Vermietete Anlegerwohnung Top 5 – 105 m² DG mit Balkon, Mietvertrag bis 12/2031, provisionsfrei
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Dachgeschosswohnung in liebevoll generalsaniertem Altbau mit nur sechs Wohneinheiten
- Neuwertiger Zustand mit moderner Sanierung und Luftwärmepumpe
- 15 m² Südbalkon mit Grünblick
- Ruhige Lage im Naherholungsgebiet
- Ein Stellplatz vorhanden
- Altbaucharakter positiv, jedoch kein klarer Luxusstandard
- GIS-Lageprofil unterdurchschnittlich bei ÖPNV und Nahversorgung
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
VERMIETETE ANLEGERWOHNUNG – PROVISIONSFREI ZU KAUFEN
Diese großzügige Dachgeschosswohnung (Top 5) mit ca. 105 m² Wohnfläche und ca. 15 m² Balkon wird als Anlageobjekt verkauft. Der Mietvertrag ist bereits unterzeichnet: Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2026 und ist auf fünf Jahre befristet bis 01.12.2031. Der bestehende Mietvertrag wird vom Käufer übernommen – laufende Mieteinnahmen ohne Leerstand und ohne Aufwand für die Mietersuche.
Das Wichtigste für Anleger auf einen Blick (lt. Mietvertrag):
• Mietverhältnis: befristet von 01.12.2026 bis 01.12.2031
• Hauptmietzins: € 696,36 netto zzgl. 10 % USt = € 766,00 brutto pro Monat
• Betriebskosten-Akonto: € 220,00 brutto pro Monat
• Heizkosten-Akonto: € 114,00 brutto pro Monat
• Gesamtmiete: € 1.100,00 brutto pro Monat
• Wertsicherung: Hauptmietzins indexiert nach VPI 2022
• Jährliche Nettomieteinnahme: € 8.356,32
• Bruttomietrendite: ca. 2,79 % bezogen auf den Kaufpreis
• Kaufpreis: € 299.000,– | für den Käufer provisionsfrei
Eine detaillierte Kostenaufstellung inklusive Kaufnebenkosten finden Sie unter „Sonstige Angaben“.
DIE WOHNUNG
Die neuwertige Wohnung befindet sich im Dachgeschoss eines liebevoll generalsanierten Altbaus mit nur sechs Wohneinheiten. Der offene Koch- und Essbereich bildet das Herzstück und führt direkt auf den ca. 15 m² großen Balkon mit Grünblick. Ergänzt wird das Raumangebot durch ein Wohnzimmer und ein ruhiges Schlafzimmer; Bad mit Wanne und separates WC sind vom Vorraum aus erreichbar.
Große, mehrfach verglaste Fenster sorgen für viel Licht, der Vinylboden in Holzbodenoptik schafft eine warme Atmosphäre und großformatige Fliesen verleihen dem Badezimmer einen modernen Charakter. Für effiziente und nachhaltige Wärme sorgen neu installierte Luftwärmepumpen.
DIE LAGE
Die Wohnung liegt im Naherholungsgebiet Himmlitzer Au – ideal für Spaziergänge, Laufrunden oder entspannte Stunden an der Steyr. Der historische Wehrgraben, das Steyrdorf und die Innenstadt von Steyr sind in wenigen Minuten erreichbar; Schulen, Kindergärten, Krankenhaus und Fachhochschule befinden sich in der Nähe – eine gefragte Wohnlage mit guter Vermietbarkeit.
HINWEIS ZUR BESICHTIGUNG
Da die Wohnung vermietet ist, sind Besichtigungen nur nach vorheriger Terminvereinbarung und in Abstimmung mit den Mietern möglich. Gerne senden wir Ihnen vorab Grundriss, Fotos und weitere Informationen zum Mietverhältnis.
KOSTENAUFSTELLUNG FÜR ANLEGER – TOP 5
Erwerbskosten:
• Kaufpreis: € 299.000,00
• Grunderwerbsteuer (3,5 %): € 10.465,00
• Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %): € 3.289,00
• Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung: lt. Tarif des Vertragserrichters (zzgl. USt und Barauslagen)
• Maklerprovision: keine – für den Käufer provisionsfrei
= Summe ohne Vertragserrichtung: € 312.754,00
Laufende Mieteinnahmen lt. Mietvertrag:
• Hauptmietzins netto: € 696,36 pro Monat = € 8.356,32 pro Jahr
• zzgl. 10 % USt: € 69,64 pro Monat (Hauptmietzins brutto € 766,00)
• Betriebskosten-Akonto € 220,00 und Heizkosten-Akonto € 114,00 brutto pro Monat – Durchlaufposten, werden mit den Mietern abgerechnet
• Kaution: € 3.300,00 (drei Bruttomonatsmieten) – wird bei Übergabe an den Käufer übertragen
Rendite (vor Steuern und Instandhaltung):
• Bruttomietrendite bezogen auf den Kaufpreis: ca. 2,79 % p.a.
• Bruttomietrendite inkl. Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung: ca. 2,67 % p.a.
Wohnungseigentum: Das Wohnhaus Unterhimmlerstraße 9 ist derzeit noch nicht parifiziert. Im Zuge des Verkaufs wird ein Nutzwertgutachten erstellt und Wohnungseigentum durch einen Wohnungseigentumsvertrag begründet; der Käufer erwirbt Wohnungseigentum an der Wohnung Top 5 samt den zugehörigen Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft. Eine Eigentümergemeinschaft mit Reparaturrücklage wird erst mit Begründung des Wohnungseigentums eingerichtet.
Hinweise: Mietverhältnis befristet von 01.12.2026 bis 01.12.2031. Der Hauptmietzins ist nach dem VPI 2022 wertgesichert (Anpassung ab einer Indexveränderung von 2 %). Die Mietpartei ist gemäß § 29 Abs. 2 MRG berechtigt, nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist vorzeitig zu kündigen. Steuerliche Fragen (z. B. Umsatzsteuer, Vorsteuer, AfA) bitte mit Ihrem Steuerberater klären. Alle Angaben lt. Mietvertrag, ohne Gewähr.
Vereinbaren Sie gerne einen Termin – wir beraten Sie unverbindlich zu dieser Anlagemöglichkeit.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 273.000 bis 309.000
- Schätzwert pro m²
- € 2.770/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine neuwertige Dachgeschosswohnung mit rund 105 m² Wohnfläche in der Unterhimmlerstraße in Steyr. Das Objekt befindet sich in einem liebevoll generalsanierten Altbau mit nur sechs Wohneinheiten und bietet mit einem etwa 15 m² großen Südbalkon, Grünblick, modernisierter Haustechnik mit Luftwärmepumpe sowie einem Stellplatz eine insgesamt überdurchschnittliche Wohnqualität. Positiv wirkt auch die ruhige Lage im Naherholungsgebiet mit Nähe zur Steyr und zur Innenstadt.
Bei der Lage ist zwischen Wohnqualität und Infrastruktur zu unterscheiden: Die Umgebung ist für Eigennutzer attraktiv, weil sie Ruhe, Natur und Freizeitwert bietet. Die objektiv messbare Anbindung an öffentlichen Verkehr und Nahversorgung ist jedoch nur durchschnittlich bis unterdurchschnittlich, weshalb kein ausgesprochener Spitzenlagenpreis angesetzt werden kann.
Die Vergleichskaufverträge im Umfeld zeigen eine sehr breite Streuung und sind daher nur eingeschränkt direkt verwertbar. Maßgeblich waren vor allem der mittlere Marktbereich im Bezirk, der neuwertige Zustand, der Balkon, der Stellplatz und die kleine Hausgemeinschaft. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 2.770 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 291.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 273.000 bis 309.000 Euro. Das entspricht einem Marktwert von rund 2.770 Euro je Quadratmeter.
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.