Wohnen am Mühlbach – Erzherzog Wilhelm Residenz - das Loft
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug in saniertem Altbauensemble
- Großer Wohnsalon mit flexibler Grundrissoption
- Terrasse mit direktem Zugang und Vorgartencharakter
- Zentrumsnahe Lage in Baden mit sehr guter Infrastruktur
- Nähe zu Bahnhof und Badner Bahn
- Bahndamm in unmittelbarer Nachbarschaft trotz Schallschutz als leichter Risikofaktor
- Kellerabteil vorhanden
- Stellplatz nur optional und daher nicht im Wert voll enthalten
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Die Wohnung
Ist direkt begehbar über einen kleinen Vorgarten, welcher eine ca. 17-18 m² große Terrasse bildet und als Gartenterrasse oder als Vorgarten genutzt werden kann. Über einen großen Vorraum (gelangt man in den Wohnsalon mit offenem Küchenbereich, über dessen Vorderfront sich eine 4-teilige Glaswand - mit Doppeltüre auf die Terrasse - spannt. Dieser Salon hat rund 50 m² und auf Wunsch kann man hier ein zusätzliches Kabinett (Schlaf- oder Kinderzimmer) einbauen.
2 - 3 Schlafzimmer
1 Wohnsalon mit Küchenanschlüssen
1 Großes Bad mit Wanne/Dusche/WC
1 WC mit Handwaschbecken.
1 Abstellraum mit ca. 4 m².
Ein Kaminanschluss für Beheizbarkeit mit festen Brennstoffen ist vorhanden. Ein Kellerabteil mir ca. 3,5 m² (im direkt danebenliegenden Haus) gehört zum Objekt. Ein Parkplatz sowie eine separate Grünfläche als „Eigengarten“ können zusätzlich erworben werden.
Die Ausstattung
Jeder Wohnung ist ein Kellerabteil zugeordnet. Ein Parkplatz kann optional um € 12.500,- erworben werden. Die Wohnungen werden schlüsselfertig übergeben.
Die schlüsselfertige Ausführung beinhaltet: Parkett Vollholz in den Wohnräumen, Keramik der Marke Laufen, Armaturen der Marke Grohe, Steinzeugfliesen in den Nassräumen.
Die Heizung erfolgt mittels Fernwäme der EVN mit Einzelzähler pro Wohneinheit. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt mittels Strom in jeder Wohneinheit einzeln.
In der VILLA ALTBAU befinden sich sanierte Holzkastenfenster mit neuen Innenliegenden 2 fach-isolierten Fensterflügeln. In der VILLA ZUBAU befinden sich Holz-ALU Fenster mit 3 fach-Isolierfenster.
Die laufenden Kosten
Die Berechnung der Betriebskosten (Verwaltung, Versicherung, Reinigung, Schneeräumung, Grünschnitt, etc.) wird nach den Wohnnutzflächen plus Terrassen und Balkonen monatlich vorgeschrieben.
Die Reparaturrücklage beträgt € 0,4 / m2 , die Betriebskosten betragen ca. € 2,2 / m2
Das Grundstück
Es handelt sich um ein abgeschlossenes Grundstück in guter Wohnlage am Rand der Altstadt von Baden. Die Liegenschaft stellt den Beginn des Erzherzog-Wilhelm-Rings dar. Sie grenzt unmittelbar an den Bahndamm undist durch den Mühlbach – ein ruhig fließendes und sauberes Gewässer, welches quer durch Baden fließt - begrenzt. Eine neue Schallschutzwand wurde errichtet, somit sind die Geräusche der Bahn in keiner Weise störend.
Das Gelände ist ausschließlich über zwei Zufahrten begehbar. Mit dem Security-Safety-System gibt es eine kontrollierte Zugangsmöglichkeit für Gäste und Bewohner.
Auf dem erweiterten Areal werden in Zukunft noch 6 selbständige Duplex-Häuser mit Eigengärten - in Größen von 140 bis 210 m2 plus Terrassen und Gärten entstehen.
+ Privat-Gelände, Eigengärten & Spielplatz
+ Zufahrtssicherung & Parkplätze
Die Lage und Infrastruktur
Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist als sehr gut zu bezeichnen. In direkter Nachbarschaft befinden sich eine Bäckerei, eine Trafik und ein Merkur-Markt. In nächster Umgebung der Liegenschaft befinden sich Nahversorger und Schulen (AHS, PädAK, BHS, div. Fachhochschulen, usw.).
Naherholung, Sport, Freizeit, das große zeitgenössische und historische Kulturangebot, das Casino, die Thermalanlagen, der Pferdesport, die Weinkultur usw. sind nur wenige der Vorzüge, die diese weltbekannte Kleinstadt vor den Toren Wiens zu bieten hat.
Das Gelände und die Objekte werden von einem Hauswart betreut. Ein Service und Ansprechpartner für Gäste und Bewohner.
+ ÖBB-Bahnhof, Bus-Stationen und Badener Bahn zu Fuß in ca. 3 Minuten erreichbar.
+ Stadtzentrum Baden und Casino Baden ist zu Fuß in weniger als 10 Minuten erreichbar.
+ A2 Südautobahn-Zubringer mit dem Auto in ca. 1,1 km erreichbar.
Der Ort Baden bei Wien
Im Herzen von Baden, direkt am Mühlbach gelegen, liegt das umzäunte ca. 3 ha große Grundstück. Die ehemalige „Villa Breyer“, erbaut um 1880 verfügt über eine perfekte Verkehrsanbindung und beste Infrastruktur.
Ende des 18. und während des gesamten 19. Jahrhunderts weilten die österreichischen Kaiser und deren Verwandtschaft, sowie in ihrem Gefolge wohlhabende Bürger und Kaufleute regelmäßig in Baden. Sie schufen prächtige Villen und eine – für eine Kleinstadt überdimensionierte – großzügige Bausubstanz.
Daher ist Baden bei Wien zu Recht als einer der mondänsten Villen-Kleinstädte weltweit bekannt und zieht mit seinen umfangreichen kulturellen Angeboten, aber vor allem mit seinem historischen Flair – und nicht zuletzt auch mit seiner wunderschönen Umgebung – die Menschen aus aller Welt an.
Wir sind Exklusiv mit der Vermarktung betraut und weitere Informationen finden Sie unter WWW.ERZHERZOG.IN oder Sie senden uns bitte eine kurze Anfrage per Mail zu.
Besichtigungen können jederzeit gerne vereinbart werden.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 535.000 bis 585.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.390/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 104 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Baden bei Wien, gelegen in einem sanierten Altbauensemble mit Erstbezugscharakter. Die Wohnung bietet einen sehr großzügigen Wohnsalon, ein bis zwei weitere Schlafzimmer, eine etwa 17 Quadratmeter große Terrasse mit direktem Zugang, Kellerabteil sowie hochwertige schlüsselfertige Ausstattung mit Vollholzparkett und Marken-Sanitärobjekten. Der Stellplatz ist laut Beschreibung nicht im Kaufpreis zwingend enthalten, sondern optional zu erwerben.
Die Lage ist für Baden als gut bis sehr gut einzustufen. Positiv sind die Nähe zum Stadtzentrum, die sehr gute Nahversorgung, Schulen und die fußläufige Erreichbarkeit von Bahnhof, Bus und Badner Bahn. Zusätzlich wirken der Mühlbach, Grünflächen und das abgeschlossene Areal wertstützend. Leicht zu berücksichtigen ist die unmittelbare Nachbarschaft zum Bahndamm, auch wenn eine Schallschutzwand vorhanden ist.
Die Vergleichswertableitung stützt sich auf zahlreiche echte Kaufverträge aus demselben Segment Bauträger beziehungsweise Erstbezug im nahen Umfeld. Besonders relevant waren die größeren und in Lage sowie Ausstattungsniveau ähnlichen Wohnungen. Daraus ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 5.390 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 560.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 535.000 bis 585.000 Euro, entsprechend rund 5.390 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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Susanne Kusbach
Georg Fresacher-The Real Estate-Immobilienmakler GmbH
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.