Dachgeschoss-Garconniere mit Loggia in Top-Grünruhelage, Traum-Fernsicht
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Kleine Wohnfläche von 36 m² mit marktüblich höherem m²-Preis
- Südostseitige vollverglaste Loggia mit unverbaubarem Grünfernblick
- Wohnung 2018 umfassend modernisiert
- Wohnhausanlage 2010 generalsaniert
- Sehr gepflegter Gesamtzustand
- Kein Lift im 2. Obergeschoss
- Kellerabteil mit ca. 4 m²
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In unmittelbarer Nähe zur Seegrotte Hinterbrühl befindet sich diese charmante Dachgeschoss-Garçonnière in einer äußerst gepflegten Wohnhausanlage in absoluter Grünruhelage. Die Anlage wurde im Jahr 2010 umfassend generalsaniert und präsentiert sich in einem sehr guten Gesamtzustand.
Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss (ohne Lift) und überzeugt insbesondere durch ihre südostseitige, vollverglaste Loggia, von der aus sich ein traumhafter, unverbaubarer Grünfernblick bis zur Burgruine Mödling eröffnet, ein Ausblick, der der Wohnung eine ganz besondere Atmosphäre verleiht.
Die Wohnung selbst wurde im Jahr 2018 umfassend modernisiert und präsentiert sich in einem sehr gepflegten, zeitgemäßen Zustand. Hochwertige Materialien und durchdachte Details sorgen für ein angenehmes Wohnambiente.
360°-VR TOUR:
Besichtigen Sie diese Wohnung mittels einer » virtuellen 360°-Tour auf unserer Website.
Zu den wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen zählen unter anderem:
Sicherheitseingangstür mit neuem Türrahmen und Türstaffel
Eichenboden („Loris“ – Timber beige) mit passenden Sockelleisten in der gesamten Wohnung
Neue Innentüren
Moderne Einbauküche mit Ceranfeld, Kühlschrank, Mikrowelle, Waschmaschine, Fragranit-Spüle und Glasrückwänden
Komplett erneuertes Badezimmer mit neuen Fliesen, Armaturen, Waschbecken, Spiegelschrank, Glasdusche und Badmöbeln
Neue Lichtschalter, Steckdosen sowie komplette Beleuchtung
Maßgefertigter Vorzimmer-Einbaukasten mit raumhohen Schiebetüren und flexibel verstellbaren Einlegeböden
Fliegengitter-Rollos der Marke Hella
RAUMAUFTEILUNG:
| Vorraum | 4,45 | m² |
| Badezimmer | 4,45 | m² |
| Wohn-/Schlafraum | 17,35 | m² |
| Küche | 4,64 | m² |
| Loggia | 5,32 | m² |
| Gesamtgröße | 36,21 | m² |
BETRIEBSKOSTEN (ohne Heizkosten)
| Betriebskosten | EUR | 97,87 | (inkl. USt) |
| Reparaturrücklage | EUR | 38,53 | |
| Verwaltungsgebühr | EUR | 29,88 | (inkl. USt) |
| Gesamt | EUR | 166,28 | (inkl. USt) |
HEIZUNG:
Haus-Zentralheizung (Gas) mit Radiatoren. Abrechnung nach Nutzfläche.
HEIZKOSTEN:
| Heizkosten-Akonto | EUR | 54,40 | (inkl. USt) |
| Warmwasser-Akonto | EUR | 33,24 | (inkl. USt) |
| Gesamt | EUR | 87,64 | (inkl. USt) |
KELLERABTEIL:
Der Wohnung ist ein Kellerabteil mit ca. 4 m2 zugeordnet (Nutzung als Zubehör)
VERKEHRSANBINDUNG:
Buslinien: 256, 260, 264, 265 (2 Gehminuten)
Lokalbahnhof Mödling (ca. 2,5 km entfernt)
WEBLINKS:
Marktgemeinde Hinterbrühl: www.hinterbruehl.com
Hinterbrühl in Wikipedia: de.wikipedia.org/wiki/Hinterbrühl
Alleinbeauftragt / Exklusiv-Verkauf:
IMMOTOTAL Immobilientreuhand GmbH
Schwedenplatz 2/51
1010 Wien
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 134.000 bis 154.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.000/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Immobilie ist eine 36 m² große Dachgeschoss-Garçonnière in Hinterbrühl mit südostseitiger Loggia, Kellerabteil und sehr ansprechendem Grünfernblick. Besonders positiv wirken der gepflegte Gesamtzustand der Wohnhausanlage, deren Generalsanierung im Jahr 2010, sowie die umfassende Modernisierung der Wohnung im Jahr 2018. Die Ausstattung geht über einfachen Standard hinaus, insbesondere durch Eichenboden, erneuertes Bad, moderne Einbauküche und maßgefertigte Einbauten. Ein wertmindernder Punkt ist das Fehlen eines Aufzugs im 2. Obergeschoss.
Die Lage ist als gute Grünwohnlage mit hoher Wohnqualität einzustufen. Die unmittelbare Umgebung bietet Ruhe, Ausblick und Nahversorgung in brauchbarer Distanz. Die öffentliche Verkehrsanbindung ist nicht überdurchschnittlich, für den Standort Hinterbrühl jedoch noch marktgerecht.
Für die Wertermittlung wurden die vorliegenden Kaufverträge im Nahbereich analysiert und um Größen-, Lage- und Ausstattungsunterschiede sachverständig gewichtet. Gegenüber dem Bezirksmedian ist hier ein leichter Zuschlag gerechtfertigt, weil kleine Wohnungen typischerweise höhere Quadratmeterpreise erzielen und die Loggia mit Fernblick zusätzlich wertsteigernd wirkt.
Der geschätzte Marktwert beträgt 144.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 134.000 bis 154.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 4.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.