Anlegerwohnung - STEUERLICHE VORTEILE NUTZEN Top Vermietet!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- moderne Neubauwohnung in kleinem Haus
- zwei Balkone mit zusammen 16,16 m²
- Lift vorhanden
- Fußbodenheizung und Luftwärmepumpe
- ruhige Seitenstraßenlage abseits der Bundesstraße
- befristet vermietet bis 31.07.2029
- Parkplatz laut Beschreibung separat erwerbbar, nicht im Wohnungspreis enthalten
Lage
Gneixendorf liegt nur wenige Minuten außerhalb des Stadtzentrums von Krems, bietet also ruhiges Wohnen im Grünen bei gleichzeitiger Nähe zur DPU und zur Innenstadt
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Kaufpreis (für Anleger): 398000,-- zzgl. 20 % USt
Mieteinnahmen: € 948,-- netto/Monat + Parkplatz netto € 35,--
Kurzinformation für eilige Leser
Wohnfläche: ca. 92 m²
Raumaufteilung: offener Wohn-Ess-Küchenbereich, 3 Zimmer, Bad, WC, Abstellraum, Vorzimmer
Freiflächen: 2 Balkone
Heizung: Luftwärmepumpe
Parkplätze netto: überdacht: € 15.000,-- Freiplatz: € 10.000,--
monatliche Kosten inkl. USt.
Betriebskosten 143,87.--
Liftbetriebskosten 76,48.--
Heizkosten akonto 111,65,--
Rücklage 54,49,--
Diese moderne Neubauwohnung befindet sich in ruhiger Wohnlage im Stadtteil Gneixendorf, abseits der Bundesstraße, in einer gepflegten Seitenstraße. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss eines 4-Parteienhauses und überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung sowie helle, freundliche Räume. Der großzügige Wohn-Ess-Küchenbereich ist offen gestaltet und bietet Zugang zu den beiden Balkone. Das Schlafzimmer ist zentral begehbar, das Badezimmer barrierefrei Die Luftwärmepumpe sorgt für energieeffizientes Heizen und niedrige Betriebskosten. Aktuell ist die Wohnung befristet bis 31.07.2029 vermietet, was sie zu einer interessanten Kapitalanlage mit stabiler Mieteinnahme macht.
Die dargestellten Bilder können digital optimiert oder virtuell eingerichtet sein. Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.
Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.
Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:
- Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
- Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
- Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
- Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung
Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.
Unterschied zwischen brutto und netto Rendite
brutto Rendite:
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite
netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite
Jahresnettokaltmiete minus:
-Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr)
-Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen) (Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete)
Jahresnettomiete - 10% = Reinertrag
Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %
Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%
Nettorendite berechnen:
(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 290.000 bis 335.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.400/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine moderne Eigentumswohnung mit rund 91,6 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss eines kleinen Neubauhauses in Krems-Gneixendorf. Die Wohnung verfügt über zwei Balkone mit insgesamt 16,16 m², Lift, Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe und eine zeitgemäße Raumaufteilung mit offenem Wohn-Ess-Küchenbereich. Positiv wirken die ruhige Lage in einer Seitenstraße sowie die gute Energiequalität. Zu beachten ist jedoch, dass die Wohnung laut Beschreibung derzeit befristet bis 31.07.2029 vermietet ist und daher nicht wie eine sofort frei verfügbare Wohnung bewertet werden kann.
Für die Wertermittlung wurden die Vergleichskaufverträge im Umfeld geprüft. Besonders aussagekräftig sind zwei nahezu unmittelbar benachbarte Verkäufe mit ähnlicher Größe, die ein deutlich höheres Preisniveau als der restliche, sehr uneinheitliche Datenpool zeigen. Daraus ergibt sich für die Wohnung bestandsfrei ein Wertniveau im oberen Bereich des örtlichen Marktes. Wegen der befristeten Vermietung wurde anschließend ein Abschlag vorgenommen.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 311.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 290.000 bis 335.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.400 Euro. Damit liegt die Bewertung nachvollziehbar über dem algorithmischen Referenzwert, aber weiterhin innerhalb eines plausiblen Marktbereichs für diesen Teilmarkt.
Ausstattung und Eigenschaften
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Carla Allram
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.