Sanierungsbedürftige Kleinwohnung mit Gartenanteil in Sankt Michael i.d.Obersteiermark

Bewertet wurde eine kleine Eigentumswohnung mit rund 35 m² Wohnfläche im Erdgeschoß eines älteren Mehrparteienhauses in Sankt Michael in der Obersteiermark. Positiv zu berücksichtigen sind der zugeordnete Gartenanteil von etwa 20 m², ein Kellerabteil sowie die gute Erreichbarkeit von Bahnhof und Nahversorgung. Wertmindernd wirken hingegen der ausdrücklich angeführte Sanierungsbedarf, die einfache Ausstattungsqualität, die Energieklasse E und die fehlende besondere Wohnlagequalität.

Für die Wertermittlung wurden vor allem echte Kaufverträge aus dem unmittelbaren Umfeld herangezogen. Der vorhandene Vergleichspool ist zwar lokal sehr passend, enthält aber überwiegend deutlich größere Wohnungen. Deshalb wurde der Quadratmeterpreis nicht schematisch übernommen, sondern sachverständig angepasst: Kleine Wohnungen erzielen üblicherweise etwas höhere Quadratmeterpreise, während der Sanierungszustand einen spürbaren Abschlag erfordert. Der Gartenanteil verbessert die Marktgängigkeit zusätzlich leicht.

Unter Abwägung dieser Faktoren ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 1.210 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 42.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 38.000 bis 47.000 Euro. Diese Einordnung liegt leicht über dem algorithmischen Referenzwert, bleibt aber angesichts der Kleinwohnungsgröße und des Gartenanteils gut nachvollziehbar.