Wow - SOO Schöön - Vorsorgewohnung
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Neubauwohnung mit zeitgemäßer Haustechnik
- Großer Eigengarten mit ca. 188 m² und Terrasse ca. 16 m²
- Barrierefrei
- Erdgeschoßlage
- Absolute Ruhelage laut Beschreibung
- Stellplatz nicht inkludiert, nur optional erwerbbar
- Kleines 4-Parteienhaus
- Tatsächlich vermietet bis 01.08.2027 trotz Feld 'Aktuell vermietet = Nein'
Lage
absolute Ruhelage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Für Anleger 379.000,-- + 20 % Ust.
Die Kurzinformation für eilige Leser
Die Liegenschaft ist noch bis 01.08.2027 vermietet. Netto Miete 950,-- +10 % Ust + BK
- Erdgeschoß mit rund 88m2 - offener Wohn-Ess-Küchenbereich ca. 35m2, 2 Zimmer, Bad, WC, Abstellraum und Vorzimmer
- Eigener Garten mit rund 188m2 - Terrasse ca.16m2
- Heizung Luftwärmepumpe
- Stellplatz optional möglich (überdacht netto 15.000,-- Freifläche netto 10.000,--)
- Leerverrohrung für Wallboxen bei jedem Stellplatz
Die ausführliche Beschreibung:
Die Neubauwohnung liegt im Erdgeschoß eines 4 Parteienhauses und bietet 2 zentral begehbaren Schlafzimmer – einen großen offener Wohn-Ess-Küchenbereich mit großen Terrassentüren und Fenstern ausgestattet.
Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.
Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:
- Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
- Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
- Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
- Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung
Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.
Unterschied zwischen brutto und netto Rendite
brutto Rendite:
Rohertrag ermitteln zur Berechnung der brutto Rendite: monatliche Kaltmiete x 12 Monate = Jahresnettokaltmiete = Rohertrag
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite
netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite
Jahresnettokaltmiete minus:
Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr) Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen) (Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete) Jahresnettomiete - 10% = Reinertrag
Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %
Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%
Nettorendite berechnen:
(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 312.000 bis 353.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.780/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 88 m² große Wohnung im Erdgeschoß eines kleinen Vierparteienhauses in Krems-Gneixendorf. Das Objekt hebt sich durch seine moderne Ausführung mit Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Barrierefreiheit sowie durch den außergewöhnlich großen Eigengarten von rund 188 m² und eine Terrasse von etwa 16 m² positiv ab. Die Lage ist als ruhige Wohnlage einzustufen; die Anbindung an öffentlichen Verkehr und Nahversorgung ist laut Standortanalyse jedoch eher unterdurchschnittlich, was den Wert etwas begrenzt.
Für die Wertermittlung wurden vor allem die unmittelbar benachbarten Kaufverträge mit ähnlicher Wohnfläche herangezogen, da diese die höchste Vergleichbarkeit aufweisen. Die übrigen Vergleichsfälle zeigen eine sehr breite Streuung und sind daher nur eingeschränkt aussagekräftig. Bestandsfrei wäre für dieses Objekt aufgrund der Neubauqualität und der großen Freiflächen ein Niveau von etwa 4.450 Euro je Quadratmeter plausibel. Da die Wohnung laut Beschreibung jedoch noch bis 1. August 2027 vermietet ist, wurde ein marktüblicher Abschlag für die befristete Vermietung berücksichtigt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 333.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt zwischen 312.000 und 353.000 Euro. Das entspricht rund 3.780 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.