Einfamilienhaus mit Salzwasserpool, Wintergarten, Garage und zwei Carports
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Mikrolage/Fahnenparzelle in ruhiger Wohngegend: +5% (laut Beschreibung sehr ruhig und von Gärten/Wohnhäusern umgeben)
- Grundstücksgröße: +8% (mit 1.170 m² für Wien deutlich überdurchschnittlich großzügig)
- Außenanlagen/Pool: +6% (überdachter Salzwasserpool als klar werterhöhendes Sondermerkmal)
- Wintergarten: +3% (zusätzliche hochwertige Wohnqualität)
- Garage und zwei Carports: +4% (überdurchschnittliche Stellplatzsituation)
- Gepflegter Zustand: +3% (laut Beschreibung sehr gepflegt, aber keine Kernsanierung/kein Erstbezug)
- Fahnenparzelle: -3% (typischer kleiner Abschlag für eingeschränkte Straßenpräsenz/Zufahrtssituation)
- Energie-/Technikstandard nur durchschnittlich: -2% (Gasheizung, HWB D, daher kein Zuschlag für moderne Haustechnik)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Zum Verkauf gelangt ein wirklich schönes und sehr gepflegtes Einfamilienhaus.
Dieses im Jahr 1982 errichtete Einfamilienhaus steht auf einer Fahnenparzelle und liegt in einer sehr ruhigen und schönen Wohngegend, umgeben von Gärten und anderen Wohnhäusern. Ein 3-geschoßiger Zubau und Umbau erfolgte 1992. Das in offener Bauweise erbaute Haus verfügt über ca. 228 m² Wohnfläche (6 Zimmer), die auf zwei Ebenen aufgeteilt sind, und ein Kellergeschoss mit ca. 104 m² Nutzfläche. Im Kellergeschoss befindet sich der Heizraum, ein Wirtschaftsraum und eine ca. 45 m² große Wohnstube/Partyraum mit einem offenen Kamin.
Das Erdgeschoss besteht aus dem Eingangsbereich mit einem separaten Stiegenhaus, ein WC, ein Duschbadezimmer, ein Schlafzimmer, ein Esszimmer und mit einem ca. 50 m² großen Wohnküche-Wohnzimmerbereich. Die zum Wohnzimmer offene Küche verfügt noch über eine Speis, und im Wohnzimmer steht noch ein gemütlicher Kachelofen. Vom Wohnzimmer erreicht man auch die ca. 14 m² große Süd-Terrasse.
Über das separate Stiegenhaus gelangt man in das Obergeschoss. Das Obergeschoss besteht aus einem ca. 45 m² großen Masterbedroom, einem Wannenbadezimmer mit WC und eine ca. 14 m² große Diele als zentraler Vorraum. Von dieser Diele aus, betritt man beide Schlafzimmer, den Wintergarten und die südwestlich ausgerichtete Terrasse.
Die Beheizung und Warmwasseraufbereitung übernimmt die Gasheizung, wobei beide Wohnetagen mit Heizkörpern beheizt werden. Alle Fenster verfügen über Außenrollos. Der sehr gepflegte Garten mit dem überdachten Salzwasserswimmingpool, bietet genug Platz für ruhige und erholsame Stunden. Weiters befinden sich noch auf dem 1.170 m² großen Grundstück eine Garage und zwei Carports.
Die Kosten für die Gemeindeabgaben (Kanal, Müll, Grundsteuer und Wasser) betragen im Quartal ca. € 223,70.
Das Einfamilienhaus wird teilmöbliert übergeben und kann ein halbes Jahr nach dem Kaufvertrag bezogen werden. Die Fahnenparzelle mit 1.170 m² ist voll aufgeschlossen, und ist nach der Bauklasse 1 (7,5m) der Wiener Bauordnung mit offener Bauweise zu 25% verbaubar.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.200.000 bis 1.380.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.650/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus in 1230 Wien mit rund 228 m² Wohnfläche, zusätzlichem Kellergeschoss und einem für Wiener Verhältnisse sehr großen Grundstück von 1.170 m². Das Haus stammt ursprünglich aus 1982, wurde 1992 erweitert bzw. umgebaut und präsentiert sich laut Unterlagen in sehr gepflegtem Zustand. Wertrelevant positiv sind insbesondere der überdachte Salzwasserpool, der Wintergarten, die Garage, zwei Carports sowie der großzügige Garten. Dem gegenüber steht kein neuwertiger technischer Standard; die Beheizung erfolgt über Gas, der Energiekennwert liegt in Klasse D.
Die Lage ist für ein Einfamilienhaus insgesamt gut: ruhiges Wohnumfeld mit Gartencharakter und wenig Störung, jedoch keine ausgesprochene Premiumlage und mit nur durchschnittlicher öffentlicher Anbindung. Für die Bewertung wurde daher nicht nur der rechnerische Durchschnittswert herangezogen, sondern stärker auf die bessere Mikrolage, die große Grundfläche und die überdurchschnittliche Ausstattung abgestellt.
Aus einem marktüblichen Basiswert je m² Wohnfläche wurde durch diese belegbaren Zuschläge ein geschätzter Verkehrswert von rund 1.288.000 EUR abgeleitet. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 1.200.000 EUR bis 1.380.000 EUR. Das entspricht rund 5.650 EUR pro m² Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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