständiger Sicht als klarer Hinweis auf Modernisierungs- bzw. Sanierungsaufwand zu lesen. Daher kann das Objekt nicht mit den hochpreisigen, offenbar besseren Vergleichshäusern gleichgesetzt werden.
Der rechnerische Durchschnitt aus den Vergleichsdaten lag zwar deutlich höher, dieser Wert erscheint hier aber wegen eines uneinheitlichen Vergleichspools überzogen. Ich habe mich daher stärker am örtlichen Preisniveau, an den niedrigeren plausiblen Vergleichsverkäufen und an den konkret erkennbaren Objektmerkmalen orientiert. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von rund 734.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 675.000 EUR bis 793.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.