Ruhige Bestlage im Herzen von Baden. Exklusive 3-Zimmer-Wohnung mit Loggia.
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- zentrale und zugleich ruhige Lage in Baden
- 2013 umfassend sanierte Wohnung
- Wohnanlage 2015/2016 generalsaniert
- ruhige Loggia mit Innenhofbezug
- hochwertige Parkettböden und elektrische Rollläden
- Kellerabteil vorhanden
- Innenhof-Parkplätze nur nach Verfügbarkeit, kein fixer Stellplatz
- aktuell vermietet bis Oktober 2027
- laufendes Sanierungsdarlehen bis 2029
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnen, wo Baden am schönsten ist!
Eine seltene Gelegenheit für alle, die großzügiges Wohnen, hochwertige Ausstattung und eine zentrale, dennoch ruhige Lage in Baden suchen. Die Kombination aus durchdachtem Grundriss, umfangreichen Sanierungen und unmittelbarer Nähe zur Innenstadt macht diese Wohnung zu einer besonders attraktiven Immobilie, sowohl zur Eigennutzung als auch als wertbeständige Investition für Anleger.
Bereits beim Betreten überzeugt die Wohnung mit einem einladenden Vorraum samt Garderobe. Das Herzstück bildet der außergewöhnlich großzügige Wohn- und Essbereich, der durch seine großflächigen Fensterfronten besonders hell und freundlich wirkt. Die angrenzende Küche ist offen angebunden und präsentiert sich in gepflegtem Zustand.
Die zwei großzügigen Schlafzimmern sind getrennt begehbar und ist ideal für Familien, Homeoffice oder Gästezimmer. Die ruhige Loggia lädt zum Entspannen ein und bietet einen geschützten Rückzugsort mit Blick in den Innenhof.
Die Wohnung befindet sich im 1. Stock ohne Lift und wurde 2013 umfassend saniert. Dabei wurden sämtliche Leitungen, die Elektrik, Fenster, Rollläden, Badezimmer, WC sowie die Küche erneuert. Hochwertige Parkettböden schaffen eine warme Wohnatmosphäre, während elektrische Rollläden im Wohnbereich zusätzlichen Komfort bieten.
Auch die Wohnanlage selbst wurde zwischen 2015 und 2016 generalsaniert. Dach, Fassade, Leitungen, Elektrik und Außenanlagen wurden erneuert und mit modernem Vollwärmeschutz ausgestattet. Dadurch präsentiert sich das gesamte Gebäude heute in einem nahezu neuwertigen Zustand.
Die Wohnfläche von ca.107 m² gliedert sich wie folgt:
- Großzügiger Wohn-Essbereich ( 48 m² )
- Voll ausgestattete Küche ( 9 m² )
- 2 getrennt begehbare Schlafzimmer (15 m² und 19 m² )
- Badezimmer mit Badewanne, Dusche, Waschbecken und WM Anschluss ( 6 m²)
- Abstellraum ( 3 m² )
- Vorzimmer ( 4 m² )
- Ruhige Loggia mit Blick in den Innenhof ( 10 m² )
- Separates WC
Das großzügige Wohnzimmer bietet - vorbehaltlich der baulichen Machbarkeit- Potenzial für die Verlegung der Küche und die Schaffung eines zusätzlichen Zimmers mit ca. 10 m².
Monatliche Kosten Brutto ab Jänner 2026:
- Betriebskosten € 194,95
- Sanierungsdarlehen € 312,73
- Reparaturrücklage € 55
GESAMT inkl. MwSt. € 562,68
Das Bankdarlehen für die Sanierungskosten endet bereits in 2029. Die Wohnung ist derzeit noch vermietet, kann aber nach Rücksprache mit dem Mieter besichtigt werden.
Highlights auf einen Blick
- zentrale, ruhige Lage in Baden
- Ruhiger Gemeinschaftsgarten
- Wohnung 2013 generalsaniert
- Gesamtanlage 2015/2016 umfassend saniert
- Fernwärme
- Innenhof-Parkplätze - Benutzung je nach Verfügbarkeit
- großes Kellerabteil
Nur wenige Schritte von der Fußgängerzone entfernt genießen Sie sämtliche Vorzüge des urbanen Lebens. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Nahversorgung befinden sich praktisch vor der Haustür.
Vereinbaren Sie noch heute einen Besichtigungstermin und überzeugen Sie sich selbst von diesem besonderen Wohnangebot in Baden. Frau Sabine Nanni steht Ihnen unter 0664 889 285 85 oder [email protected] gerne zur Verfügung.
| Angaben gemäß gesetzlichem Erfordernis: | |
| Heizwärmebedarf: | 62.0 kWh/(m²a) |
| Klasse Heizwärmebedarf: | B |
| Faktor Gesamtenergieeffizienz: | 1.05 |
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 445.000 bis 510.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.470/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine großzügige Etagenwohnung mit rund 107 Quadratmetern Wohnfläche in sehr guter, zugleich ruhiger Zentrumslage von Baden. Die Wohnung verfügt über einen großen Wohn- und Essbereich, zwei gut nutzbare Schlafzimmer, eine ruhige Loggia mit Blick in den Innenhof sowie ein Kellerabteil. Besonders wertrelevant ist, dass die Einheit im Jahr 2013 umfassend saniert wurde; auch die gesamte Wohnanlage wurde 2015 bis 2016 grundlegend erneuert. Dadurch liegt der Ausstattungs- und Erhaltungszustand klar über einfachem Durchschnitt.
Die Lage ist als überdurchschnittlich einzustufen: Innenstadt, Nahversorgung, Schulen, Ärzte und Grünräume sind in kurzer Distanz erreichbar. Im Vergleich mit den vorliegenden Kaufverträgen ergibt sich für eine bestandsfreie Wohnung dieser Qualität ein Wertniveau im oberen Bereich des lokalen Marktes. Allerdings ist die Wohnung laut Beschreibung noch bis Oktober 2027 vermietet. Dieser Umstand reduziert den aktuell erzielbaren Marktwert gegenüber einer sofort verfügbaren Wohnung.
Unter Berücksichtigung der Vergleichsdaten, der guten Mikrolage, der Sanierungen, der Loggia und des Vermietungsabschlags ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 478.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 445.000 bis 510.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 4.470 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.