Ihre Ruheoase mitten in Baden – wohnen, wo Stadt und Grün sich begegnen
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- renovierungsbedürftiger Zustand mit entsprechendem Investitionsbedarf
- ruhige Innenhoflage mit Grünblick
- kleiner Balkon vorhanden, aber nur 2,34 m²
- großes Kellerabteil als Zusatznutzen
- teilrenovierte Oberflächen in Bad und WC
- Baujahr 1956 und Energieklasse E als Abschlagsfaktoren
- kein Stellplatz ausgewiesen
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese liebevoll gestaltete 3-Zimmer-Wohnung verbindet ruhiges Wohnen im Grünen mit der unschlagbaren Nähe zur Badener Innenstadt – nur wenige Gehminuten trennen Sie von Einkaufsmöglichkeiten, dem Bahnhof und dem charmanten Stadtzentrum, während Sie im geschützten Innenhof eine Oase der Ruhe genießen.
Highlights auf einen Blick
Absolute Ruhelage im Innenhof – kein Straßenlärm, hervorragende Wohnqualität
Großzügiger Vorraum mit viel Stauraum und Einbaukästen
Küche mit Balkonzugang, Möglichkeit zur Öffnung zum Wohnzimmer für moderne Wohnküche
Sehr großes Kellerabteil mit außergewöhnlich viel Stauraum
Raumaufteilung & Details
Vorraum / Eingangsbereich
Ein großzügiger Vorraum heißt Sie willkommen und bietet mit den bestehenden Einbaukästen reichlich Stauraum – ideal für Garderobe, Haushaltsutensilien oder als kleine Anrichtefläche.
Küche & Balkonzugang
Die Küche ist derzeit getrennt, kann aber optional geöffnet werden, um eine moderne Wohnküche zu schaffen. Von hier gelangt man direkt auf den Balkon – perfekt für Frühstück im Freien oder als Platz für Pflanzen.
Wohnzimmer & Hauptschlafzimmer
Das Wohnzimmer bildet das Herzstück der Wohnung und führt direkt in das rund 20 m² große Hauptschlafzimmer – großzügig, ruhig und mit schönem Ausblick auf die Grünanlage.
Zweites Schlafzimmer
Vom Flur aus erreichbar, eignet sich dieser Raum ideal als Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer.
Sanitärbereiche
Die Oberflächen von Bad und WC wurden renoviert und präsentieren sich in gepflegtem Zustand.
Kellerabteil
Ein echtes Plus: Das außergewöhnlich große Kellerabteil bietet viel zusätzlichen Stauraum – ideal für Hobby, Lager oder Fahrräder.
Lage & Umgebung
Die Wohnung liegt in Baden, Wiener Straße 41-43, in einem gepflegten Gebäudekomplex aus den 1950er-Jahren. Die ruhige Innenhoflage bietet Privatsphäre und Grünblick, während das Zentrum von Baden bequem erreichbar bleibt.
Bahnhof Baden: ca. 8–10 Minuten zu Fuß (direkte Verbindung nach Wien über die Südbahn und Badner Bahn)
Innenstadt / Hauptplatz Baden: ca. 10 – 12 Minuten Fußweg
Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Apotheken: im nahen Umfeld
Kurpark Baden & Thermalstrandbad: direkt im Ort Baden
Die Wiener Straße überzeugt durch ihre zentrale, aber dennoch grüne Lage – ideal für Pendler und alle, die städtisches Flair mit ruhigem Wohnen verbinden möchten.
Überzeugen Sie sich selbst von der perfekten Kombination aus Stadtnähe, Ruhe und Wohnkomfort – vereinbaren Sie noch heute einen Besichtigungstermin und lassen Sie sich von diesem Wohnjuwel in Baden begeistern!
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Überzeugen Sie sich selbst und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin!
Für weitere Fragen bzw. zur Vereinbarung von Besichtigungsterminen steht Ihnen Stephanie Zowa unter der Telefonnummer 0664/30 699 80 oder per E-Mail an stephanie.zowa@swisslife-select.at zur Verfügung.
Wir freuen uns auch über Ihren Besuch auf unserer Website https://www.swisslife-select.at/immobilien, wo Sie laufend neue Objekte und wertvolle Informationen rund um Immobilien finden.
Allgemeine Hinweise
Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber übermittelt wurden. Eine Weitergabe der übermittelten Daten an Dritte ist nicht gestattet. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Pläne/Maßangaben entsprechen möglicherweise nicht den genauen Naturmaßen.
Die Bilder sind möglicherweise KI generiert, Visualisierungen oder Symbolbilder. Abänderungen zur tatsächlichen Ausführung können resultieren. Die auf den Bildern ersichtlichen Einrichtungsgegenstände und Accessoires werden nicht mitverkauft.
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Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber übermittelt wurden. Eine Weitergabe der übermittelten Daten an Dritte ist nicht gestattet. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Pläne/Maßangaben entsprechen möglicherweise nicht den genauen Naturmaßen. Die Bilder sind möglicherweise Visualisierungen bzw Symbolbilder. Abänderungen zur tatsächlichen Ausführung können resultieren. Die auf den Bildern ersichtlichen Einrichtungsgegenstände und Accessoires werden nicht mitverkauft.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 246.000 bis 286.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.180/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Eigentumswohnung in Baden verfügt über rund 83,55 Quadratmeter Wohnfläche, drei Zimmer und liegt im ersten Obergeschoss eines Gebäudes aus den 1950er-Jahren. Positiv hervorzuheben sind die ruhige Innenhoflage, der Grünblick, die fußläufige Nähe zur Innenstadt und zum Bahnhof sowie der kleine Balkon und ein außergewöhnlich großes Kellerabteil. Wertmindernd sind hingegen der ausdrücklich renovierungsbedürftige Gesamtzustand, die ältere Gebäudesubstanz, die Gas-Etagenheizung und die schwache Energiekennzahl. Lediglich Bad und Toilette wirken laut Beschreibung bereits gepflegt beziehungsweise teilweise erneuert.
Für die Wertermittlung wurden vor allem vergleichbare Kaufverträge aus der näheren Umgebung mit ähnlicher Wohnungsgröße und Bestandscharakter herangezogen. Dabei waren insbesondere die Verkäufe im Bereich von etwa 2.900 bis 3.300 Euro je Quadratmeter aussagekräftig. Deutlich höhere Vergleichspreise im Pool sind nach sachverständiger Einschätzung eher besser sanierten oder qualitativ stärkeren Wohnungen zuzuordnen und daher nur eingeschränkt vergleichbar. Die gute, ruhige Lage rechtfertigt einen Zuschlag, der Renovierungsbedarf wiederum einen Abschlag.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 266.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 246.000 bis 286.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.180 Euro.
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