Kleines Wiener Altbaujuwel für zwei! 2-Zimmer Wohnung im Souterrain
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Souterrainlage mit deutlichem Abschlag gegenüber Regelgeschossen
- Kleinstwohnung unter 40 m² mit grundsätzlich erhöhtem m²-Preis
- Sanierter Altbau mit erhaltener Jahrhundertwende-Charakteristik
- Eichenparkett, sanierte Fenster und moderne Haustechnik positiv
- Keine Freifläche erwähnt, daher kein Balkon-/Terrassenzuschlag
- Kein Stellplatz erwähnt
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Embelgasse liegt in einem gewachsenen und angenehm lebendigen Wohnviertel des fünften Wiener Gemeindebezirks. Margareten verbindet kurze Wege zur Innenstadt mit einer vielseitigen Grätzlstruktur und einem Alltag, der sich bequem zu Fuß organisieren lässt. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Gastronomie, Schulen und Kindergärten befinden sich im nahen Umfeld. Der Einsiedlerpark und der Einsiedlerplatz bilden nur wenige Gehminuten entfernt einen grünen Mittelpunkt zwischen den historischen Häuserzeilen.
Die öffentliche Anbindung ist vielseitig. In der Umgebung verkehren die Buslinien 12A, 14A und 59A sowie die Straßenbahnlinie 18. Die Haltestelle Margaretengürtel der U-4 ist in 7 Minuten fußläufig erreichbar. Der Verkehrsknoten Matzleinsdorfer Platz mit S Bahn und weiteren Verbindungen ist gut erreichbar. Mit der künftigen U2 Station Reinprechtsdorfer Straße wird Margareten zusätzlich direkt an das U-Bahn Netz angebunden. Die Stadt Wien plant die Inbetriebnahme des Abschnitts bis Matzleinsdorfer Platz für 2030.
Auch mit dem Fahrrad und zu Fuß ist die Lage angenehm erschlossen. Die Reinprechtsdorfer Straße, der Margaretenplatz, der Naschmarkt sowie die angrenzenden Bezirke Wieden und Mariahilf sind gut erreichbar.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Kleines Wiener Altbaujuwel für zwei!
In der Embelgasse 45 erwacht ein Wiener Jahrhundertwendehaus zu neuem Leben. Hinter seiner fein gegliederten Fassade entstehen 14 charaktervolle Eigentumswohnungen, in denen sich die Eleganz vergangener Tage mit dem Komfort zeitgemäßen Wohnens verbindet.
Das Gebäude wird vom Souterrain bis in das Dach behutsam saniert. Historische Qualitäten bleiben sichtbar und spürbar, während moderne Haustechnik und eine sorgfältig ausgewählte Ausstattung dem Haus eine neue, nachhaltige Zukunft schenken.
Die Sanierung folgt dem feinen Gespür für jene Details, die einem Wiener Altbau seine unverwechselbare Seele verleihen. Großzügige Raumhöhen, klassische Proportionen und sanierte Fenster bewahren die gewachsene Atmosphäre des Hauses.
Diese gut proportionierte 2-Zimmer Wohnung mit rund 37 m² Wohnnutzfläche nutzt ihre Fläche besonders effizient. Moderner Eichenparkett und Türen im modernen Stil machen diesen besonderen Raum mit seinen Kappengewölbedecken zu einer schicken modernen Wohnung und greifen dabei die klassische Sprache des Hauses geschickt auf.
Raumaufteilung der 2-Zimmer Wohnung mit rund 37 m²:
- ca. 7,48 m² Vorraum mit Küche
- ca. 13,25 m² Wohnen
- ca. 10,42 m² Zimmer
- ca. 5,37 m² Bad mit WC
Wir haben Ihr Interesse geweckt und Sie möchten gerne mehr erfahren? Für weitere Fragen bzw. zur Vereinbarung von Besichtigungsterminen steht Ihnen Herr Lukas Heim gerne unter der Mobilnummer +43 676 930 80 40 sowie Herr Hermann Richter-Irsigler unter der Mobilnummer +43 664 127 89 27 zur Verfügung.
Nebenkosten bis zu 10 % abhängig vom Kaufpreis, von der Vertragserrichtung, der grundbücherlichen Sicherstellung des Kaufpreises und dem Verwandtschaftsverhältnis.
Der Energieausweis befindet sich in Arbeit.
Alle angeführten Daten wurden mit Sorgfalt erhoben. Dieses Angebot ist unverbindlich und freibleibend. Die Angaben beruhen auf den zur Verfügung gestellten Verkaufsplänen mit Planstand August 2026. Flächen, Maße, Möblierungen und Visualisierungen/Renderings können von der tatsächlichen Ausführung abweichen. Änderungen während Planung, Ausführung und behördlicher Abstimmung bleiben vorbehalten. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit ist der Auftraggeber verantwortlich.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 157.000 bis 187.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.700/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 36,5 Quadratmeter große 2-Zimmer-Wohnung in der Embelgasse im 5. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt befindet sich im Souterrain eines sanierten Wiener Jahrhundertwendehauses. Positiv zu berücksichtigen sind die behutsame Haussanierung, die moderne technische Erneuerung, sanierte Fenster, Eichenparkett sowie die für Altbauten charakteristischen Kappengewölbedecken. Wertmindernd wirkt jedoch die Lage im Souterrain, da solche Wohnungen am Markt üblicherweise unter vergleichbaren Einheiten in den Obergeschossen gehandelt werden. Eine Freifläche oder ein Stellplatz sind nicht ausgewiesen.
Die Lage ist für Margareten als gut einzustufen: Einkaufsmöglichkeiten, Parkanlagen und Einrichtungen des täglichen Bedarfs liegen in unmittelbarer Nähe, die Anbindung an Bus, Straßenbahn und die U4 ist ordentlich. Für die Wertermittlung wurden nahegelegene Kaufverträge kleiner Bestandswohnungen im Bezirk analysiert. Wegen der teils starken Streuung der Vergleichspreise wurde der obere Bereich des Pools nicht voll übernommen, sondern ein vorsichtiger, marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 4.700 Euro angesetzt.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 172.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 157.000 bis 187.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis beträgt rund 4.700 Euro und liegt damit in einem plausiblen Bereich für eine sanierte Kleinwohnung in dieser Lage, jedoch mit Abschlag für die Souterrainposition.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.