Wohnen am Mühlbach - das Loft
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug nach hochwertiger Sanierung in historischer Villa
- Große Terrasse mit vorgelagertem Privatbereich
- Sehr gute Infrastruktur und fußläufige Zentrumsnähe
- Erdgeschosslage mit etwas geringerer Privatsphäre
- Unmittelbare Nähe zum Bahndamm als leichter Störfaktor
- Kellerabteil vorhanden
- Stellplatz nur optional und nicht im Kaufpreis gesichert
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Bei besagter Wohnung handelt es sich um eine Erdgeschosswohnung mit 2 Schlafzimmern, einem Wohnzimmer mit Bad & WC. Der Zugang erfolgt über einen kleinen Vorgarten, welcher eine ca.14 m² große Terrasse bildet und als Gartenterrasse oder als Vorgarten genutzt werden kann. Über einen großen Vorraum gelangt man in den Wohnsalon mit offenem Küchenbereich, dessen Vorderfront aus einer 4-teiligen Glaswand mit Doppeltüre besteht und auf die davor liegende Terrasse führt. Auf Wunsch kann hier ein zusätzliches Zimmer eingebaut werden.
2 bis 3 Schlafzimmer
1 Wohnsalon mit Küche
1 Großes Bad mit Wanne/Dusche/WC
1 WC mit Handwaschbecken.
1 Abstellraum
Kaminanschluss für Heizung mit festen Brennstoffen ist vorhanden. Ein Kellerabteil mit ca. 3,5 m² (im direkt danebenliegenden Haus) gehört zum Objekt. Ein Parkplatz kann zusätzlich erworben werden.
Die Ausstattung
Jeder Wohnung ist ein Kellerabteil zugeordnet. Ein Parkplatz kann optional um € 12.500,- erworben werden. Die Wohnungen werden schlüsselfertig übergeben.
Die schlüsselfertige Ausführung beinhaltet: Parkett Vollholz in den Wohnräumen, Keramik der Marke Laufen, Armaturen der Marke Grohe, Steinzeugfliesen in den Nassräumen.
Die Heizung erfolgt mittels Fernwäme der EVN mit Einzelzähler pro Wohneinheit. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt mittels Strom in jeder Wohneinheit einzeln.
In der VILLA wurden sämtliche Fenster mit 3-Fach isolierten Holz-ALU Fenster ausgestattet.
Die laufenden Kosten
Die Berechnung der Betriebskosten (Verwaltung, Versicherung, Reinigung, Schneeräumung, Grünschnitt, etc.) wird nach den Wohnnutzflächen plus Terrassen und Balkonen monatlich vorgeschrieben.
Die Reparaturrücklage beträgt € 0,4 / m2 , die Betriebskosten betragen ca. € 2,2 / m2
Das Grundstück
Es handelt sich um ein abgeschlossenes Grundstück mit Altbestand in bester Lage am Rand der Altstadt von Baden. Die Liegenschaft stellt den Beginn des Erzherzog-Wilhelm-Rings dar. Es grenzt unmittelbar an den Bahndamm undist durch den Mühlbach – ein ruhig fließendes und sauberes Gewässer, welches quer durch Baden fließt - begrenzt.
Das Gelände ist ausschließlich über zwei Zufahrten begehbar. Mit dem Security-Safety-System gibt es eine kontrollierte Zugangsmöglichkeit für Gäste und Bewohner.
Auf dem erweiterten Areal werden in Zukunft noch 6 selbständige Duplex-Häuser mit Eigengärten - in Größen von 140 bis 210 m2 plus Terrassen und Gärten entstehen.
+ Privat-Gelände, Eigengärten & Spielplatz
+ Zufahrtssicherung & Parkplätze
Die Lage und Infrastruktur
Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist als sehr gut zu bezeichnen. In direkter Nachbarschaft befinden sich eine Bäckerei, eine Trafik und ein Merkur-Markt. In nächster Umgebung der Liegenschaft befinden sich Nahversorger und Schulen (AHS, PädAK, BHS, div. Fachhochschulen, usw.).
Naherholung, Sport, Freizeit, das große zeitgenössische und historische Kulturangebot, das Casino, die Thermalanlagen, der Pferdesport, die Weinkultur usw. sind nur wenige der Vorzüge, die diese weltbekannte Kleinstadt vor den Toren Wiens zu bieten hat.
Das Gelände und die Objekte werden von einem Hauswart betreut. Ein Service und Ansprechpartner für Gäste und Bewohner.
+ ÖBB-Bahnhof, Bus-Stationen und Badener Bahn zu Fuß in ca. 3 Minuten erreichbar.
+ Stadtzentrum Baden und Casino Baden ist zu Fuß in weniger als 10 Minuten erreichbar.
+ A2 Südautobahn-Zubringer mit dem Auto in ca. 1,1 km erreichbar.
Der Ort Baden bei Wien
Im Herzen von Baden, direkt am Mühlbach gelegen, liegt das umzäunte ca. 3 ha große Grundstück. Die ehemalige „Villa Breyer“, erbaut um 1880 verfügt über eine perfekte Verkehrsanbindung und beste Infrastruktur.
Ende des 18. und während des gesamten 19. Jahrhunderts weilten die österreichischen Kaiser und deren Verwandtschaft, sowie in ihrem Gefolge wohlhabende Bürger und Kaufleute regelmäßig in Baden. Sie schufen prächtige Villen und eine – für eine Kleinstadt überdimensionierte – großzügige Bausubstanz.
Daher ist Baden bei Wien zu Recht als einer der mondänsten Villen-Kleinstädte weltweit bekannt und zieht mit seinen umfangreichen kulturellen Angeboten, aber vor allem mit seinem historischen Flair – und nicht zuletzt auch mit seiner wunderschönen Umgebung – die Menschen aus aller Welt an.
Wir sind exklusiv mit der Vermarktung betraut und stehen gerne jederzeit
für weitere Informationen und Besichtigungswünsche zur Verfügung.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 665.000 bis 730.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.330/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 131 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Baden, gelegen im Erdgeschoss einer umfassend sanierten historischen Villa. Es handelt sich um einen Erstbezug mit hochwertiger schlüsselfertiger Ausführung, darunter Vollholzparkett, Marken-Sanitärausstattung, 3-fach verglaste Holz-Alu-Fenster, Kellerabteil sowie eine Terrasse mit etwa 17 Quadratmetern. Die Wohnung profitiert von der besonderen Altbau-Substanz und der großzügigen Raumwirkung, zugleich ist die Erdgeschosslage marktseitig etwas vorsichtiger zu bewerten als höher gelegene Einheiten. Der Stellplatz ist laut Beschreibung nicht im Preis enthalten, sondern nur optional erwerbbar.
Die Lage ist insgesamt als sehr gut einzustufen. Das Zentrum von Baden, Nahversorgung, Schulen sowie Bahnhof und Badner Bahn sind in kurzer Distanz erreichbar. Positiv ist auch die Nähe zu Grünräumen und zur Altstadt. Leicht wertmindernd wirkt die unmittelbare Nachbarschaft zum Bahndamm, wodurch die Lage nicht ganz das Niveau einer absoluten Ruhelage erreicht.
Für die Wertermittlung wurden vor allem reale Kaufverträge von vergleichbaren Erstbezugswohnungen im näheren Umfeld herangezogen. Daraus ergibt sich für das Objekt ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 5.330 Euro. Der geschätzte Marktwert beträgt daher 698.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 665.000 Euro und 730.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Susanne Kusbach
Georg Fresacher-The Real Estate-Immobilienmakler GmbH
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.