Lichtdurchflutete 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit sehr großer TERRASSE und Tief(-Garagenplatz)
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- 31,08 m² große Terrasse mit Weitblick ins Grüne
- Dachgeschosslage mit sehr guter Belichtung in drei Himmelsrichtungen
- Tiefgaragenstellplatz im Wohnungseigentum inkludiert
- gepflegter bis teilsanierter Zustand
- hochwertige Einbauküche im Kaufpreis enthalten
- neu eingebaute Dachflächenfenster
- kein Lift im 3. Obergeschoss
- großzügige Wohnküche und funktionaler Grundriss
- Kellerabteil mit 5,73 m²
Lage
Maria Enzersdorf zählt zu den begehrtesten Wohngemeinden im südlichen Speckgürtel Wiens. Direkt am Naherholungsgebiet der Föhrenberge mit der Burg Liechtenstein gelegen, vereint die Gemeinde durchgrünte Ruhe mit ausgezeichneter Infrastruktur: Nahversorger, Ärzte, Schulen und Kindergärten sind fußläufig erreichbar; die Stadtgrenze Wiens, die A2/A21 sowie der Bahnhof Mödling liegen wenige Minuten entfernt.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Die Wohnung
Diese helle 3-Zimmer-Wohnung überzeugt mit einem klaren, funktionalen Grundriss und ungewöhnlich viel Tageslicht: Die Räume sind in drei Himmelsrichtungen orientiert, wodurch die Wohnung den ganzen Tag über sonnig bleibt und die Schlafzimmer eine angenehme Atmosphäre im Sommer haben.
Hinter der Wohnungseingangstür empfängt Sie ein großzügiger Vorraum mit ca. 14,8 m². Das Herzstück bildet die rund 36 m² große Wohnküche mit direktem Zugang zur Terrasse – ideal zum Wohnen, Kochen und Empfangen von Gästen. Die hochwertige Einbauküche mit Side-by-Side-Kühlschrank, Induktionskochfeld, Backofen und Mikrowelle ist im Kaufpreis inkludiert. Beide Schlafräume mit ca. 17,7 m² und ca. 14,9 m² sind separat begehbar, was eine flexible Nutzung erlaubt (z. B. als Schlaf- und Arbeits- oder Kinderzimmer). Ein voll ausgestattetes Bad mit Badewanne, separater Dusche und Waschtisch, ein separates WC sowie ein eigener Abstellraum runden das durchdachte Raumangebot ab. Ein großes Kellerabteil mit ca. 5,73 m² zählt selbstverständlich dazu.
Die Terrasse
Das absolute Highlight der Wohnung ist die außergewöhnlich großzügige, allseitig nutzbare Terrasse mit rund 31 m². Sie bietet Sonne zu jeder Tageszeit, viel Platz für Lounge- und Essbereich sowie Bepflanzung – wie ein eigener kleiner Garten in luftiger Höhe. Der weite Blick über die Dachlandschaft reicht bis ins Grüne der Föhrenberge.
Ausstattung & Technik
- Wohnungseigentum, Baujahr 1997, teilsaniert in sehr gutem Zustand
- Beheizung auf Fernwärme umgestellt
- Neu eingebaute Dachflächenfenster
- Hochwertige Einbauküche im Kaufpreis inkludiert (Side-by-Side-Kühlschrank, Induktionskochfeld, Backofen, Mikrowelle)
- Tiefgaragenstellplatz im Wohnungseigentum, wird mitverkauft, für E-Ladestation nachrüstbar
- Großes Kellerabteil mit ca. 5,73 m²
Highlights auf einen Blick
- ca. 82,73 m² Wohnnutzfläche, 3 Zimmer
- ca. 31,08 m² Terrasse mit Weitblick bis zu den Föhrenbergen
- Drei Himmelsrichtungen - angenehme Nordausrichtung in den Schlafzimmer, helle Süd und Westausrichtung im Wohnzimmer
- Großzügige Wohnküche mit ca. 36 m²
- Beide Schlafzimmer separat begehbar
- Hochwertige Einbauküche inkludiert
- Fernwärme – zukunftssicher und unabhängig von fossilen Brennstoffen
- Neu eingebaute Dachflächenfenster
- SAT-Anschluss vorhanden
- Tiefgaragenstellplatz inkl., E-Lade-fähig (eigener Stromanschluss und Beleuchtung)
- Großes Kellerabteil
- Bezugsfertig ab November 2026
Wichtiger Hinweis
Die Wohnung liegt im Dachgeschoss auf der 3. Etage. Das Haus verfügt leider über keinen Lift. Bitte berücksichtigen Sie diesen Punkt vor einer Besichtigung.
Eckdaten & Kosten
Kaufpreis: 449.000 €
Käuferprovision: 3 % zzgl. 20 % USt. (= 3,6 % vom Kaufpreis) zulasten des Käufers
Monatliche Vorschreibung: ca. 392,13 € brutto (inkl. Betriebskosten, Rücklage und Tiefgaragenstellplatz)
Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe bei Fragen sowie zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins jederzeit zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Amir Tarab, BA
Mail: [email protected]
Tel: +43 660 383 15 66
Wolf & Sohn Immobilien GmbH
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 356.000 bis 392.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.520/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine gepflegte 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in Maria Enzersdorf mit rund 82,73 Quadratmetern Wohnfläche. Besonders wertrelevant sind die außergewöhnlich große Terrasse mit etwa 31,08 Quadratmetern, der freie Blick bis zu den Föhrenbergen, die gute Belichtung in drei Himmelsrichtungen, die hochwertige Einbauküche, das Kellerabteil sowie der mitverkaufte Tiefgaragenstellplatz. Positiv wirkt auch der teilsanierte und insgesamt sehr gute Erhaltungszustand. Ein klarer Minderungsfaktor ist jedoch das Fehlen eines Lifts im 3. Obergeschoss.
Die Lage ist für den südlichen Wiener Speckgürtel als gut bis sehr gut einzustufen. Grünraum, Nahversorgung, Ärzte und Bildungseinrichtungen sind gut erreichbar. Die öffentliche Verkehrsanbindung ist nicht überragend, für die Wohnlage aber noch angemessen.
Aus den Vergleichskaufverträgen im näheren Umfeld ergibt sich zunächst ein breites Preisband. Für die Bewertung wurden vor allem jene Verkäufe stärker berücksichtigt, die hinsichtlich Größe, Lage und Qualitätsniveau besser zum Objekt passen. Gegenüber durchschnittlichen Bestandswohnungen rechtfertigen die große Terrasse, der Garagenplatz und die Aussicht einen Zuschlag; der fehlende Lift wurde wertmindernd angesetzt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 374.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt zwischen 356.000 Euro und 392.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 4.520 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.