Anlagewohnung - Top VERMIETET bis 31.11.2027
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Neubaucharakter mit zeitgemäßer Ausstattung
- 2 Balkone mit zusammen 16,16 m²
- Lift vorhanden im 1. Obergeschoss
- Energieklasse B, Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung
- Ruhige Seitenstraßenlage in Gneixendorf
- Kleines 4-Parteienhaus
- Aktuell befristet vermietet bis 31.11.2027
- Stellplatz nicht im Kaufpreis enthalten
Lage
Gneixendorf liegt nur wenige Minuten außerhalb des Stadtzentrums von Krems, bietet also ruhiges Wohnen im Grünen bei gleichzeitiger Nähe zur DPU und zur Innenstadt – ideal für Studierende, Lehrpersonal oder Berufspendler.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Kaufpreis (für Anleger): 405000,-- zzgl. 20 % USt
Eigennutzer 425.000,--
Mieteinnahmen: € 1.047,27,-- netto / Monat
Kurzinformation für eilige Leser
Vorzimmer: 9,00 m²
Küche/Wohnen: 37,72 m²
Zimmer inkl. Bad: 21,86 m²
Zimmer inkl. Dusche: 16,48 m²
Abstellraum: 4,41 m²
WC: 2,62 m²
Balkon: 5,24 m²
Balkon: 10,92 m²
Einlagerungsbox: 3,61 m²
Stockwerk: 1. Liftstock
Heizung: Luftwärmepumpe
Parkplatz überdacht: netto € 15.000,--
Parkplatz Freiplatz: netto € 10.000,--
Vorschreibung Stand 01/2026
Betriebskosten: € 131,67 netto / € 144,84 brutto
Liftbetriebskosten: € 69,78 netto / € 76,76 brutto
Heizkosten: € 93,51 netto / € 112,21 brutto
Rücklage: € 54,86
Gesamt Top 2: € 349,82 netto / € 388,67 brutto
Diese moderne Neubauwohnung befindet sich in ruhiger Wohnlage im Stadtteil Gneixendorf, abseits der Bundesstraße, in einer gepflegten Seitenstraße.
Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss eines 4-Parteienhauses und überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung sowie helle, freundliche Räume. Der großzügige Wohn-Ess-Küchenbereich ist offen gestaltet und bietet Zugang zu den beiden Balkone. Die 2 Schlafzimmer sind zentral begehbar.
Die Luftwärmepumpe sorgt für energieeffizientes Heizen und niedrige Betriebskosten. Aktuell ist die Wohnung befristet bis 31.11.2027 vermietet, was sie zu einer interessanten Kapitalanlage mit stabiler Mieteinnahme macht. Die dargestellten Bilder können digital optimiert oder virtuell eingerichtet sein. Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.
Steuerliche Vorteile von Vorsorgewohnungen und Formel und Schritte zur Berechnung der Rendite
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung gilt der Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die bezahlte Umsatzsteuer beim Kauf als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden. Ersparnis ca. € 20.000–60.000, auch die Umsatzsteuer auf die laufenden Kosten (Reparaturen, Verwaltung, Betriebskosten, Steuerberatung etc.) kann als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Zwar unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuer, die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug überwiegen jedoch deutlich.
Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, können aber stark reduziert werden durch:
Abschreibung der Immobilie: 1,5 % jährlich (auf den Gebäudewert)
Abschreibung der Einrichtung (z. B. Küche) über 10 Jahre
Absetzung laufender Kosten wie Reparaturen, Verwaltung, Steuerberatung
Absetzung von Zinsen bei Fremdfinanzierung
Der Steuervorteil von Vorsorgewohnungen entsteht nicht nur durch den Vorsteuerabzug, sondern auch durch die laufenden Abschreibungen und absetzbare Kosten.
Unterschied zwischen brutto und netto Rendite
brutto Rendite:
Rohertrag ermitteln zur Berechnung der brutto Rendite: monatliche Kaltmiete x 12 Monate = Jahresnettokaltmiete = Rohertrag
brutto Rendite: Jahresnettomiete : Kaufpreis ohne Nebenkosten = brutto Rendite
netto Rendite: Reinertrag u. Kaufnebenkosten ermitteln zur Berechnung der netto Rendite
Jahresnettokaltmiete minus:
Instandhaltungskosten (Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Gebühren der Hausverwaltung 5% -10 % der Jahresnettokaltmiete bei Neubau, ansonsten mehr) Mietausfallwagnis (Leerstand, Rückstand…5 % in guten Lagen) (Annahme Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis gesamt 10 % der Jahresnettokaltmiete) Jahresnettomiete - 10% Reinertrag
Kaufnebenkosten ermitteln:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage… ca. 10 %
Gesamtinvestition berechnen:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten 10%
Nettorendite berechnen:
(Reinertrag / Gesamtinvestition) x 100 = Nettorendite in %.
Die dargestellten Bilder können digital optimiert oder virtuell eingerichtet sein. Die gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis enthalten.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 305.000 bis 365.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.600/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine moderne Eigentumswohnung in 3500 Krems an der Donau, Stadtteil Gneixendorf, mit einer Wohnfläche von 92,9 m² im 1. Obergeschoss eines kleinen Neubauhauses mit Aufzug. Die Wohnung verfügt über zwei Balkone mit zusammen 16,16 m², eine zeitgemäße Ausstattung mit Parkett, Fliesen, Fußbodenheizung und Luftwärmepumpe sowie eine gute Energieeffizienz. Positiv wirkt auch die laut Beschreibung ruhige Seitenstraßenlage abseits der Bundesstraße. Einschränkend ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Wohnung aktuell befristet bis Ende 2027 vermietet ist und daher nicht sofort eigengenutzt werden kann.
Für die Wertermittlung wurden die Vergleichskaufverträge im Umfeld einzeln gewürdigt. Besonders aussagekräftig sind zwei nahezu standortgleiche Verkäufe mit ähnlicher Wohnungsgröße, die ein deutlich höheres Preisniveau als der übrige, sehr uneinheitliche Datenpool zeigen. Die weiter entfernten und deutlich billigeren Vergleichsfälle wurden nur eingeschränkt berücksichtigt, da sie nach Lage und Marktsegment erkennbar schwächer vergleichbar sind.
Ausgehend von einem bestandsfreien Niveau von rund 4.250 Euro je Quadratmeter und unter Berücksichtigung eines Abschlags für die befristete Vermietung ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 335.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 305.000 bis 365.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.600 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
Kontaktanfrage
Kreditraten Rechner
Bitte geben Sie einen Kaufpreis ein.
Zinssatz
Kaufnebenkosten
Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
Inserat melden
IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.