Am Fuß des Kaisers: Landhauswohnung in Ebbs
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- zwei Balkone mit zusammen 16,36 m²
- Südwest- und Nordost-Ausrichtung mit Bergblickbezug
- Tiefgaragenstellplatz inkludiert
- großer Kellerraum statt bloßem Kellerabteil
- Kachelofen als echter Zusatznutzen
- gepflegter Bestand, aber kein Lift im 2. Obergeschoss
- solide Landhausausstattung mit Massivholz und Holzdecken
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Ebbs liegt auf 475 Metern, dort wo das Inntal auf den Zahmen Kaiser trifft. Knapp 5.900 Menschen leben hier, verteilt auf neun Ortschaften und vierzig Quadratkilometer.
Was einen Ort zum Lebensort macht, steht in Ebbs beieinander: Kindergarten, Volksschule und Mittelschule sind im Dorf, dazu Ärzte, eine Apotheke und die Gemeindebücherei. Im Betriebsverzeichnis der Gemeinde stehen knapp hundert Unternehmen, vom Handwerk bis zur Nahversorgung. Für den Alltag muss hier niemand wegfahren — und Kinder wechseln die Schule, ohne den Ort zu wechseln.
Der Erlebnis- und Freizeitpark gehört zu den Dingen, die man in einer Gemeinde dieser Größe nicht erwartet: Hallen- und Freibad mit Rutschen, Saunawelt, Kegelbahn und ein überdachter Eislaufplatz, der vom Wetter unabhängig ist.
Und dann ist da der Fohlenhof. Der Haflinger-Pferdezuchtverband Tirol sitzt in Ebbs, die Rasse ist hier zu Hause, und Haflinger-Show wie Hengstkörung finden im Ort statt. Das ist kein Postkartenmotiv, sondern ein Betrieb, der zum Dorf gehört.
Der Kaiser fängt dort an, wo der Ort aufhört. Was anderswo ein Ausflugsziel ist, liegt hier am Ende der Straße.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Außenflächen
- Zwei Balkone an gegenüberliegenden Enden der Wohnung
- Balkon Südwest, vom Essbereich zugänglich
- Balkon Nordost mit Blick auf den Zahmen Kaiser
Wohn- & Nutzflächen
- 3,5 Zimmer im 2. Obergeschoss
- Zwei Schlafzimmer
- Wohnzimmer mit Kachelofen
- Essbereich mit Eckbank, mit Balkonausgang
- Großer Abstellraum
- Gang als Verteiler zu allen Räumen
Küche
- Getrennte Küche als eigener Raum, neben dem Essplatz
- Massivholzküche, voll ausgestattet
Innenausstattung & Materialien
- Zimmertüren aus Holz im Landhausstil
- Holzdecken in Wohn- und Schlafräumen
- Badezimmer mit Dusche, Badewanne, Waschtisch und Spiegelschrank
- Separates WC
Haustechnik
- Zentralheizung mittels Fernwärme
- Kachelofen im Wohnzimmer
- Kabel- und Sat-TV-Anschluss
Parken & Nebenflächen
- Tiefgaragenstellplatz
- Eigener großer Kellerraum
Beschreibung
Die Eckbank am Küchenfenster ist der Platz, an dem diese Wohnung anfängt. Dahinter geht die Tür auf den Balkon, und wenn sie im Sommer offen steht, verlängert sich der Esstisch nach draußen. Die Wohnung liegt im zweiten Stock eines Hauses von 1992 in der Feldgasse in Ebbs und hat dreieinhalb Zimmer auf einer Ebene.
Wer hier einzieht, wohnt in einem Tiroler Landhaus, nur eben im Geschosswohnbau: Holzdecken in den Räumen, eine Küche aus Massivholz, Zimmertüren im selben Stil, und im Wohnzimmer ein Kachelofen, der nicht Dekoration ist, sondern geheizt wird. Das ist kein Ausbau von der Stange, und man erkennt es an jedem Türblatt.
Die Aufteilung ist das Zweite, was auffällt. Von einem langen Gang gehen alle Räume einzeln ab — Wohnen und Essen am einen Ende, die beiden Schlafzimmer am anderen, dazwischen Bad, WC und ein Abstellraum, der den Namen verdient. Niemand geht durch ein fremdes Zimmer, niemand hört den Fernseher, und eines der beiden Schlafzimmer lässt sich ohne Umbau zum Arbeitszimmer machen.
Das Jahr hat in dieser Wohnung zwei Seiten. Im Sommer der Balkon nach Südwesten, wo nachmittags und abends die Sonne steht; im Winter der Kachelofen. Und am Morgen der zweite Balkon im Nordosten, von dem aus der Zahme Kaiser dasteht, als gehöre er zur Wohnung.
Geheizt wird über Fernwärme; einen Aufzug hat es nicht, in den zweiten Stock geht es zu Fuß. Dafür ist der Keller kein Abteil, sondern ein Raum — Fahrräder, Winterreifen und Gartenmöbel stehen darin nebeneinander statt übereinander. Ein Tiefgaragenstellplatz gehört dazu.
Nebenkosten:
3,5% Grunderwerbsteuer
1,1% Grundbucheintragung
ca. 1,5% Vertragserrichtung inkl. USt.
Provision: 3,6% inkl. USt.
Dieses Exposé wurde von uns nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, dennoch sind alle hier angeführten Angaben vorbehaltlich Irrtum, Druck und Satzfehler. Die Angaben erfolgen aufgrund jener Informationen und Unterlagen, welche Treffer & Co von Dritten zur Verfügung gestellt wurden.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 395.000 bis 440.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.560/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine gepflegte Eigentumswohnung in Ebbs mit rund 91,86 Quadratmetern Wohnfläche, 3,5 Zimmern und Lage im zweiten Obergeschoss eines Hauses aus dem Jahr 1992. Positiv hervorzuheben sind zwei Balkone mit zusammen 16,36 Quadratmetern, ein Tiefgaragenstellplatz, ein ungewöhnlich großer Kellerraum sowie die wohnliche Ausführung mit Holzdecken, Massivholzküche und Kachelofen. Wertmindernd ist vor allem, dass kein Aufzug vorhanden ist.
Die Lage ist für Ebbs als gut einzuschätzen. Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Apotheke und Bushaltestellen sind in kurzer Entfernung vorhanden. Der öffentliche Verkehr ist nicht städtisch geprägt, für eine Tiroler Wohnlage dieser Art ist die Versorgung im Alltag aber gut. Zusätzlich wirkt die ruhige, landschaftlich attraktive Umgebung mit Bezug zum Zahmen Kaiser positiv.
Für die Wertermittlung wurden mehrere reale Kaufverträge aus Ebbs herangezogen und nach Größe, Lage, Stockwerk und Marktsegment gewichtet. Sehr kleine oder auffällig teure beziehungsweise auffällig günstige Vergleichsfälle wurden nur eingeschränkt berücksichtigt. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 4.560 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 419.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 395.000 bis 440.000 Euro. Damit bewegt sich die Wohnung im ortsüblichen Rahmen, mit leichtem Zuschlag für Ausstattung, Freiflächen und Stellplatz.
Ausstattung und Eigenschaften
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