Klassischer Altbautraum mit Zukunft: Stilvolle 3-Zimmer-Wohnung im Herzen des 3. Bezirks
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Altbau-Charme mit 3,5 m Raumhöhe, Hohlkehlen und originalen Doppelflügeltüren
- Sehr gute Mikrolage nahe Rochusmarkt mit hervorragender Infrastruktur
- Ruhige Lage mit Grünblick auf Baumallee
- 4. Obergeschoss ohne Aufzug als wesentlicher Abschlagsfaktor
- Kein Nachbar über der Wohnung, daher zusätzliche Ruhequalität
- Einbauküche vorhanden
- Kellerabteil mit 11 m² vorhanden
- Kein Balkon oder Terrasse erkennbar
- Liftperspektive vorhanden, aber derzeit noch nicht wertgleich wie bestehender Lift
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Perfekt angebunden & grün – Lebensqualität im 3. Bezirk
Die Wohnung befindet sich in einer äußerst begehrten und zentralen Lage des 3. Wiener Gemeindebezirks (Apostelgasse / Nähe Rochusmarkt und Galleria). Hier verbindet sich pulsierendes City-Leben mit entspannter Wohnqualität: Fußläufig erreichen Sie vielfältige Nahversorger, das Einkaufszentrum Galleria sowie die beliebte Landstraßer Hauptstraße. Eine breite Palette an gehobener Gastronomie, Kaffeehäusern, Ärzten, Schulen und dem nahen Krankenhaus garantiert eine lückenlose Infrastruktur.
Das Freizeitangebot ist durch die Nähe zum Wiener Prater herausragend: Über den Erdberger Steg gelangen Sie mit dem Fahrrad in rund 5 Minuten direkt zur Jesuitenwiese – mit Sportmöglichkeiten von Feldhockey über Boxen bis hin zum Stadionbad.
Optimale Öffianbindung (U3, Bus 74A, 77A, N75):
• 10 Minuten zum Stephansplatz
• 13 Minuten zur Mariahilfer Straße
• 18 Minuten zum Wiener Hauptbahnhof
• 20 Minuten ins MuseumsQuartier
• 33 Minuten zum Flughafen Wien (ca. 15 Minuten mit dem Auto)
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Suchen Sie das Besondere zwischen Rochusmarkt und Kardinal-Nagl-Platz? Diese charmante 3-Zimmer-Altbauwohnung im 4. Obergeschoß vereint historische Stilelemente (ca. 3,5 m Deckenhöhe, Kassettenflügeltüren) mit erstklassiger Lagequalität. Genießen Sie absolute Ruhe (kein Nachbar über Ihnen!), einen grünen Ausblick auf eine ruhige Baumallee und sehr wirtschaftliche laufende Betriebskosten.
Wohnen im 4. Stock – Ihr klarer Preisvorteil: Die Wohnung wird im aktuellen Zustand (ohne Aufzug) zu einem äußerst vorteilhaften Kaufpreis angeboten. Gleichzeitig besteht eine konkrete Perspektive: Eine engagierte Eigentümerinitiative forciert die Umsetzung eines Personenaufzugs in der Treppenspindel (eine baureife Ziviltechniker-Studie liegt bereits vor). Für Schnellentschlossene bietet sich die seltene Gelegenheit auf leistbares Eigentum in begehrter Wiener Innenstadtlage – mit gesichertem Wertsteigerungspotenzial bei späterem Liftschluss.
Hinweis zu den Fotos:
Die Inseratsfotos zeigen den Zustand der hochwertigen Design-Ausstattung des letzten Bewohners (Originalaufnahmen, keine Renderings). Im ausführlichen Langexposé erhalten Sie die vollständige Fotostrecke der früheren Möblierung als Anschauung für Stellmöglichkeiten und Raumgefühl und auch die Wohnung im geräumten Zustand. Die Übergabe erfolgt geräumt inklusive der voll ausgestatteten Einbauküche samt Markengeräten.
Die Highlights im Überblick:
- Altbau-Charme pur: ca. 3,5 m Raumhöhe, Decken mit Hohlkehlen und originale Doppelflügeltüren.
- Licht & Ruhelage: 4. Obergeschoß (oberster Stock unter Dachboden) mit Blick auf eine begrünte Allee.
- Günstiger monatlicher Fixaufwand: Nur € 243,03 brutto monatlich inklusive Betriebskosten und Reparaturrücklage.
- Ausgezeichnete Raumaufteilung: 3 zentral erschlossene Räume auf rd. 67 m² Wohnnutzfläche.
- Wertsteigerungspotenzial: Ziviltechniker-Planung für Treppenspindel-Aufzug vorhanden (Errichtungsgemeinschaft im Entstehen).
Eckdaten:
- Kaufpreis: € 359.000,–
- Wohnfläche: rd. 67 m² (4. Obergeschoß / ohne Aufzug)
- Zimmer: 3
- Monatliche Vorschreibung: € 243,03 brutto (inkl. BK und Rücklage)
- Heizwärmebedarf: HWB 107,7 kWh/m²a (Klasse D) | fGEE 1,96 (Klasse D)
Für ein ausführliches Exposé mit detaillierter Beschreibung, vollständiger Möblierungs-Fotostrecke, Grundriss und Unterlagen freuen wir uns auf Ihre Anfrage mit vollständigen Kontaktdaten (Name, Postanschrift, Telefonnummer).
UNSERE BERATUNG – IHR SMPI SERVICE: Gerne beraten wir Sie unverbindlich bei allen Immobilienanfragen, sei es Vermietung, Verkauf oder Bewertung – kontaktieren Sie uns noch heute!
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Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 370.000 bis 415.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.900/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 66,78 Quadratmeter große 3-Zimmer-Eigentumswohnung in einem Altbau aus dem Jahr 1893 im 3. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt bietet mehrere wertrelevante Qualitäten: klassische Altbau-Merkmale wie hohe Räume, originale Flügeltüren und gute Raumaufteilung, dazu eine sehr gute und zugleich ruhige Wohnlage mit Grünblick. Positiv sind auch die vollständige Infrastruktur, die Nähe zur U-Bahn sowie das vorhandene Kellerabteil. Abschläge ergeben sich jedoch aus dem 4. Obergeschoss ohne Aufzug, dem nur gepflegten und nicht umfassend sanierten Zustand sowie dem fehlenden Balkon. Die in Aussicht stehende spätere Liftlösung ist marktseitig positiv, erhöht den heutigen Verkehrswert aber nur begrenzt, solange sie nicht umgesetzt ist.
Die Ableitung erfolgte aus vergleichbaren Kaufverträgen im näheren Umfeld, wobei besonders auf ähnliche Wohnungsgrößen, Bestandsobjekte und die Lage im 3. Bezirk abgestellt wurde. Sehr hochpreisige Vergleichsfälle wurden wegen der gegenständlichen Nachteile nur eingeschränkt berücksichtigt. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 5.900 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 394.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 370.000 bis 415.000 Euro. Das entspricht einem Marktwert, der die sehr gute Lage und den Altbau-Charme klar anerkennt, den fehlenden Lift aber deutlich einpreist.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.