DIREKTES WOHNEN AM DUNKELSTEINERWALD

Bewertet wurde eine rund 83 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung mit drei Zimmern in Oberwölbling. Das Objekt liegt in unmittelbarer Nähe zum Dunkelsteinerwald und profitiert damit von einer ruhigen, naturnahen Wohnsituation mit hohem Freizeitwert. Positiv zu berücksichtigen sind die thermische Sanierung des Gebäudes, der eigene Stellplatz, die Mitbenützung des Gartens, ein großes Kellerabteil sowie zusätzliche Lager- und Fahrradflächen. Die Ausstattung wirkt insgesamt ordentlich und funktional, ohne dass aus der Beschreibung eine besonders hochwertige Innenausführung ableitbar wäre.

Die Lage ist aus Sicht eines Eigennutzers attraktiv, weil sie Ruhe und Grünraum bietet. Gleichzeitig ist die infrastrukturelle Dichte begrenzt, was sich auch in der eher schwachen Lagebewertung der GIS-Analyse widerspiegelt. Für die Wertermittlung wurden die vorliegenden Kaufverträge im Nahbereich geprüft. Diese zeigen eine ungewöhnlich große Streuung und mehrere sehr niedrige Transaktionen, weshalb sie nicht unkritisch übernommen wurden. Ergänzend wurde daher das allgemeine Preisniveau im Bezirk als Plausibilitätsanker herangezogen.

Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 158.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 143.000 bis 173.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 1.900 Euro. Dieser Wert liegt bewusst über dem algorithmischen Referenzwert, weil die konkreten Objektmerkmale und der Marktvergleich eine etwas bessere Einordnung rechtfertigen.