3-Zimmer-Dachgeschoßwohnung in zentraler Ruhelage

Bewertet wurde eine rund 101 m² große 3-Zimmer-Dachgeschoßwohnung in Krems an der Donau. Das Objekt liegt laut Beschreibung in zentraler Ruhelage nahe dem Bühlcenter, dem Alex und dem Krankenhaus. Positiv zu berücksichtigen sind die vor einigen Jahren erfolgte Generalsanierung, die moderne Pellet-Zentralheizung, die vorhandene Einbauküche, ein Stellplatz sowie ein kleines Kellerabteil. Wertmindernd wirken hingegen die Lage im Dachgeschoß ohne Lift, die nur durchschnittliche Energiekennzahl und das Fehlen einer ausdrücklich genannten Freifläche wie Balkon oder Terrasse.

Die Lage ist insgesamt als gut einzustufen: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünflächen und medizinische Versorgung sind sehr gut erreichbar. Die öffentliche Anbindung ist solide, aber nicht außergewöhnlich. Für die Wertermittlung wurden die vorliegenden Kaufverträge im näheren Umfeld einzeln gewichtet. Wegen der deutlichen Streuung im Datenpool wurden vor allem jene Vergleichsverkäufe herangezogen, die hinsichtlich Größe, Lage und Marktsegment am besten passen. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 2.550 Euro.

Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 258.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 238.000 bis 278.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 2.550 Euro und liegt nachvollziehbar über dem rein algorithmischen Referenzwert, weil Zustand und Mikrolage im Inserat besser erscheinen als es der heterogene Vergleichspool allein abbildet.