Modernisierte 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon & Tiefgaragenplatz in Salzburg-Aigen
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- gepflegter und modernisierter Zustand
- Südostbalkon mit 9,21 m²
- Tiefgaragenstellplatz im Preis enthalten
- erneuerte Fenster und Balkontür 2016
- modernisierte Gasheizung 2021
- DanKüche 2022 und Vinylboden in Eichenoptik
- ruhiger Charakter durch kleine Wohnanlage
- Garagenplatz nur 2 m breit leicht wertmindernd
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Wohnung in der Josef-Kaut-Str. 10 befindet sich im beliebten Stadtteil Salzburg-Aigen, der für seine hohe Wohnqualität und die gelungene Verbindung von Stadtnähe und Natur bekannt ist. Die ausgezeichnete Infrastruktur ermöglicht kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln und Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Ein SPAR-Markt befindet sich direkt im Nebengebäude.
Auch die Salzburger Altstadt ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder Fahrrad rasch erreichbar. Gleichzeitig bieten die nahegelegenen Grün- und Naherholungsgebiete rund um den Gaisberg, die Salzach und den Aigner Park vielfältige Möglichkeiten für Freizeit und Erholung.
Aigen zählt damit zu den etablierten und beliebten Wohnlagen im Süden der Stadt Salzburg.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese gepflegte und modernisierte 2-Zimmer-Wohnung befindet sich in attraktiver Lage im beliebten Salzburger Stadtteil Aigen. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss mit lediglich neun Parteien und bietet auf rund 51 m² Wohnfläche eine angenehme und sehr gut nutzbare Raumaufteilung.
Der großzügige, ca.9 m² große Balkon erweitert den Wohnbereich und bietet zusätzlichen Freiraum im Alltag – ideal zum Entspannen, für ein Frühstück im Freien oder gemütliche Stunden mit Freunden.
Die Wohnung verfügt über ein großzügiges Wohnzimmer mit rund 21 m² und einer räumlich abgetrennten Küche. Die im Jahr 2022 erneuerte DanKüche inklusive Elektrogeräten fügt sich harmonisch in den Wohnbereich ein. Das Schlafzimmer bietet mit rund 17 m² eine komfortable Größe und ausreichend Platz für Bett, Kleiderschrank und weitere Einrichtung.
Das Badezimmer ist mit Badewanne inkl. Duschwand, WC und Waschmaschinenanschluss ausgestattet. Ein praktischer Vorraum bietet zusätzlichen Stauraum und erschließt sämtliche Räume der Wohnung.
In den vergangenen Jahren wurden bereits mehrere Modernisierungen durchgeführt. So wurden 2016 die Fenster inklusive Balkontür erneuert, 2021 die Gasheizung modernisiert und 2022 neben der Küche auch der Bodenbelag durch einen modernen Vinylboden in Eichenoptik in Wohnzimmer und Küche ersetzt. Die Wohnung präsentiert sich daher in einem gepflegten und zeitgemäßen Zustand.
Zur Wohnung gehören außerdem ein eigenes Kellerabteil mit ca. 3 m² sowie ein Tiefgaragenstellplatz (Nur 2m Breite!).
Die aktuelle Betriebskostenvorschreibung in Höhe von monatlich € 254.- setzt sich wie folgt zusammen:
Bewirtschaftungskosten € 113,97
Rücklagen € 80,44
Heizkosten € 40,16
Umsatzsteuer € 19,43
Die Wohnanlage selbst umfasst zwei Häuser mit insgesamt nur 18 Wohnungen und vermittelt dadurch einen angenehmen und ruhigen Wohncharakter. Die Wohnungen wurden mit Mitteln des Bundes-Sonderwohnbaugesetz 1983 errichtet.
Der aktuelle Rücklagenstand ist laut Hausverwaltung wie folgt:
- Rücklagenstand Wohnungen (ohne Top 1, Haus 8): € 34.740,87
- Rücklagenstand Allgemein (inkl. Top 1, Haus 8): € 61.195,02
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 275.000 bis 305.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.700/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine modernisierte 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit 50,88 m² Wohnfläche im Salzburger Stadtteil Aigen. Das Objekt befindet sich im 1. Obergeschoss einer kleinen Wohnanlage mit nur wenigen Parteien und verfügt über einen rund 9,21 m² großen Südostbalkon, ein Kellerabteil sowie einen Tiefgaragenstellplatz. Besonders positiv sind die in den letzten Jahren durchgeführten Verbesserungen: neue Fenster und Balkontür, modernisierte Gasheizung, erneuerte Einbauküche und zeitgemäße Bodenbeläge. Insgesamt präsentiert sich die Wohnung in gepflegtem, gut vermarktbarem Zustand.
Die Lage in Aigen ist als gut bis sehr gut einzustufen. Der Stadtteil ist in Salzburg etabliert und nachgefragt, mit sehr guter Nahversorgung direkt vor Ort und guten Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten im Umfeld. Die öffentliche Anbindung ist ordentlich, wenn auch nicht auf innerstädtischem Spitzenniveau.
Für die Wertermittlung wurden vor allem tatsächlich verkaufte Wohnungen im nahen Umfeld mit ähnlicher Größe und Nutzung herangezogen. Diese Vergleichswerte stützen einen Quadratmeterpreis von rund 5.700 Euro. Unter Berücksichtigung von Balkon, Modernisierungen und Stellplatz ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 290.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 275.000 bis 305.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 5.700 Euro pro Quadratmeter.
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