Baugenehmigte Luxusvilla am Rosenhügel mit Lift, Pool und 6 Zimmern - provisionsfrei
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Neubau: +12% (klar über markttypischem Bestandsmix der Vergleichskäufe)
- Luxusausstattung / Haustechnik: +10% (Erdwärme, Deckenkühlung, Klimaanlage, Fußbodenheizung, hochwertige Isolierung)
- Personenaufzug: +4% (bei Einfamilienhäusern/Villen klar wertrelevantes Sondermerkmal)
- Pool und hochwertige Außenanlagen: +5% (beheizter Pool laut Beschreibung)
- Garage plus zusätzlicher Stellplatz: +3% (über üblichem Standard)
- Vollunterkellerung mit Fitnessraum/Weinkeller: +4% (hochwertiger Zusatznutzen, Villencharakter)
- Mikrolage Rosenhügel / Grünnähe: +6% (gute bis sehr gute Wohnlage mit Nähe zu Lainzer Tiergarten)
- Grundstücksgröße nur durchschnittlich für dieses Luxussegment: -3% (501 m² für Villa funktional, aber nicht großzügig)
- Projekt-/Ausführungsrisiko bis Bezug in ca. 22 Monaten: -4% (noch kein fertiger Bestand, sondern genehmigtes Neubauvorhaben)
Lage
Nähe Lainzer Tiergarten und Orthopädisches Spital Speisung
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Lage:
In begehrter Lage des Rosenhügels zwischen Lainzer Tiergarten und dem Orthopädischen Spital Speising entsteht eine außergewöhnliche Villa, die klassische Eleganz, modernste Haustechnik und ein durchdachtes Raumkonzept auf hohem Niveau vereint. Die Einreichplanung ist bereits rechtskräftig genehmigt - hier erwerben Sie kein vages Projekt, sondern die seltene Möglichkeit, ein exklusives Neubauvorhaben mit klarer Planung und hochwertiger Ausführung zu realisieren.
Die Lage in der Rosenhügelstraße verbindet dabei ausgezeichnete Infrastruktur, Grün, Sichtbarkeit und Exklusivität. Einkaufsmöglichkeiten, sowie Schulen, Kindergärten und öffentliche Verkehrsmittel befinden sich zudem in angenehmer Reichweite.
Objekt:
Auf einem ca. 501 m² großen Grundstück bietet die Villa ca. 323,25 m² Wohnfläche bzw. rund 440 m² Gesamtnutzfläche. Alle vier Ebenen sind dabei mit einem Personenlift verbunden. Sechs großzügige Zimmer eröffnen daher vielfältige Nutzungsmöglichkeiten - vom repräsentativen Familiendomizil über stilvolles Wohnen mit Homeoffice, bis hin zu einer idealen Kombination aus Arbeiten und Wohnen. Großzügige Fensterflächen, edle Materialien und die offen gestaltete Wohnküche schaffen ein Wohngefühl, das gleichermaßen exklusiv wie einladend wirkt.
Highlights:
Ein besonderes Highlight ist die hochwertige technische Ausstattung: Erdwärme, Fußbodenheizung, Personenaufzug sowie eine Klimatisierung mit Deckenkühlung sorgen für zeitgemäßen Wohnkomfort und nachhaltige Energieeffizienz.
Dazu kommen drei Bäder, vier WCs, ein Masterbereich mit anschließendem Bad en suite und begehbarer Garderobe, zwei Kinderzimmer mit jeweils eigenem Bad sowie ein flexibel nutzbares Dachgeschoss, das sich ideal als Büro, Gästebereich oder separater Wohnbereich eignet.
Außenbereich:
Zwei Terrassen, ein Balkon, sowie ein liebevoll geplanter Garten mit Pool, schaffen zusammen mit einer Garage und ein zusätzlicher Stellplatz ein wohnliches Gesamtpaket. Zusätzlich untereicht der vollunterkellerte Bereich mit Fitnessraum, Weinkeller, sowie Lager- und Technikflächen den hochwertigen Villencharakter.
Ausstattung auf einen Blick:
440 m² Gesamtnutzfläche auf vier Ebenen
Vollunterkellerung mit Weinkeller und Fitnessraum
Zukunftsorientierte Klimatisierung mit Erdwärmeheizung und Deckenkühlung!
Dazu hochwertige Isolierung
Personenaufzug, Garage und Stellplatz
Masterbedroom mit Bad en suite und begehbarer Garderobe
Zwei Kinderzimmer mit jeweils eigenem Bad
Dachgeschoss als Büro oder separate Wohneinheit nutzbar
Eigengarten mit beheizbarem Pool (Wärmepumpe)
Provisionsfrei direkt vom Bauträger
Der Bezug ist rund 22 Monate nach Vertragsunterzeichnung vorgesehen.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 2.360.000 bis 2.618.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.700/m²
Gesamte Einschätzung
Bei diesem Objekt handelt es sich um eine baugenehmigte Neubau-Villa am Rosenhügel mit rund 323 m² Wohnfläche, etwa 440 m² Gesamtnutzfläche und 6 Zimmern auf vier Ebenen. Besonders wertrelevant sind der Erstbezugscharakter, die hochwertige technische Ausstattung mit Erdwärme, Fußbodenheizung, Deckenkühlung und Klimaanlage, der Personenlift, die Vollunterkellerung mit Fitnessraum und Weinkeller sowie Garage, zusätzlicher Stellplatz und beheizter Pool. Das ist deutlich mehr als der übliche Standard der herangezogenen Hausverkäufe in der Umgebung.
Die Lage ist insgesamt gut bis sehr gut: viel Grün, Nähe zum Lainzer Tiergarten, gute Nahversorgung und brauchbare öffentliche Anbindung. Gleichzeitig ist die Rosenhügelstraße keine absolute Ruhelage im engsten Sinn, weshalb ich zwar einen Lagezuschlag, aber keinen extremen Premiumaufschlag ansetze.
Der rechnerische Durchschnitt der Vergleichsverkäufe liegt bei rund 5.641 EUR/m², ist hier aber als zu niedrig einzustufen, weil diese Daten den Luxus- und Neubaucharakter des Hauses nicht ausreichend widerspiegeln. Nach sachverständiger Anpassung der wertbestimmenden Merkmale ergibt sich ein marktgerechter Ansatz von rund 7.700 EUR/m² Wohnfläche. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 2.489.000 EUR ab. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 2.360.000 EUR bis 2.618.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.