Exklusive, moderne DG-Wohnung mit Eigengarten und Schwimmteich in Jahrhundertwende-Villa auf der oberen Lawies
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Dachgeschoß in Jahrhundertwende-Villa mit besonderem Charakter
- hochwertiger Ausbau und Modernisierung, Designerküche, Tischlerbad
- Panoramablick in den Wienerwald
- Terrasse mit 28 m²
- Eigengarten mit 302 m²
- Schwimmteich und isoliertes Gartenhaus mit Pergola
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
- Energieklasse D und Gas-Etagenheizung leicht wertdämpfend
- nur 2,5 Zimmer bei 107 m², daher etwas eingeschränkte Grundriss-Effizienz
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Die außergewöhnliche Dachgeschoß-Wohnung liegt in einer um die Jahrhundertwende erbauten Wienerwald-Villa mit familiären Charakter in traumhafter Aussichtslage auf der Lawies in Tullnerbach.
2010 wurde das Dachgeschoß komplett entkernt und hochwertig ausgebaut, renoviert und saniert. Der Zugang zur 2,5-Zimmerwohnung erfolgt im Erdgeschoß, über das eigene, zur Wohnung gehörende Stiegenhaus, wo auch ein Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss, ein WC mit Fenster und ein weiterer Stauraum, der als Garderobe verwendet werden kann, liegen. Schon beim Eingang in die Wohnung erschließt sich der atemberaubende Blick in den gegenüberliegenden Wienerwald, sogar die historische Turmvilla in Pressbaum ist zu sehen. Der ca. 60 m² große Wohn-, Ess-, Küchenbereich mit offenem Giebel bietet eine stylische Intuo-Designerküche mit Markengeräten. Das Highlight der Wohnung sind sicher die beiden südlichen Panoramafenster mit 3-fach verglasten Schiebeelementen mit atemberaubendem Blick in den gegenüberliegenden Wienerwald.
An das westlich ausgerichtete Schlafzimmer ist ein vom Tischler maßgefertigtes En suite Bad mit Wanne, Walk-In-Dusche und Doppelwaschbecken angeschlossen. Die "Schaffung" eines dritten Zimmers ist möglich. Der Eigentümer steht dabei unterstützend zur Seite.
Der südseitige, leicht hanglagige gut 300 m² große Garten ist der Wohnung zugeordnet und ist über die Ostseite des Hauses zugänglich. Hier befindet sich ein ca. 23 m² großes, voll isoliertes Gartenhaus, mit angeschlossener Terrasse mit Pergola sowie ein Schwimmteich mit Natur- und Schwimmbereich.
Die Beheizung erfolgt über vertikale Design-Heizkörper mittels Gas-Etagenheizung. Die Westseite des Hauses ist vollwärmegedämmt.
Zum Naherholungsbereich „Wienerwaldsee“ mit Panoramarundweg, Spielplatz, Beach Volleyball- und Skaterplatz gelangt man mit dem Fahrrad bzw. zu Fuß in wenigen Minuten. Das Norbertinum im Osten, ist zu Fuß leicht zu erreichen, hier befinden sich die landwirtschaftliche Fachschule mit Pferdeschwerpunkt, das Wienerwald Gymnasium und die Volksschule Tullnerbach. Zum bekannten Schulzentrum Sacre Coeur Pressbaum mit Volksschule, Neuer Mittelschule, Gymnasium, Kindergarten und Bildungsanstalt für KindergärtnerInnen, gelangt man in rund 10 Minuten Gehzeit über das "Bahnwegerl", einen Fußweg entlang der Westbahn.
Sämtliche Infrastruktureinrichtungen der umliegenden Gemeinden Tullnerbach und Pressbaum (Ärzte, Nahversorger, Schulen, Gastronomiebetriebe und vieles mehr) sind zu Fuß oder bequemer mit dem PKW zu erreichen. Die Wiener Stadtgrenze (Wien Auhof oder Wien Liesing) liegt nur wenige Autominuten entfernt. Über die Anschlussstelle Pressbaum der A1 erreicht man die NÖ. Landeshauptstadt St. Pölten in rund 30 Minuten. Der Bahnhof Tullnerbach-Pressbaum bietet durch Schnellbahn und Regionalzüge eine optimale öffentliche Anbindung Richtung Wien und St. Pölten.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 370.000 bis 430.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.730/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Immobilie ist eine außergewöhnliche Dachgeschoßwohnung mit 107 m² Wohnfläche in einer Jahrhundertwende-Villa in Tullnerbach-Lawies. Besonders wertrelevant sind nicht nur die modernisierte Ausführung und der hochwertige Ausbau, sondern vor allem die seltene Kombination aus Panoramablick in den Wienerwald, 28 m² Terrasse, rund 302 m² Eigengarten, Schwimmteich sowie einem zusätzlichen Gartenhaus. Solche Merkmale heben das Objekt deutlich vom üblichen Wohnungsbestand im Umfeld ab.
Die Lage ist aus sachverständiger Sicht gut bis sehr gut einzuschätzen: naturnah und ruhig mit hohem Erholungswert, gleichzeitig mit guter Versorgung und Bahnanschluss Richtung Wien. Damit spricht das Objekt sowohl Eigennutzer mit gehobenen Ansprüchen als auch Käufer an, die den Villencharakter und die Freiflächen besonders schätzen.
Die Vergleichskaufverträge im Nahbereich zeigen für normale Bestandswohnungen überwiegend ein Niveau von etwa 3.000 bis 3.400 Euro je Quadratmeter. Für das gegenständliche Objekt sind jedoch Zuschläge wegen Aussicht, Ausstattung, Terrasse und außergewöhnlicher Gartenqualität gerechtfertigt. Daraus ergibt sich ein geschätzter Quadratmeterpreis von rund 3.730 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 399.000 Euro. Als realistische Wertspanne erscheinen 370.000 bis 430.000 Euro angemessen.
Ausstattung und Eigenschaften
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