Wunderschöne Gartenwohnung - Anlage - Steuervorteil nutzen
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Neubaucharakter mit moderner Ausstattung
- 178,42 m² Eigengarten und 16,35 m² Terrasse
- Erdgeschoss/barrierefrei
- Ruhelage laut Beschreibung
- Luftwärmepumpe und Fußbodenheizung
- Stellplatz nur optional, nicht inkludiert
- als Vorsorgewohnung vermarktet, laut Stammdaten jedoch nicht aktuell vermietet
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Zur Vermarktung gelangt eine wunderbar aufgeteilte Wohnung in 3500 Krems an der Donau in Gneixendorf
Kaufpreis für Anleger 400000,-- + 20 % Ust. Netto Mieteinnahmen: 948,-- mtl. befristet vermietet bis 31.07.2027
Kaufpreis Eigennutzer 423000,--
Die Kurzinformation für eilige Leser
BK lt. Vorschreibung 01/2026 (monatlich):
Betriebskosten: € 157,47 netto / € 173,22 brutto
Heizkosten: € 93,57 netto / € 112,28 brutto
Rücklage: € 65,62
Gesamt: € 316,66 netto / € 351,12 brutto
Flächenaufstellung:
Vorzimmer: 8,96 m²
Küche/Wohnen: 37,81 m²
Zimmer mit Bad: 21,94 m²
Zimmer mit Dusche: 16,39 m²
Abstellraum: 4,42 m²
WC: 2,63 m²
Wohnnutzfläche: 92,15 m²
Terrasse: 16,35 m²
Gartenanteil: 178,42 m²
Einlagerungsbox: 3,61 m²
Stellplatz optional möglich (überdacht netto 15.000,-- Freifläche netto 10.000,--)
Leerverrohrung für Wallboxen bei jedem Stellplatz
Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.
Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:
- Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
- Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
- Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
- Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung
Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.
Unterschied zwischen brutto und netto Rendite
brutto Rendite:
Rohertrag ermitteln zur Berechnung der brutto Rendite: monatliche Kaltmiete x 12 Monate = Jahresnettokaltmiete = Rohertrag
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite
netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite
Jahresnettokaltmiete minus:
Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr) Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen) (Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete) Jahresnettomiete - 10% = Reinertrag
Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %
Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%
Nettorendite berechnen:
(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %.
Die dargestellten Bilder können digital optimiert oder virtuell eingerichtet sein. Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 360.000 bis 400.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.150/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine moderne Gartenwohnung in 3500 Gneixendorf mit 92,15 Quadratmetern Wohnfläche, 16,35 Quadratmetern Terrasse und einem außergewöhnlich großen Eigengarten von 178,42 Quadratmetern. Das Objekt liegt im Erdgeschoss und bietet mit Barrierefreiheit, Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Parkett- und Fliesenböden eine zeitgemäße und marktgängige Ausstattung. Besonders wertrelevant sind die ruhige Wohnlage und die großzügigen Freiflächen. Ein Stellplatz ist allerdings nicht im Kaufpreis enthalten, sondern nur optional erwerbbar.
Die Lage ist als gute, ruhige Wohnlage im Ortsteil Gneixendorf einzuschätzen, jedoch mit eher schwächerer öffentlicher Anbindung und begrenzter Nahversorgung. Das drückt den Wert etwas, wird aber durch den Gartencharakter und die Wohnqualität teilweise ausgeglichen.
Für die Wertermittlung wurden vor allem die am selben Standort beziehungsweise in unmittelbarer Nähe abgeschlossenen Kaufverträge herangezogen. Diese zeigen für vergleichbare Wohnungen ein deutlich höheres Preisniveau als der rein algorithmische Referenzwert. Unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung, Erdgeschosslage, Terrasse und Garten ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 4.150 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 382.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt zwischen 360.000 Euro und 400.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 4.150 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.