Großzügiges Wohnglück im Herzen Margaretens Sanierte 3-Zimmer Wohnung
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Sanierter Altbau mit Jahrhundertwende-Charakter
- Raumhöhe ca. 3,08 m als wertrelevanter Altbauvorteil
- Eichenfischgrätparkett und Türen im Altwiener Stil
- Gebäude wird umfassend und behutsam saniert
- Keine Freifläche erwähnt, daher Abschlag gegenüber Wohnungen mit Balkon/Terrasse
- Kein Stellplatz erwähnt
- Klimaanlage laut Ausstattungsdaten positiv
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Embelgasse liegt in einem gewachsenen und angenehm lebendigen Wohnviertel des fünften Wiener Gemeindebezirks. Margareten verbindet kurze Wege zur Innenstadt mit einer vielseitigen Grätzlstruktur und einem Alltag, der sich bequem zu Fuß organisieren lässt. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Gastronomie, Schulen und Kindergärten befinden sich im nahen Umfeld. Der Einsiedlerpark und der Einsiedlerplatz bilden nur wenige Gehminuten entfernt einen grünen Mittelpunkt zwischen den historischen Häuserzeilen.
Die öffentliche Anbindung ist vielseitig. In der Umgebung verkehren die Buslinien 12A, 14A und 59A sowie die Straßenbahnlinie 18. Die Haltestelle Margaretengürtel der U-4 ist in 7 Minuten fußläufig erreichbar. Der Verkehrsknoten Matzleinsdorfer Platz mit S Bahn und weiteren Verbindungen ist gut erreichbar. Mit der künftigen U2 Station Reinprechtsdorfer Straße wird Margareten zusätzlich direkt an das U-Bahn Netz angebunden. Die Stadt Wien plant die Inbetriebnahme des Abschnitts bis Matzleinsdorfer Platz für 2030.
Auch mit dem Fahrrad und zu Fuß ist die Lage angenehm erschlossen. Die Reinprechtsdorfer Straße, der Margaretenplatz, der Naschmarkt sowie die angrenzenden Bezirke Wieden und Mariahilf sind gut erreichbar.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Großzügiges Wohnglück im Herzen Margaretens!
In der Embelgasse 45 erwacht ein Wiener Jahrhundertwendehaus zu neuem Leben. Hinter seiner fein gegliederten Fassade entstehen 14 charaktervolle Eigentumswohnungen, in denen sich die Eleganz vergangener Tage mit dem Komfort zeitgemäßen Wohnens verbindet.
Das Gebäude wird vom Souterrain bis in das Dach behutsam saniert. Historische Qualitäten bleiben sichtbar und spürbar, während moderne Haustechnik und eine sorgfältig ausgewählte Ausstattung dem Haus eine neue, nachhaltige Zukunft schenken.
Die Sanierung folgt dem feinen Gespür für jene Details, die einem Wiener Altbau seine unverwechselbare Seele verleihen. Großzügige Raumhöhen, klassische Proportionen und sanierte Fenster bewahren die gewachsene Atmosphäre des Hauses.
Auf rund 68 m² Wohnnutzfläche bietet Top 7 einen großzügigen, rund 24,40 m² großen Wohnraum mit viel Platz für einen einladenden Ess- und Loungebereich. Die klare Raumorganisation und die Altbauhöhe von rund 3,08 m schaffen ein ausgewogenes Wohngefühl. Eichenfischgrätparkett und Türen im Altwiener Stil greifen die klassische Sprache des Hauses auf und verleihen den Räumen eine warme, elegante Wohnlichkeit. Vorhandene Türblätter im Bestand werden teilweise behutsam saniert und bewahren als authentische Details ein Stück der Geschichte des Hauses.
Raumaufteilung der 3-Zimmer Wohnung mit rund 68 m²:
- ca. 10,52 m² Vorraum mit Küche
- ca. 24,40 m² Wohnen
- ca. 10,85 m² Zimmer 1
- ca. 14,52 m² Zimmer 2
- ca. 5,53 m² Bad
- ca. 1,71 m² WC
Wir haben Ihr Interesse geweckt und Sie möchten gerne mehr erfahren? Für weitere Fragen bzw. zur Vereinbarung von Besichtigungsterminen steht Ihnen Herr Lukas Heim gerne unter der Mobilnummer +43 676 930 80 40 sowie Herr Hermann Richter-Irsigler unter der Mobilnummer +43 664 127 89 27 zur Verfügung.
Nebenkosten bis zu 10 % abhängig vom Kaufpreis, von der Vertragserrichtung, der grundbücherlichen Sicherstellung des Kaufpreises und dem Verwandtschaftsverhältnis.
Der Energieausweis befindet sich in Arbeit.
Alle angeführten Daten wurden mit Sorgfalt erhoben. Dieses Angebot ist unverbindlich und freibleibend. Die Angaben beruhen auf den zur Verfügung gestellten Verkaufsplänen mit Planstand August 2026. Flächen, Maße, Möblierungen und Visualisierungen/Renderings können von der tatsächlichen Ausführung abweichen. Änderungen während Planung, Ausführung und behördlicher Abstimmung bleiben vorbehalten. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit ist der Auftraggeber verantwortlich.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 370.000 bis 425.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.900/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 67,5 Quadratmeter große 3-Zimmer-Eigentumswohnung in der Embelgasse im 5. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt befindet sich in einem Wiener Jahrhundertwendehaus, das derzeit behutsam saniert wird. Besonders wertrelevant sind die für Altbauwohnungen attraktive Raumhöhe von rund 3,08 Metern, Eichenfischgrätparkett, sanierte Fenster sowie Türen im Altwiener Stil. Diese Merkmale heben die Wohnung qualitativ über einen einfachen Bestandsstandard. Nicht erkennbar sind hingegen Balkon, Terrasse oder Stellplatz, was den Wert gegenüber besser ausgestatteten Vergleichswohnungen etwas begrenzt.
Die Lage ist innerhalb Margaretens als gut einzustufen. Nahversorgung, Schulen, Grünflächen und Busverbindungen liegen praktisch vor der Haustür; auch die U4 ist fußläufig erreichbar. Damit ist die Wohnung sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger grundsätzlich gut marktfähig.
Aus den vorliegenden Kaufverträgen im unmittelbaren Umfeld ergibt sich ein breites Preisbild. Unter Berücksichtigung der hochwertigen Sanierung und des Altbaucharakters wurde ein Quadratmeterpreis von rund 5.900 Euro als angemessen abgeleitet. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 398.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 370.000 bis 425.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt innerhalb des für den Bezirk noch gut begründbaren oberen Marktbereichs.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.