Stilvolle 2-Zimmer-Wohnung im historischen Zentrum von Baden mit Blick über die Dächer der Kaiserstadt
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug nach Kernsanierung
- historisches Gebäude am Josefsplatz
- sehr kleine Wohnfläche mit marktüblich höherem m²-Preis
- Lift neu errichtet 2025
- oberer Stock mit Blick über die Dächer
- hochwertige Ausstattung mit Fischgrätparkett und Fußbodenheizung
- kein Balkon / keine Terrasse
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Diese geschichtsträchtige Wohnung befindet sich in absoluter Bestlage im historischen Zentrum von Baden – umgeben von bedeutenden Kulturdenkmälern, exklusiver Gastronomie und eindrucksvoller Architektur. Nur wenige Schritte entfernt lädt die traditionsreiche Römertherme mit ihrem heilkräftigen Schwefelwasser und einem der größten freihängenden Glasdächern Europas zum Entspannen ein – ganz im Sinne der römischen Badekultur.
Das prachtvolle Casino Baden, eines der größten und schönsten Casinos Europas, liegt ebenso in unmittelbarer Nähe wie der malerische Kurpark, das Kaiserhaus, das Beethovenhaus und die charmante Frauengasse mit ihren Boutiquen und Cafés. Auch die bekannte Badener Bahn sowie der lebendige Grüne Markt sind bequem zu Fuß erreichbar.
Für Kulinarik auf höchstem Niveau sorgt das Szenelokal „El Gaucho“ – nur einen Steinwurf entfernt. Hier wohnen Sie nicht nur zentral, sondern mitten im pulsierenden Leben einer der charmantesten Kurstädte Österreichs.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese stilvoll sanierte 2-Zimmer-Wohnung befindet sich im obersten Bereich eines traditionsreichen Gebäudes am Josefsplatz im Herzen von Baden und verbindet historischen Charakter mit zeitgemäßem Wohnkomfort.
Die Wohnung verfügt über ca. 30 m² Wohnfläche sowie einen zusätzlichen Abstellraum mit ca. 2 m² am Gang, in welchem sich auch der Waschmaschinenanschluss befindet. Die Raumaufteilung umfasst ein separates Schlafzimmer sowie eine Wohnküche und eignet sich ideal als stilvolle Starterwohnung, kompakter Zweitwohnsitz oder Stadtwohnung für alle, die das besondere Flair von Baden genießen möchten.
Die Einheit wurde umfassend kernsaniert und präsentiert sich als Erstbezug nach Sanierung. Im Zuge der Arbeiten wurden unter anderem die Elektrik, die Fenster, die Fußbodenheizung, die Türen sowie sämtliche Oberflächen erneuert. Beheizt wird die Wohnung elektrisch über eine moderne Fußbodenheizung.
Besonderes Augenmerk wurde auf die Materialwahl gelegt: Ein hochwertiger Fischgrätparkettboden in Zweischichtausführung sorgt gemeinsam mit den neuen Kunex-Holztüren für ein stimmiges Gesamtbild. Das Badezimmer wurde modern gestaltet und mit marmorierten Fliesen ausgestattet. Zusätzlich verfügt die Wohnung über eine moderne Sicherheits- und Brandschutztür (WK2).
Die Wohnung befindet sich im 3. Liftstock des Hauses, welcher aufgrund des vorhandenen Mezzanins der 4. Ebene entspricht. Durch die hohe Lage entsteht ein besonderes Wohngefühl mit schönem Blick über die Dächer von Baden sowie auf architektonische Elemente des historischen Stadtzentrums.
Ein weiterer besonderer Aspekt dieser Immobilie ist das traditionsreiche Gebäude selbst: Das ehemalige Hotel Ebruster bzw. Café Josefsplatz zählt zu den geschichtsträchtigen Häusern Badens und prägt den Josefsplatz seit vielen Jahrzehnten. Der im Jahr 2025 neu errichtete Lift verbindet historischen Charakter mit modernem Komfort.
Hier können Sie die Immobilie virtuell besichtigen: https://my.matterport.com/show/?m=KWvA4E7CQ1K
Nähere Details, mehr Bilder sowie einen persönlichen Besichtigungstermin erhalten Sie gerne auf Anfrage.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 169.000 bis 186.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.920/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 30 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung im historischen Zentrum von Baden am Josefsplatz. Es handelt sich um eine sehr kompakte Altbauwohnung in einem geschichtsträchtigen Gebäude, die laut Beschreibung umfassend kernsaniert wurde und als Erstbezug nach Sanierung auf den Markt kommt. Positiv ins Gewicht fallen insbesondere der neue Lift, die Lage im oberen Hausbereich mit Blick über die Dächer von Baden, die hochwertige Ausführung mit Fischgrätparkett, neue Fenster, moderne Türen und elektrische Fußbodenheizung. Ein Balkon oder eine Terrasse sind jedoch nicht vorhanden.
Die Lage ist als ausgezeichnet zu beurteilen. Das Objekt liegt mitten im Zentrum, mit sehr guter Nahversorgung, Gastronomie, Kulturangebot, Kurpark, Römertherme und guter Erreichbarkeit der Badner Bahn. Diese Mikrolage ist innerhalb von Baden klar überdurchschnittlich.
Für die Wertermittlung wurden vor allem nahe gelegene, bestandsfreie Vergleichskäufe aus demselben Marktsegment herangezogen. Die relevanten Vergleichswerte zeigen, nach Anpassung an Stockwerk und Objektcharakter, ein Niveau von etwa 5.650 bis 6.300 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich für die gegenständliche Wohnung ein sachgerechter Quadratmeterpreis von rund 5.920 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 178.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 169.000 bis 186.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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