Helle und ruhige 3-Zimmer-Wohnung nähe Hauptbahnhof und Belvedere

Bewertet wurde eine gepflegte 3-Zimmer-Altbauwohnung mit 76 m² Wohnfläche in der Kölblgasse im 3. Wiener Gemeindebezirk. Positiv wirken die ruhige Wohnsituation, die gute Nahversorgung, die Nähe zu Hauptbahnhof und Belvedere sowie die im Jahr 2019 erfolgte Renovierung. Die Wohnung ist bestandsfrei und damit ohne Abschlag für eine Vermietung zu beurteilen. Wertmindernd sind vor allem der 4. Stock ohne Lift, die nur durchschnittliche Ausstattungsqualität sowie das Fehlen einer ausgewiesenen Freifläche und eines Stellplatzes.

Für die Wertermittlung wurden mehrere echte Kaufverträge aus der unmittelbaren Umgebung mit ähnlicher Wohnfläche und gleicher Nutzungsart herangezogen. Dabei zeigt sich eine breite Preisspanne, wobei die teuersten Vergleichsfälle eher auf besser ausgestattete oder leichter vermarktbare Wohnungen hindeuten. Für das gegenständliche Objekt ist daher ein vorsichtigerer Ansatz sachgerecht. Im Ergebnis ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 4.510 Euro.

Der geschätzte Verkehrswert beträgt somit 343.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 323.000 Euro und 362.000 Euro. Diese Einschätzung ist für die Lage und den Objekttyp im 3. Bezirk plausibel und berücksichtigt sowohl die gute Mikrolage als auch die klaren Abschläge für den fehlenden Lift.